טבריה ועפולה מתכוננות לשיווק קרקעות מאסיבי; מי יקנה?

"הביקושים בשמיים" אומר בביטחון סילבן שלום, השר לפיתוח הנגב והגליל, כשהוא מתייחס לשיווקי הקרקע הצפויים בפריפריה הצפונית של הארץ ולמצב הדיור באזור. יש לשלום גם נימוק צפוי: הביקוש נובע מיוקר הדיור במרכז הארץ. בעפולה הונפו מנופים והפטישים עובדים - המחירים זינקו במונחי עלות קרקע ליחידות דיור פי עשרה תוך 5 שנים, והיקף הבנייה התרחב גם הוא בממדים דומים. בטבריה, לעומת זאת, הדומה לעפולה מבחינות רבות - העניינים יגעים. כשמביאים בחשבון את נתוני הפתיחה של טבריה - הנוף מצלע ההר, הכנרת הסמוכה, ההיסטוריה, זה מפתיע.

לכאורה, שתיהן רחוקות מתל אביב מרחק דומה, אבל אולי בכך נעוץ ההבדל - בעוד שנסיעה מעפולה למרכז, התקצרה בזכות כביש 6 לשעה וקצת יותר - הנסיעה לטבריה היא דבר שמחשבים אותו בחצאי ימים. שוב תחבורה? אולי. ואולי הפער נעוץ בהבדלי ניהול, גישה וטמפרמנט של המושכים במהלכי התכנון והבנייה של ערים אלה.

לרגל כינוס "ועידת הגליל" השבוע, ביוזמת סילבן שלום ומשרדו, יצאנו לבחון את הביקוש והמחירים בשתי הערים. לשתיהן מספר תושבים דומה - 45 אלף איש, בשתיהן תוכניות בנייה מרחיקות לכת ושתיהן עומדות בפני שיווקי קרקע מאסיביים בעתיד הקרוב. גם בעפולה וגם בטבריה חזרו מכרזים לבנייה חדשה כפי שפורסמו מפאת חוסר ביקוש, ושתיהן סבלו שנים מהגירה שלילית. כיום, שני ראשי העיריות צופים קדימה בתקווה.

אלף תושבים בשנה

"יש קפיצה משמעותית בפיתוח העיר ובבנייה", מדווח אבי אלקבץ ראש עיריית עפולה. "יש לכך כמה סיבות: כביש 6 שהגדיל את הנגישות והעובדה שעפולה היא מרכז אזורי. אם בעבר גבולות אזור הביקוש היו גדרה וחדרה, היום אפשר להגדיר את אזור הביקוש בין באר שבע ועפולה". כלפי מי שיטען שאלקבץ מפריז, אפשר להציב את תוצאות המכרזים שפורסמו ברובע יזרעאל החדש ואת העלייה במחירי הדירות בכל העיר.

מספר אלקבץ: "ב-2005 יצאו מכרזים למגורים ואף אחד לא ניגש. ב-2006 החלו להתפתח אזורי מסחר חדשים, ב-2007 הקמנו פארק ברובע יזרעאל ואז התעורר הביקוש".

רובע יזרעאל ממוקם בין עפולה עילית לעיר הוותיקה שבמורד ההר, שטח שבמשך שנים לא היה בו דבר מלבד כביש. "ב-2003 חשבנו לקנות מגרש באזור. המחיר היה 7,000 שקל לקרקע ליחידת דיור. באנו לראות ולא היה כאן כלום חוץ מקוצים. לא הלכנו על זה", נזכר רהב בר, מנכ"ל חברת הבנייה בר ובניו העפולאית, "אחרי שהוקם הפארק החלטנו להיכנס, ונכון להיום אנחנו בונים שישה בניינים בבת אחת ויש לנו עוד שטח מתוכנן לבנייה. לפני שנה, בשיא המחירים, מכרו כאן קרקע ב-130 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. היום נעים המכרזים סביב 60 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. אני לא זוכר בנייה כזו מאסיבית", ולא, הוא לא חושש מעודף היצע: "אם הייתה לי דאגה, לא הייתי קונה עוד מגרשים".

לפני שנתיים, כשהתחילו למכור דירות ברובע יזרעאל, נמכרו דירות 4 חדרים במחיר שהתחיל ב-550 אלף שקל, וזה כבר הגיע היום ל-800 אלף. דירות 5 חדרים נמכרות היום סביב 900 אלף, וזה עוד זול ממחירי מרכז העיר, שם 4 חדרים מיד שנייה נמכרות תמורת 900 אלף. בר מסביר את הפער בכך שבאזור החדש "עדיין גרים בתנאי אתר בנייה".

עד היום שווקה ברובע יזרעאל קרקע ל-1,700 יחידות דיור ו-600 מהן נמצאות בבנייה עכשיו. לשם ההשוואה, ב-2005 נבנו בעפולה 50 דירות חדשות בסך הכול. "כל שנה מתווספים לעיר 1,000 תושבים", טוען אלקבץ, "ו-150 אלף איש מגיעים מדי יום כדי לקבל שירותי בריאות, מסחר וכיוצא בזה. היום בעפולה אין דירה ריקה, ובשנתיים האחרונות היינו עסוקים בהשלמת המחסור". מלבד המכרזים שכבר יצאו בעיר, קיימות תב"עות מאושרות לעוד אלפי דירות בסמוך לרובע יזרעאל, ובחלק המערבי. במקביל, יצאו מכרזים ל-200 אלף מ"ר לאזור תעשייה המיועד לאכלוס חברות הייטק, על 300 דונם שבין עפולה לעפולה עילית. גורם נוסף שמזרז את הביקוש ודוחף את המחירים היא רכבת העמק המתוכננת לעבור בעיר, שסיומה מתוכנן ב-2016.

צדיקים ורפאים

והנה, המצב על שפת הכנרת, מעט שונה. זאת, אם נצטט את דברי השר שלום, "למרות הפוטנציאל העצום של טבריה - בזכות האגם המדהים, הנוף והעיר ההיסטורית, וקברי הצדיקים".

בטבריה אושרו שפע תוכניות לבנייה. באזור ואדי-רקת מתוכננות 1,000 דירות, במתחם הסמוך - מורדות רקת - מתוכננות אלף נוספות. לא רחוק משם, כמעט על שפת הכנרת, כבר נערכים לשיווק 430 יחידות דיור במתחם "אל מול הארבל" ש-100 מתוכן מתוכננות כצמודי-קרקע.

מנכ"ל החברה הכלכלית של העיר, ישראל ענתבי, מספר שתוך מספר חודשים אמורים להתחיל בבנייה. לדבריו, ביקוש יש והמחירים ינועו סביב 450 אלף שקל לקרקע ליחידה צמודת-קרקע, לא כולל פיתוח (הפיתוח יעלה את המחיר ל-600 אלף שקל), בבנייה רוויה המחירים המתוכננים הם 70 אלף שקל לקרקע לדירה, כולל פיתוח. ובנוסף מתוכננת בנייה של יותר מ-2,000 יחידות דיור במקומות נוספים בעיר.

"בטבריה יהיו 75 אלף תושבים ב-2025" אומר ראש העיר זוהר עובד, "15 שנה לא פורסמו מכרזים והרבה שנים לא בנו, והמחסור גרם גם אצלנו לעליית מחירים. דירת 4 חדרים שעלתה לפני שנתיים 600 אלף שקל עולה היום כבר 800 אלף שקל ודירות במקומות מבוקשים במיוחד נמכרות גם ב-1.1 מיליון. בשכירות, יש מצוקה אמתית ואין דירות בשוק. צריך לבנות להגדלת ההיצע". לטענתו, יש כבר חברות שמתעניינות בבנייה בעיר, והוא מקווה לווסת את הבנייה המתוכננת, "כדי למנוע הצפה", כדבריו.

משום שטבריה היא עיר תיירות, עובד תולה לא מעט תקווה גם בשוק דירות-משנה: "אני צופה רכישת דירות להשקעה ודירות כבתי-נופש. נקבל אותם בברכה - אנחנו הרי עיר תיירות ויודעים להתנהל עם זה". הוא אינו חושש מצמיחת שכונות ובנייני רפאים, כמו שקרה בירושלים: "הלוואי שנגיע למצב הזה, שבניינים שלמים ירכשו לדירות משניות. כרגע, מדובר בהיקף מצומצם ובכל מקרה נדאג שיהיו חברות ניהול".

כדי לקדם את התוכניות של עובד (ראה מסגרת) נרתם גם משרד הנגב והגליל לעזרה, כפי שמספר השר שלום: "המשרד מעורב בחידוש השוק בטבריה וביוזמה להקמת בית הספר לרוקחות שיכולה למשוך הרבה אנשים לעיר. אנחנו נמצאים בקשר עם הות"ת (הוועדה לתכנון ותקצוב ההשכלה לגבוהה) ובית הספר יקום בדרך זו או אחרת. גם במעבר הבסיסים לאזור התעשייה של העיר אנחנו מעורבים ומנסים לעזור. אנחנו משרד שמסיר חסמים".

מתחילים לממש

"עייפנו כבר לשמוע שטבריה היא עיר עם פוטנציאל לא ממומש. עכשיו אנחנו מממשים אותו", מסכם עובד. בתוך 8 שנים תחגוג העיר 2000 שנים ליסודה. רצועת מלונות חדשה מתוכננת לקום בה לרגל התאריך העגול וכן פרויקטים לחידוש רחובות העיר, השוק המקומי ושימור חלקים שונים ממנה. אבל בינתיים מנופים עדיין לא מקשטים את קו הרקיע ההררי של טבריה, והפרויקטים עליהם מדבר ראש העיר, הם בבחינת תוכניות בלבד.

מלחמה לא פשוטה יש לערי הפריפריה במשיכת תושבים חדשים לתחומן. במשרד הנגב והגליל טוענים כי עשרת אלפים משפחות המעוניינות לעבור מהמרכז לצפון הארץ, כשליש לערים והשאר ליישובים כפריים.

עפולה וטבריה הן דוגמאות בלבד, אבל הסיפור שלהן מלמד אולי שנגישות היא מפתח לפיתוח העיר. עפולה פתחה פער משמעותי - בזכות הסמיכות לכביש 6 ובזכות הרכבת המתוכננת. לטבריה, יתרונות אחרים והתוכניות בה מעוררות השראה ומרשימות. אז כמו שאמרו גם ראש העיר וגם השר שלום, יש פוטנציאל - עכשיו נותר רק להמתין למימושו.

צמודים בקיבוצים

אחת התופעות המתרחבות בערים המתבגרות בכל הארץ, היא איבוד אוכלוסייה לטובת ההרחבות הצומחות לצד יישובי "ההתיישבות העובדת" לשעבר - קיבוצים ומושבים. למהלך דוחפות התיישנות מרכזי העיר מצד אחד והתייקרותם - מצד שני. מציאות זו מעמידה את הערים בתחרות בלתי הוגנת מול ההרחבות המוריקות בקיבוצים, הכוללות תשתיות חינוך אטרקטיביות וחיי קהילה תוססים, הקורצים לרבים, לפחות ממרחק.

ראש העיר טבריה מודה שגם עירו סבלה בשנים האחרונות מנטישת תושבים לטובת הישובים שמסביבה, בעיקר להרחבות. "איבדנו הרבה משפחות כי בטבריה אי אפשר להשיג צמוד קרקע במחיר שמציעים בהרחבות. שם מדובר באזור מישורי ולכן אצלנו הפיתוח הרבה יותר יקר וכך גם הקרקע", מסכם ראש העיר.

"המכללה ובסיסי הצבא הם מחוללים משמעותיים"

גאה ככל שיהיה בעירו, זוהר עובד יודע שלא פשוט יהיה למשוך אוכלוסייה לטבריה ולכן במקביל לתוכניות הפיתוח הוא מתכנן עוד מהלכים שהוא מאמין שבכוחם למשוך תושבים חדשים. אחד מהם הוא פרויקט העברת בסיסי צה"ל ממרכז הארץ לפארק תעשיות קדמת גליל שבכניסה לעיר.

"יש לנו כל מה שצה"ל דורש, מבחינת גודל, זמינות ותשתיות. עוד לא התקבלה החלטה בנושא אבל אנחנו נמצאים במקום טוב. זה יביא לעיר כ-3,000 איש ואין לי ספק שחלק גדול מהם יעבור להתגורר פה". במקביל, מקדם עובד תוכנית להקמת בית ספר לרוקחות בטבריה. לאחר שראה את השפעת בית הספר לרפואה על צפת הוא בטוח שהקמת מוסד דומה בטבריה תמשוך גם אליה תושבים חדשים. יש לו גם חלופות: להקים שלוחה של אוניברסיטת בר אילן כמו בצפת, להקים שלוחה של הטכניון בשיתוף מכללת כנרת ואפשרות נוספת - להיות שלוחה של מכללת מונפילייה הצרפתית, שהיא עיר תאומה של טבריה. הכוונה היא לבנות את המוסד בסמוך למה שמקובל כ"קבר הרמב"ם".

100 דונם קרקע כבר מיועדים למטרה זו וכמובן - הדמיות. "יש יזמים שכבר מתעניינים, וכשיקום הוא ימשוך מאות סטודנטים לכאן ואנשי סגל. המכללה ובסיסי הצבא הם מחוללים מאוד משמעותיים", בטוח עובד.

 תושבים