"קרקעות לאלפי דירות משווקות - והמחירים עלולים ליפול"

"הרפורמה בתכנון תצעיד אותנו לתהום. מהנדסי הערים כבר אמרו שלא יסמכו על מכוני הרישוי וידרשו אישורים נוספים, זה יכפיל את הבירוקרטיה". כך אומר שאול לוטן, מנכ"ל קבוצת משולם לוינשטיין. "היא רק תעכב בנייה ותגרום לעליית מחירים".

ללוטן בטן מלאה על המצב בענף. "שר השיכון מנסה בכל כוחו להשפיע על השוק. להוציא קרקעות לבנייה. לפעמים אפילו מהר מדי", אומר לוטן, "מוציאים קרקעות לא בשלות, כמו ראש העין, עם תחזית לבנייה רק בעוד 3 שנים, קרקע שצריך לפנות ממנה פולשים והמינהל מצפה שהיזם יטפל בזה. השיווקים היו יכולים להשפיע יותר, לו היו של קרקע זמינה".

זו הסיבה שלוטן לא ניגש למכרזים בראש העין: "היום לא רצוי לכבול כסף בלי ודאות מתי בונים. בראש העין אמרו שרק תוך שנתיים, ובישראל כשאומרים שנתיים, זה חמש ואת הכסף מעבירים למינהל מיד. בנוסף, מדובר באלפי דירות, ואם הכל ייצא בבת אחת, המחירים עלולים ליפול. אנחנו קונים רק במקומות שאפשר לבנות בהם מיד".

בגישה זו, ניגשה החברה לשכונת רמת-אמיר בקדימה-צורן. היא היתה בין הראשונות שהחלו לבנות והמיזם בן 128 הדירות שלה שם, כבר מאוכלס בחלקו. היום, כשבשכונה מתחרות ביניהן חברות נדל"ן אחרות, ויוצאות במבצעי מכירות, מביט עליהם לוטן ומחכך ידיים בסיפוק. "לא עשינו מבצעים בפרויקט. לא היינו צריכים", הוא מסביר, "המבצעים נועדו לקדם את המכירה הראשונית בפרויקט. התחלנו לשווק דירות במחירים שהתחילו ב-1.15 מיליון שקל לדירות 4 חדרים לפני כשנתיים והיום המחירים הגיעו ל-1.4 מיליון שקל. במשך התקופה עלו גם מחירי הקרקע. בעוד שאנחנו רכשנו במחירים המגלמים כ-200 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור, המכרזים המאוחרים יותר כבר עמדו על סכומים של 400 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור ואף למעלה מזה". מלבד העובדה שאין ללוטן צורך להשתתף בתחרות הקשה במתחם, רכישת הקרקע במחירים נמוכים יותר מלכתחילה מספקת לו עכשיו גם רווח נאה יותר כשהמחירים בפרויקט שלו נמצאים באותה רמה של הפרויקטים הסמוכים.

מה עם מחירי הקרקע? "אם יש ירידה, זה בגלל מחסור בכסף וזהירות הקבלנים. הם יחזרו לעלות כי אי אפשר לייצר קרקע בבית חרושת, יש מחסור - לא הרפורמה ולא הוד"לים יעזרו". לוטן סבור שהמצב כעת קשה, אך לא יוביל לפשיטות רגל. "בבנק יעדיפו לפתור כל מקרה ומקרה, מאשר ליצור גל פשיטות רגל".

- מה תהיה השפעת הוד"לים?

"זה לא כמו הול"לים של שנות ה-90'. אז הרביצו כאן קרקעות בלי חשבון. הבעיה היא המחסור החמור בכח אדם במוסדות, אולי צריך שיביאו אדריכלים ומתכננים ותיקים שפרשו לפנסיה שישבו בשביל גרוש וחצי ויזרזו אישורים ובדיקת התוכניות. צריך גם להביא לכך שמגישי התנגדויות סרק ייקנסו. אין היום מניעה להגיש התנגדות כדי לסחוט קבלן".