כשהקבלנים בלחץ: דירות מקבלן זולות מדירות יד שנייה

רוב עסקאות הנדל"ן למגורים הנחתמות בישראל, 80% בקירוב, הן עסקאות "יד שנייה" - דהיינו העברת נכס מבעלות פרטית אחת לבעלות פרטית אחרת, רק היתר נחתמות בין קבלן בונה ללקוח רוכש.

בדיקה מיוחדת שערך מכון MNA מחקרי נדל"ן עבור "גלובס נדל"ן", העלתה שמחיר דירות קבלנים, אינו גבוה בהרבה, ולפעמים אף נמוך, ממחירי דירות מבעלים פרטיים. הבדיקה נעשתה במספר אזורים בארץ - וממצאיה עשויים להפתיע את מי שסבורים שדירות מקבלן ימכרו במחיר גבוה יותר, משום שהן "דירות חדשות".

אחד ההסברים לכך הוא שלא כל עסקה בין אנשים פרטיים נוגעת לדירה "משומשת". לפעמים עסקה בין אנשים פרטיים היא למכירת דירה חדשה, הנמכרת מידי הקונה מקבלן לידי הקונה החדש, וזה קורה לעיתים מיד כשהראשון מקבל מפתח, או אחרי שימוש קצר בידי הבעלים הראשונים.

הנתונים שנמצאו בבדיקה, המגלים לא פעם פערים של עשרות אלפי שקלים לטובת דירות מפרטיים, תומכים בתחושת חוסר הוודאות המתפשטת בענף הנדל"ן בחודשים אלה. תחושה זו גורמת לכך שדירה בנויה וניצבת, תהיה בעלת ערך גבוה מדירה שקיומה עדיין 'על הנייר' בלבד.

גם בפארק צמרת

בשכונת קרית השרון בנתניה, שנבנתה במזרח העיר לפני עשור, רוכשי דירה 'משומשת' ב-2011 שילמו יותר מאשר רוכשי דירה חדשה. דירת 4 חדרים בשכונה נמכרה תמורת 1.4 מיליון שקל בממוצע, לעומת דירות הקבלן שנמכרו ב-1.35 מיליון שקל בממוצע - פער של עשרות אלפי שקלים במחיר, לטובת הדירות מגורם פרטי.

אותו מצב מצאנו במגדלי היוקרה בתל אביב, בשכונת פארק צמרת, כולם בסטנדרטים גבוהים ועם מתקני פנאי שלא יביישו קאנטרי קלאב. גם שם, דירות מיד שנייה עולות יותר מדירות שנמכרות מקבלנים. דירות 4 חדרים נמכרו ב-2011 תמורת 3.4 מיליון שקל בממוצע, והמחיר הממוצע של דירת 4 חדרים מיד שניה במתחם היוקרתי נע סביב 3.7 מיליון שקל.

במקומות אחרים בארץ ההפרשים אינם גבוהים. ב-2011, בשכונת אם המושבות בפתח תקווה, למשל, מחיר דירת 5 חדרים חדשה היה 1.8 מיליון שקל בממוצע בזמן שמחירה של דירה דומה מיד שנייה היה 1.765 מיליון שקל - הבדל של אלפי שקלים בודדים בלבד. וההבדל הוא סכום שווה ערך למקרר גדול או ספה חדשה שקונים כדי להציב בסלון.

אם נחזור רגע לשכונת קרית השרון שבנתניה, גם שם יש דוגמאות להפרש קטן בין הדירות מקבלן לדירות מיד שנייה. בדירות בנות 5 חדרים, הפער הוא 25 אלף שקל: דירת 5 חדרים חדשה נמכרה ב-2011 בעבור מחיר ממוצע שנע סביב 1.76 מיליון שקל, זאת בעוד שדירה פרטית, באותו מספר חדרים נמכרה ב-1.74 מיליון שקל, הפרש זה, נופל בגבול סטיית התקן ויכול לנבוע מעסקאות של דירות בגובה קומות שונה.

ד"ר אודי בר יוסף, מבעלי אתר MNA מחקרי נדל"ן מסביר את המצב: "אם דירה ממוקמת בשכונה שבנייתה הסתיימה ונהנית מרמות פיתוח ושירות מעולות, אין סיבה שדירה חדשה שעדיין לא הסתיימה בנייתה ועדיין לא נהנית מפיתוח סביבתי ושירותים, תעלה יותר". בר יוסף מזכיר נקודה נוספת, "במחצית השנה הנוכחית קבלנים רבים נכנסו ללחץ, והם הוזילו מחירים באופן משמעותי. לעומת זאת, בעלי דירות יד 2 שלא היו חייבים למכור נטו פחות להתגמש, ובכך פער המחירים בין שני הסוגים, הצטמצם".

אפקט הקבוצות

עוד דבר שמסביר את המציאות המפתיעה הוא דירות שנבנו בקבוצות רכישה. דירות אלו, שנרכשו כהשקעה ובהנחה מסוימת, חוזרות לשוק כדירות יד שנייה כשהן חדשות לחלוטין, והמחיר אותו דורשים המוכרים, כמו גם המחיר אותו מוכנים הרוכשים לשלם, גבוה יותר.

"מקובל לחשוב שהפער בין מחירי דירות יד 1 מקבלן לדירות יד 2 עומד על כ-25% לפחות. וזו טעות", מסכם ואומר ד"ר בר יוסף, "פער כזה נכון אולי לשכונות ישנות בערים ותיקות ובדירות שניבנו לפני 30 שנה ויותר".

המסקנה היא: תמיד לברר לגבי עסקאות שנעשו באותה שכונה בזמן הקרוב, בעזרת מתווכים מקומיים, במערכת המקוונת של רשות המיסים ובאתרים ואפליקציות סלולריות המציעים השוואות מחירים בממשק נוח יותר.

מי שרכש דירה יד 2 במחיר הגבוה יותר מדירה חדשה ומרגיש 'פראייר' צריך לזכור שרוכשי דירות חדשות רבים רכשו אותן כשהיו בבנייה ואולי אפילו לפני שהתחילה - את הדירה שלו הוא קיבל שלמה, מוכנה, בלי חששות מעיכוב במסירה ובלי להתמודד עם הבטחות שלא קוימו.

 השוואה בין מחירי דירות