מיוחד: המקומות "החמים" בנדל"ן שלא מצליחים להתרומם

את ההוא שעשה מכה בנדל"ן כולם מכירים. כולם גם יודעים שיכלו בקלות להיות במקומו, ושגם הם יכלו היום להיות מסודרים כמוהו. בדיוק כמוהו, גם הם ראו ודיברו בשנות ה-70 על הפוטנציאל הנדל"ני 'מעבר להרי החושך', מזרחית לכביש 4 (רמת אפעל, קרית אונו, גני תקווה ועוד); בשנות ה-80 גם הם זיהו בחוש את הפנינה הנקראת נווה צדק בתל אביב, הקרובה כל כך לים ולמרכז העיר; בשנות ה-90 הם הבינו שלא רחוק היום וערך הבתים הנהדרים בשד' רוטשילד ייסק לשמיים ולאחר מכן, זיהו את הפוטנציאל המתחבא בשכונת עג'מי ביפו. ראו, זיהו, אבל לא עשו דבר.

עמוק באדמה

אבל במקום להמשיך ולקונן על ההזדמנות ההיא שאבדה, או להסתכן באיתור ההבטחה הגדולה הבאה (ולחשוש כמובן מלהשקיע בה), כדאי לזכור שעל פי רוב, ולא רק כשמדובר בנדל"ן, ההשקעות המוצלחות זוכות פעם אחר פעם לכותרות ולתשואות, פשוט בגלל שרק הן עולות "על השולחן". על כל גאון תורן המשוויץ בסיפור על קניית הבית המתקלף בנווה צדק, שעליו עשה סיבוב פיננסי חלומי, יש בדרך כלל כמה "גאונים" שמתחבאים מתחת לשולחן. לפעמים מדובר באותו שחצן עצמו, שלא מספר על השקעות הנדל"ניות האחרות שלו, אשר קברו את הכסף שלו עמוק בקרקע שאין לה דורש.

ברחבי הארץ מסתתרים לא מעט מקומות שהיו "ההבטחה הגדולה" לפני עשר, עשרים ושלושים שנה. יישובים שאמרו עליהם שהם אמנם ברווזון מכוער, אבל באותה נשימה הימרו שאו-טו-טו יחשפו ויתגלו כברבור צחור מושלם. רק שבחיים, מסתבר, לעיתים גם ברווזון מכוער, ממשיך ללכת ולגעגע כאותו ברווזון מכוער.

נכון שבשנות הגאות הנוכחיות גם במקומות כאלה ערך הנכסים בדרך כלל עלה - כי גם ערכם של חלומות נדל"ניים עולה בקורלציה לשוק המציאותי. כתוצאה מכך, לא מעט משקיעים אפילו עשו שם סיבוב, כשהעבירו את הבית/הקרקע/הזכויות לפנטזיונר אחר, אבל זה לא הפך את המקום לסיפור הצלחה.

בקרית גת עדיין מחכים לרוח החדשה שתביא איתה אינטל; החיפאים לא חדלו להשתומם מכך ששכונת בת גלים שעל הים היא עדיין ביתן ומפלטן של שכבות המצוקה; קניון ארנה עבר מיד ליד ועוד לא מצא את הנוסחה שתמשוך המונים פנימה ותגרום להם לפתוח את הארנק והבעיות של שכונת נווה שאנן, מובלעת מכוערת בלב הדרום המתעורר של תל אביב, מוכרות כבר כמעט לכולם.

מול הים

מסתבר שהשילוש הקדוש 'מיקום-מיקום-מיקום', המוכר לכל מי שאי פעם עסק בנדל"ן, לא תמיד עובד. הקניון במרינה בהרצליה, המשרדים בשכונת מנשיה בתל אביב, המגורים בבניין הכי צפון-מערבי בתל אביב, לא ממש משגשגים - למרות הקרבה אל הים. מנגד, לא פעם כבר נכתב על ההצלחה של מקומות מרוחקים יחסית, כמו שוהם או קיסריה.

בדיעבד, נראה שקריטריונים כמו טיב האוכלוסייה, או תכנון מושכל, מכתיבים לא פעם את גורל השכונה והפרויקט - הרבה יותר מהמרחק לסיטי של תל אביב או לחוף הים.

קריית גת: למרות אינטל תקוות השבבים איכזבה

כביש מהיר - יש, רכבת - יש, תעסוקה בחברת הייטק חזקה - יש. אבל קבלנים לא ניגשים למכרזים, תושבים עוזבים ולהתחלות הבנייה אין ביקוש

מקרה אינטל והעיר קריית גת מוכיח שלא די בהקמת מוקד תעסוקה אטרקטיבי כדי להרים יישוב. כשהגיעה ענקית השבבים לקרית גת באמצע שנות ה-90, היה זה יום חג: כולם היו בטוחים שסומנה נקודת המפנה הנדל"נית של העיר. והנה - למרות שהמפעל מעסיק יותר מאלפיים עובדים באופן ישיר ועוד כ-1,500 במעטפת השירותים, הדבר לא הביא לפריחה המיוחלת.

מיקום המפעל - בשוליה המזרחיים של העיר, ודאי שלא תרם. במקום שאלפי אנשים יגיעו אליה מדי בוקר, ימלאו את רחובותיה, יאכלו במסעדותיה, ויעירו בקניותיהם את המרחב המסחרי המקומי - תנועת עובדי אינטל ומהנדסיה מתנקזת אל המפעל וממנו, בלי ממש קשר לעיר. עם פתיחת כביש 6 לפני שנים אחדות, עובדי אינטל יכולים להגיע למפעל, מבלי שיצטרכו אפילו לעבור בקרית גת. אולי זה מסביר את העובדה שרוב העובדים העדיפו את המודל היוממי - לנסוע שעה בכל כיוון ולא לעזוב את גוש דן, ומי שהחליט בכל זאת להתקרב, העדיף להתמקם בישובים הכפריים שמסביב.

הגירה שלילית

עיון במכרזי מינהל מקרקעי ישראל לבנייה רוויה בעיר מעלים מעט מכרזים, וכאלה שנסגרים ללא הצעות קבלנים. גם נתוני האוכלוסייה לא מעודדים: ב-1995 התגוררו בקריית גת 45 אלף תושבים. על פי נתוני הלמ"ס העדכניים ביותר, נכון לסוף 2010 גרו בעיר 47.6 אלף איש - כלומר מאזן ההגירה (בהתחשב בגידול הטבעי) הוא שלילי.

מי שהשתכנע לרכוש דירה בקרית גת עם בואה של אינטל, עם סלילת המקטע הדרומי של כביש 6 או בגלל ההנחה שהתפשטות עליות המחירים דרומה תגיע גם אליה, יצטרך לחכות לקיום ההבטחה הגדולה. תשואה ממוצעת על שכירות נעה סביב 4% - לא די כדי למשוך משקיעים. ועוד נקודה חשובה עבורם: בתקופה הנוכחית זינקו התחלות הבנייה ועל הפרק תוכניות גדולות לעוד אלפי יחידות דיור. במקביל, הביקוש לאותן אלפי יחידות דיור טרם הגיע, ובניית כמות כזו לא תעשה טוב לדירות שנרכשו להשקעה.

שכונת פארק צמרת: תל אביב למרות היוקרה והפינוקים

הם מ-נ-ו-ת-ק-י-ם

השיממון ברחוב שלא הולכים בו, הגדר הזועקת "עצור כאן עשירים" והקניון הפרטי שעדיין מקרטע. המגדלים בפארק צמרת לא מצליחים להיות כמו אחיהם במערב העיר

על אף שגרים במגדליו עשירים ומפורסמים, מתחם פארק צמרת בתל אביב לא הפך ל"מגדלי אקירוב", הממוקמים עשרות מטרים מערבית לו.

אפילו יזם המגדלים, אלפרד אקירוב, הסביר בראיון ל"גלובס" לפני כמה שנים שמה שנחשב בעיניו נמצא למעשה בצפון-מערב העיר. "אם תביא לי קרקע ממערב לרחוב פנקס בתל אביב, אני קונה. מקומות אחרים, כמו השוק הסיטונאי או פארק צמרת, זה לא אני. לא שזה לא מוצלח, תראה איזה בניינים יפים הקימו בצמרת, אבל זה לא אני".

"חלל עירוני איום"

"פארק צמרת הוא אסון, הוא הרסני ברמה האורבנית", אומר האדריכל ומתכנן הערים דרור גרשון, מנכ"ל עמותת מרחב לעירוניות מתחדשת. "זה gated community מוקפת בגדר בטון בגובה חמישה מטרים, שצועקת 'פה אנחנו, העשירים, גרים'. חברתית, זה לא נכון. וזהו חלל עירוני איום ונורא עם התייחסות שלילית למרחב הציבורי".

קשה כמובן לשים בסל אחד את כל המגדלים שנבנו ונבנים במתחם: בקצה האחד של הספקטרום, שני מגדלי היוקרה YOO של חבס קצרו תשואות; בקצה השני, מגדל נאמ שגרר תלונות ותביעות של רוכשי דירות וספקים כנגד יזמיו, האחים נמבר. ובאמצע, יש לא מעט בניינים שהוקמו על ידי קבוצות רכישה, שהציעו דירות במחירים נמוכים מאלה של מגדלי YOO, שם דירות נמכרות גם בעשרות מיליוני שקלים.

מרבית בעלי הדירות, השוכרים, ומשווקי הנכסים במתחם יאמרו לכם ש"הכל דבש". ומה רע להם? הם גרים בדירות יוקרה בסטנדרט גבוה, עם בריכה ושאר פסיליטיז, ונמצאים מרחק קצר ממרבית האטרקציות. אפילו קניון בוטיק יש להם (שאגב, ברוב החנויות התנועה עדיין דלילה).

"כן, הדירות בסטנדרט גבוה, אבל לא מתפתחת קהילה", אומר גרשון. "הדיירים מגיעים ברכב פרטי לחניון תת-קרקעי, נכנסים למעלית ועולים לדירה. אין קשר בין אחד לשני.

"במתחם פארק צמרת אין עירוב אוכלוסייה, יש רק מאיון עליון. בכל כיכר בעיר יש אנשים מכל הסוגים והמעמדות, ושם אנחנו אוהבים להיות - במתחם באזל, ברוטשילד. בניגוד למגדל G שברחוב אבן גבירול, למשל, בו יש מסחר בקומה התחתונה, הקניון בפארק צמרת לא מדבר עם הרחוב ולכן לא מצליח".

האם השכונה תהפוך אי פעם לחלק מהמרקם העירוני? רק ימים יגידו. "פארק צמרת יהיה מקרה מבחן לשכונות מגדלים עירוניות", אמר מתכנן המתחם, האדריכל אבנר ישר. "אנחנו נבדוק איך העיר מתאימה את עצמה לאינטנסיביות מגורים כזו, ואיך המגדלים עצמם ותושביהם משתלבים בתוך הפעילות העירונית".

שכונת אגמים: למרות אטרקציות התכנון מחכים לאגם

ההבטחה הגדולה של אשקלון לא הוכיחה עצמה בפעם הראשונה, השנייה, השלישית וגם לא ברביעית, אז במינהל ובמשרד השיכון עשו את מה שהם עושים בדרך כלל: שיווקו את הקרקע פעם חמישית

כבר שנים ששכונת אגמים באשקלון מתיימרת להיות הדבר הבא בדרום. על הנייר מדובר בשכונת ענק שיהיו בה לא פחות מ-6,000 דירות. מוקד המשיכה העיקרי של השכונה שתכנונה הסתיים כבר ב-2003 אמור להיות אגם מלאכותי ענק בהיקף 50 אלף מ"ר שינקז את נחלי הסביבה ויהווה אטרקציה הן למתגוררים בשכונה והן למבקרים שיוכלו ליהנות מפעילויות שייט ודייג.

התוכנית הזו אמורה הייתה למשוך את היזמים למכרזי הקרקע של מינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון, אבל ההיענות בפועל לא הייתה גבוהה. כדי לנסות ולקדם את המתחם, ביקר במקום, לפני קצת יותר משנתיים שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס, עמד עם ראש העיר על גבעה סמוכה המשקיפה על השטח המדובר והצהיר: "כבר בשבוע הבא יתפרסם שיווק גדול ומשמעותי של 1,136 יחידות דיור בשכונה. נצא בשיווק בגלים גדולים ונקווה שהמחירים יהיו הגיוניים". גם ראש העיר הביע אמון מלא בפוטנציאל השכונה באותו מעמד וסיפר על התכניות לאגם במתחם.

ואכן, זמן לא רב אחרי אותו סיור פורסמו המכרזים. אך למרות ההבטחות, ההדמיות והאגם, נרכשה קרקע לבניית 258 יחידות דיור בלבד, מתוך אלף שיצאו במכרז. זו לא הייתה הפעם הראשונה שפורסמו מכרזים בשכונה ובשלושה שיווקים קודמים, התמונה הייתה דומה. ב-2003 מכרזים לבניית 247 יחידות דיור, נסגרו בזוכה אחת לבניית 71 יחידות דיור; מכרז ל-10 מתחמים לבניית 405 יחידות דיור, נסגרו בזכייה בבניית 158 יחידות דיור ובמכרז אחר, שתוצאותיו פורסמו ב-2004 לבניית 437 יחידות דיור באותו המקום בעשרה מתחמים לא ניגש אפילו קבלן אחד.

ההבטחה הגדולה לא הוכיחה את עצמה בפעם הראשונה, השנייה, השלישית וגם לא ברביעית, אז במינהל ובמשרד השיכון עשו את מה שהם עושים בדרך כלל, ושיווקו שוב מגרשים בשכונה. ואז, במכרזים שנסגרו ביוני 2011 היה נדמה שהנה, סוף סוף, זיהו הקבלנים את הפוטנציאל, אולי שמעו את הרוח שורקת בקני הסוף המתוכננים לגדול על גדות הנחלים והאגם, והוכרזו זוכים לכל ארבעת המגרשים הכוללים 774 יחידות דיור. בנקודה הזמן הזו נראה היה שההבטחה הגדולה של העיר אשקלון עומדת כנראה להתרומם, ובמהרה הוצאו למכרז עוד 382 יחידות דיור. למרבה האכזבה, הביקוש של המכרז הקודם לא חזר על עצמו ובמכרזים שנסגרו לקראת סוף אוקטובר 2011 לא הוגשה אף לא הצעה אחת.

קבלנים מקומיים טוענים שהמיקום של השכונה בעייתי: רחוקה מהים שמהווה מוקד המשיכה של העיר, נמצאת במיקום טופוגרפי בעייתי ששולל גם את האפשרות של הנוף לכחול הגדול. גם עלות הפיתוח במקום לא תורמת. לא סתם, אומרים, רוב החברות שניגשו למכרזים אינן מקומיות - אחרת הן לא היו באות.

נכון להיום, יש לא מעט חברות שרכשו קרקע במקום במכרזים קודמים, אבל בלוק אחד טרם הונח בשכונה. גם הגראדים שמידי פעם עוד קופצים לבקר לא מוסיפים לרצון היזמים לבנות במקום, מה עוד שמדובר בשכונה הדרומית ביותר בעיר, קרובה יותר מכל שכונה אחרת למקור האש העזתי.

אולי המילה האחרונה טרם נאמרה. היזמים שרכשו קרקעות מבטיחים שהשיווק והבנייה הולכים ומתקרבים ואם האגם אכן יכרה ויתמלא, ושוק הנדל"ן יתעורר, זה יהיה נווה המדבר הבא של הדרום. הרי בסופו של דבר, שישה יזמים רכשו זכויות לבניית 1,261 יחידות דיור בסך הכל ב-9 השנים החולפות. נחייה ונראה.

חוף התכלת: למרות המיקום המנצח

טובע בחול

2,200 דונם במערב הרצליה מחכים כבר עשרות שנים לייעוד חדש ובינתיים הקרקעות מחליפות ידיים בין ספקולנטים. מאות משפחות מחזיקות קרקעות בחוף התכלת, ומחכות שנים שעיריית הרצליה תקדם סוף סוף תוכנית שתגדיר את השימושים בו ותממש את הפוטנציאל העצום שטמון בו.

ההליך התכנוני מתנהל בעצלתיים. אמנם בפברואר 2010 כינסה עיריית הרצליה מועצה ציבורית במסגרת הליך שיתוף הציבור, אבל הישיבה השנייה, התקיימה רק בדצמבר 2011, כמעט שנתיים אחרי. מאז עדיין מרגישים בעלי הקרקעות ש"שום דבר לא זז".

המתחם משתרע על פני 2,200 דונם בין גבול השיפוט של הרצליה ות"א בדרום (מלון מנדרין), חוף הים והמרינה במערב, שדרות אבא אבן ואזור התעשייה מצפון וכביש החוף במזרח. רוב השטח נמצא בבעלות פרטית וכרבע ממנו בבעלות מינהל מקרקעי ישראל. ייעוד הקרקע מעורב: חקלאות, שטחי ציבור וקרקע שטרם נקבע לה ייעוד. "מאז המועצה הציבורית האחרונה בדצמבר 2011", אומר עזרא יחזקאל, יו"ר עמותת חוף התכלת, המייצגת 200 משפחות מבעלי הקרקע, "לא התקדם הרבה. המצב הוא 'במקום דרוך'".

לדברי גורם מענף הנדל"ן, שבקיא בעסקאות שנעשות במקום, "כל 10 שנים אומרים שם שהפיתוח של חוף התכלת יהיה בעוד 10 שנים. הוועדה המקומית כל כמה שנים מבקשת עוד 10 שנים לתכנון המתחם. עתודות הקרקע נגמרות וכאן יש מתחם גדול וקרוב לים, ולכן הציפייה היא שהמחירים יהיו בהתאם".

מה המחירים היום בחוף התכלת? "בחלק המערבי, שמיועד לתכנון עתידי", אומר אותו גורם שציטט דיווחי רשות המיסים, "המחיר נע בין 2,000 ל-2,600 שקל למ"ר. בחלק המזרחי, שמיועד לחקלאות, טווח העסקאות נמוך מזה. בחלק הצפוני יש עסקאות שמגיעות ל-2.7 מיליון שקל לדונם, שזה כ-3,000 שקל למ"ר".

לדברי צפריר ורטנפלד, בעל משרד התיווך תילן בהרצליה פיתוח, "עדיין התחושה היא שחוף התכלת הוא המקום הבא. יש שם אספני קרקעות שמחפשים מגרשים. הם יודעים שזה לא יקרה מחר בבוקר, אלא כנראה בטווח של 10 שנים, אבל זו עדיין מסומנת כעתודת הקרקע החמה של הרצליה".

***הפרויקט המלא - במוסף הנדל"ן של "גלובס"