האוצר: פטור ממס למוסדיים שישקיעו בבניית דירות להשכרה

הלשכה המשפטית באגף הכלכלה והכנסות המדינה הפיצה בשבוע שעבר את תזכיר חוק מס הכנסה (פטור ממס בידי קופת גמל על הכנסה מדמי שכירות בשל השכרת דירות מגורים לטווח ארוך) שנועד לתמרץ כניסת גופים מוסדיים לשוק הדיור להשכרה ארוכת טווח על ידי מענק של פטור ממס להשקעה בדירות חדשות שיוקמו כדיור להשכרה ארוכת טווח.

בין השאר מתנה תזכיר החוק את מתן ההטבות במס בכמות יחידות הדיור בפרויקטים, ושוללת את האפשרות לשלב מסלולי הקלות שונים בתחום זה. עוד על פי תזכיר החוק, עלותן של ההקלות עתיד להוביל להפסד הכנסות של כ-40 מיליון שקל בשנת המס 2013 והפסד צפוי של כ-80 מיליון שקל בשנות המס הבאות.

בהודעה שהוציא היום (ג') משרד האוצר המתייחסת לתזכיר החוק נאמר כי "קיימים מספר חסמים עיקריים לכניסת גופים מוסדיים לשוק השכירות ארוכת הטווח, ביניהם: קושי להתחרות על נכסים מול רוכשים פרטיים (מגורים והשקעה) ותשואות נמוכות מדי בשוק השכירות כיום. בכדי להתמודד עם חסמים אלו וחסמים נוספים, ובהמשך להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מיום 30 בינואר 2012 שעניינה שיווק מכרזי קרקע להשכרה ללא מחיר מינימום, הפיץ משרד האוצר את תזכיר החוק כאמור".

בהודעה אף מצוטט שר האוצר, ד"ר יובל שטייניץ, אומר: "המהלך צפוי לאפשר את הזרמתו של אשראי נוסף לשוק הנדל"ן ולסייע ביצירתם של פתרונות דיור איכותיים וברי-קיימא לטווח ארוך לזוגות צעירים ולמשפחות אשר טרם רכשו דירה. מדובר בחלק מסדרת צעדים אשר נועדו להביא לשינוי משמעותי בשוק השכירות בישראל, ולקרבו לנהוג במדינות אחרות בעולם בהן קיימים מודלים איכותיים של שכירות ממוסדת ארוכת טווח. המהלך מתווסף לסדרת צעדים אותם נקטה הממשלה בשנה האחרונה בהובלת משרדי האוצר והשיכון להגדלת היצע הדיור".

מומחה מס: "הפטור מתייחס למקרים צרים"

למרות שעל פניו מדובר במהלך מבורך שיכול לקדם כניסה של מוסדיים לשוק השכירות, מה שלא קורה היום, ההגבלות אותן קובע החוק מעלות בספק את ניצול ההטבות המדוברות על ידי הגופים האמורים.

עו"ד ורו"ח טארק דיביני, שותף באשכול המיסים ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן ב-BDO טוען שהצעת החוק מתייחסת למקרים צרים מאוד ולא בטוח שיש בה הטבות מס מהותיות.

לדבריו, "כיום וללא קשר להצעת החוק הזו, קיימים מקרים רבים בהם השכרה של דירות מגורים על ידי קופת גמל פטורה ממס גם ככה. על מנת שההצעה לא תהיה אזוטרית, יש לתת את ההקלות במס גם לגופים עסקיים נוספים או יזמים. גם המגבלות הרבות שהוטלו עשויות לרוקן את החוק מתוכן משום שהניסיון מלמד שככל שרבות המגבלות מעטים יהיו הגופים שירצו לבנות דירות מגורים כדי ליהנות מההטבות, ראו הניסוי הכושל של חוק שיטרית משנת 2007. כך למשל, לא ברור אם ניתן לאשר מרכז מסחרי מתחת לדירות המגורים במטרה למקסם את הניצול הכלכלי ולהגביר את הכדאיות, לא ברור אם ניתן יהיה לגבות דמי ניהול ואם יהיו מגבלות גם במכירה".

דיביני גם מבקר את ההגבלה הכמותית לכמות הדירות המופיעה בתזכיר החוק: "החוק חל על החזקה של למעלה מ-100 דירות, ולמעלה מ-50 דירות אם אלה דירות בנגב ובגליל. מובן כי החוק רוצה לעודד פעילות בהיקפים גדולים, אך מה המניעה שגם על היקפי השכרה קטנים יותר יחולו ההקלות. הרי אין הבדל אמיתי בין חמש קופות גמל שכל אחת מחזיקה בניין בן 30 דירות, לבין קופת גמל אחת שמחזיקה 150. להיפך, קופה אחת חזקה מדי יכולה ליצר בעיה".

דביני מסכם ואומר כי על מנת לסייע לקופות הגמל לבצע שיקולים לטווח ארוך, נדרשת הבהרה כי חוק זה יהיה בתוקף לכל מי שבחר לנצלו ולבנות דירות מגורים להשכרה ולא מוגבל ובזמן, "זאת על מנת להימנע ממצבים בהם יוחלט בעתיד, ללא הודעה מוקמת, לבטל את ההקלות, לאחר שקופת הגמל לקחה את הפטור ממס כאקסיומה בבחינת כדאיות ההשקעה".