"לקראת הקיץ יתחילו לרדת מהגדר כי יראו שההבטחות על הצפת דירות באזורי הביקוש לא מתגשמות"

בשבוע שעבר פורסם תזכיר החוק של האוצר לגבי הקלות מיסוי לקופות גמל שישקיעו במיזמי דיור. בה בעת, משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל הכריזו כי יוציאו קרקע בחינם לבניית מעונות סטודנטים במקומות שונים בארץ.

שני הצעדים הם אולי פרי מחאת הקיץ האחרון, אך לא הכל סבורים שדי בהם כדי לפתור את המצוקה. אהוד המאירי יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות', למשל, סבור שהקצאת הקרקעות למעונות היא בכלל בשורה לתחום אחר וכי ההיבט הכלכלי אינו הסיבה היחידה שמרתיעה את המוסדיים. "התשואה נמוכה", הוא טוען, "אבל ניהול הבניינים הוא גם מכשול. במשרדים הלקוחות מקפידים אך בדירות, כל דייר מתחזק את הדירה שלו ואי אפשר לפקח. בנוסף, בדירות יש מטבחים ומקלחות שאין במשרדים, וזו עוד נקודת תורפה". יש עוד עניין: "השקעה במיזמי שכירות עלולה לפגוע בעקיפין בתדמית, כי אם משרד לא משלם, בית משפט יוציא אותו. כשדייר במגורים לא משלם, אי אפשר לזרוק אותו לרחוב ואם ינסו, מיד יגיעו צוותי תקשורת, ותדמית החברה שאחראית על הפרויקט תפגע".

- אז איך בכל זאת מכניסים אותם לתחום?

"אולי אם התשואה תהיה גבוהה מספיק, אפילו יותר ממשרדים, יהיה להם כדאי, למרות הבעיות. צריך שיתפתחו חברות ניהול מתאימות לתחום, שידעו לנהל ולגבות שכר דירה, על כל המשתמע".

- מה דעתך על הקצעת הקרקע למעונות סטודנטים?

"זה לא פתרון דיור מוזל, זו סובסידיה להשכלה הגבוהה. זה פתרון זמני בגלל שאחרי הלימודים סטודנטים יצטרכו דירות מחוץ למעונות, ופתרון חלקי בגלל שלא כל מי שצריך מקום לגור הוא סטודנט ומי שלא - גם צריך דירה".

- במכרזים נראית ירידת מחירים. לדעתך, זו מגמה?

"בשלוש השנים האחרונות מי שהציע סכומים גבוהים במכרזים הימר שהשוק ימשיך לעלות. הזוכה היה המהמר הגדול ביותר. היום, כולם עצרו לחשוב מה קורה. מדובר בתיקון מחירים. חזרה לשפיות. הצעות שפויות היו גם לפני כן אבל המהמרים היו הזוכים. זרקו מחירים בלי לקחת מרווחי סיכון. היזמים התנהגו בחזירות ואם המחירים ימשיכו לרדת מי שקנה ביוקר, עלול להתחיל להפסיד".

- להערכתך המחירים יירדו?

"נראה ירידה בעוד 5% עד 10%. לקראת הקיץ אנשים יתחילו לרדת מהגדר כי יראו שכל ההבטחות על הצפת דירות באזורי הביקוש לא מתגשמות. אלפי דירות בבית שמש לא יורידו את מחירי הדירות בתל אביב. בפריפריה הבינו שההיצע הקיים מספיק לביקושים ובגלל זה הקבלנים לא ניגשים למכרזים. הם יודעים שמי שייכנס עכשיו יפסיד. גם מקומות כמו ראש העין בהם יש הבטחה לאלפי יחידות דיור לא ישווקו בבת אחת. שר השיכון יכול להציף קרקעות אם הוא רוצה אבל לקבלנים השיקול שלהם אם לבנות או לא. ההצפה לא יוצרת דירות".