אין באמת יכולת לקבל נתון אמיתי ומוסכם על שוק הדירות

כפי שפורסם בשבוע שעבר, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הודתה לאחרונה כי שיטת מדידת האבטלה שלה אינה מקובלת על ארגון OECD, וכי השנה תתחיל לחשב את האבטלה כמו בשאר המדינות המפותחות. התוצאה: זינוק חד באבטלה, רק בשל שינוי שיטת החישוב.

במקרה של שיעור האבטלה, לפיכך, נדרשת הלמ"ס ליישר קו עם העולם; אך שיטת חישוב מחירי הדירות לא תשתנה, הבטיחו לנו בלמ"ס. כך או כך, לפני שמיישרים קו עם העולם, צריך לזכור כי הגופים הממשלתיים בתוך ישראל, המדווחים על הנתון שכל כך משפיע על השוק הנדל"ן, טרם איחדו שורות. הנתונים הסותרים הפכו למשל ולשנינה והם בעיקר מבלבלים מדי חודש את הציבור בכלל, ואת שוק הנדל"ן בפרט.

האיחוד "מתמסמס"

כבר למעלה משנה שמספרים לנו שמתבצע תהליך שמוביל משרד האוצר, שמטרתו האחדה וטיוב נתוני הנדל"ן. משתתפים בו רשות המסים, מינהל הכנסות המדינה, אגף התקציבים באוצר, בנק ישראל, המועצה הלאומית לכלכלה, משרד השיכון, הלמ"ס והשמאי הממשלתי. אלא שבשבוע שעבר שוחחנו עם בכיר באחד ממשרדי הממשלה המעורבים, שאמר לנו שהמאמץ "די מתמסמס", מאז עזב חיים שני את תפקיד מנכ"ל האוצר.

ואם היה צריך להוסיף שמן על מדורת נתוני הנדל"ן, בשבוע שעבר פרסם משרד השיכון לראשונה סקירת מחירי דירות משל עצמו, הכוללת מחירי דירות יד ראשונה ויד שנייה. המדד החודשי מצטרף לסקירות רבעוניות וחודשיות שמתפרסמות על-ידי הלמ"ס, משרד האוצר והשמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים.

בנוסף לדיווחים רשמיים סותרים, הפוליטיקאים גם הם משחררים הצהרות שלעיתים מתגלות כלא מדויקות, בלשון המעטה. כפי שנחשף ב"גלובס", בניגוד להצהרות ראש הממשלה ושר השיכון - על כך שבמדינות ה-OECD נדרשות 96 משכורות לרכישת דירה, בהשוואה ל-130 משכורות אצלנו - ל-OECD אין נתון שכזה. הארגון מפרסם מדדים שכוללים מחירי דירות נומינליים ושינויים במחיר במדינות החברות, ולא את היחס בין משכורות למחירי דירות.

עד כאן, חלקה הצנוע של ישראל בבלגן נתוני הנדל"ן. ומה המצב בעולם? מסתבר, שהאתגר שבמדידת מחירי דירות - כשלעולם דירה אחת לא תהיה זהה לחלוטין לרעותה (בשטח, בקומה, בכיווני האוויר, בסטנדרטים ועוד ועוד) - מוכר לכלכלנים בכל רחבי תבל (ראו מסגרת): האם מודדים מחירים על בסיס נומינלי או ריאלי? האם מתבססים על סקר או על נתוני אמת מרשויות המס? האם משתמשים במדד או במחירים עצמם? ולא נלאה אתכם בשיטות הסטטיסטיות השונות, כמו המודל ההדוני ואחרים.

בשורה התחתונה, לא פשוט לספק לציבור נתונים אחידים ומהימנים, בארץ או בחו"ל. עורכי מגזין Global Property Guide, המפרסמים אחת לרבעון דירוג שווקי הנדל"ן בעולם, מעידים על כך בפרק המתודולוגיה של הדירוג: "אחת הסיבות לנתונים הבלתי מספקים היא שממשלות בדרך כלל משתמשות במכירת דירות לאיסוף מס. לכן, לאנשים יש תמריץ חזק לדווח מחירי מכירה נמוכים מהמחירים אותם שילמו בפועל. מרבית הלשכות המרכזיות לסטטיסטיקה במדינות מתפתחות מבינות זאת, ובאופן הגיוני אינן מנסות לאסוף מחירי עסקאות". לפי רשימת מקורות המידע של המגזין הבינלאומי, הוא מסתמך על מחירי הדירות של הלמ"ס בישראל.

לדברי מוטי דטלקרמר, כלכלן בכיר ב-BDO Consulting Group, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של האיחוד האירופי, ה-"Eurostat", פרסמה "המלצה לא מחייבת למדינות האיחוד כיצד לחשב מחירי דירות". הארגון ממליץ לבצע מדגם עסקאות בדירות יד שנייה ומחיריהן, ולכלול נתוני איכות, כגון מספר חדרים, שכונה, וכד'. "ליורוסטאט אין המלצה לגבי מה צריך להיות מקור הנתונים", מדגיש דטלקרמר.

השיטה הגרמנית

הוא סבור כי השיטה בגרמניה היא אחת הטובות בעולם. בגרמניה, שהיא פדרציה, יש לשכות סטטיסטיקה מקומיות שאוספות את מחיר הנכס שדווח לבנק למשכנתאות, ואת נתוני המשכנתא. "אם היינו מודדים לפי משכנתאות, היה לנו יותר דיוק במחירים", מעריך דטלקרמר. "הבנקים יותר זהירים בכל מה שקשור ליחס בין גובה ההלוואה לשווי הנכס (loan-to-value), והם מזמינים שמאות על כל נכס שהם מממנים. אולי שווה לנו לעשות כמו בגרמניה; גם ככה בנק ישראל אוסף נתוני ביצוע משכנתאות".

בסיס הנתונים ואמינותו הוא נושא בעל חשיבות רבה, אומר דטלקרמר. "האם הדיווח לרשויות המס אמיתי? עד לסכום של 1.4 מיליון שקל, שממנו ומעלה יש לשלם מס רכישה, יש אינטרס לקונה לדווח מחיר יותר גבוה, כי הוא בכל מקרה פטור ממס רכישה; וכאשר המחיר גבוה יותר, בעתיד הוא יוכל לצמצם את מס השבח שישלם. וכשאין פטור ממס שבח, למרות שזה נדיר מאד, למוכר יש אינטרס להציג מחיר נמוך לעסקה", אומר דטלקרמר.

גם אם נניח שהדיווח מדויק, אפילו בישראל הקטנטונת לא כל דירה ניתנת להשוואה לדירה אחרת. כמו שהעיד אייל יצחקי, לשעבר השמאי הממשלתי: "יש הטרוגניות אדירה בשוק".

מבולבלים? לא רק אנחנו

לא רק בישראל מתפרסמים שלל נתונים מגורמים שונים. גם בארה"ב הגדולה, השקופה והמסודרת, אין מדד אחד למחירי הדירות. לא רק שלכל אזור גיאוגרפי יש כמובן נתונים משלו, גם המדדים הארציים הפופולריים מצביעים לא פעם על שיעורי שינוי שונים במחירי הדירות.

מדד קייס-שילר, המודד את השינוי במחירי הדירות, הוא אולי הפופולרי ביותר במחוזותינו. אך גופים שונים, וביניהם ה-OECD, אוספים נתונים דווקא מה-Federal Housing Finance Agency, המייצר מדד מחירי דירות המבוסס על משכנתאות שניטלו או מוחזרו. נוסף לכך, בארה"ב מתפרסמת גם סקירת מחירי דירות חציוניים על ידי ה-National Association of Realtors, וכן דוחות וסקרים של שפע חברות מחקר, בנקים, רשתות תיווך, ועוד. תמונת המחירים, לפיכך מאד מגוונת.

גם בבריטניה אין מקור אחד. ה-Land Registry, משרד הטאבו האנגלי, מפרסם מדד מחירי דירות, כמו גם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של בריטניה. יש גם לא מעט בנקים למשכנתאות ורשתות תיווך שמפרסמים דוחות. במדינות אחרות, מחירי הדירות מתפרסמים על ידי הבנקים המרכזיים, מכונים לחקר הנדל"ן, רשתות תיווך, וכמובן לשכות מרכזיות לסטטיסטיקה. במרבית המדינות, יש יותר מגוף מדווח אחד.

ועל מי נסמך ארגון ה-OECD? בישראל, שואב הארגון את המידע מהלמ"ס; במדינות צרפת, אוסטרליה, אירלנד, שוודיה ונורבגיה, גם כן נשען הארגון על הלשכות המרכזיות לסטטיסטיקה; בארה"ב, בחרו ב-OECD בנתוני ה-FHFA, כאמור; בקנדה, משתמש הארגון בנתוני משרד האוצר; ובספרד, בלגיה, יוון, קוריאה, ניו זילנד, שוויץ והאיחוד האירופי, שואב ה-OECD את נתוניו מהבנקים המרכזיים.

בכל מקרה, הארגון מבכר מקורות ממשלתיים רשמיים על נתונים מהמגזר הפרטי. כך או כך, הוא מכיר בכך שאין עדיין מתודולוגיה בינלאומית אחידה ומוסכמת למדידת מחירי הדירות.