איכות מגדלי המשרדים: פריחת מעמד הביניים

דמי השכירות במשרדים המפוארים יקרים לכם? חשוב לדעת, כי רמת השכירות בבנייני משרדים ברמת Class A הגבוהה ביותר בתל אביב וברמת גן גבוהה ב-41% בממוצע ממבנים ברמת Class B באזור זה. באזור הפריפריה הקרובה לתל אביב - כפר סבא ועד נס ציונה - דמי השכירות בבנייני משרדים Class A גבוהים ב-19% מבניינים ברמת Class B. כך עולה מסקירה של קבוצת ייעוץ הנדל"ן, נת"מ, שאספה נתונים המתייחסים למבנים בשתי רמות האיכות.

חשש מהאטה

ברחבי הארץ ניתן למצוא קשת רחבה של בנייני משרדים המאופיינים ברמות משתנות של ניהול, תפעול, שירות ונגישות, למרות הקרבה הגיאוגרפית ביניהם (ראו מסגרת). גם שיעורי התפוסה משתנים בין שתי רמות האיכות הגבוהות של הבניינים, כשדווקא ב-Class B ("שלב הביניים") הם גבוהים יותר בכ-3% מ-Class A באזור תל אביב ורמת גן, ובפריפריה הקרובה הם גבוהים מ-Class A ב-6.3%.

"המקצועות החופשיים מילאו את בנייני ה-Class B יותר מאשר את בנייני ה-Class A בחציון האחרון", אומר סמנכ"ל השיווק של נת"מ, זוהר סגל, "מה שאומר שבחציון האחרון הם העדיפו לשכור נכסים פחות טובים. אם בחצי השנה האחרונה התפוסה בבנייני Class B היא גבוהה יותר, כנראה שהמחירים עושים לאנשים את ההבדל".

לדבריו, החשש העיקרי בשוק המשרדים לטווח הרחוק הוא מהיצע גדול מדי עקב בנייני משרדים חדשים שנבנים בעיקר באזור המרכז: בני ברק, רמת החי"ל בתל אביב ולאורך ציר איילון. לעומת זאת, בטווח הקצר, לאור התחזקות הביקושים לשטחי משרדים גדולים מצד חברות ההיי-טק והטכנולוגיה השונות ולאור מחסור בהיצע של שטחים גדולים המיועדים לאכלוס מידי, קיימת תחזית למעבר של חברות אלה לפריפריה הקרובה של תל אביב. "החשש מהאטה בשוק עקב המשבר הכלכלי באירופה והיחלשות כלכלת ארה"ב טרם הורגש אצלנו בארץ", הוא מוסיף, "למרות שבשוק כבר מדברים על אפשרות כזאת במהלך 2012".

ריק ברמת החי"ל

שיעורי התפוסה ירדו בחורף 2012 באזור תל אביב ורמת גן, הן בבנייני Class A והן בבנייני Class B, אבל הירידה הבולטת יותר הייתה בבניינים האיכותיים יותר (ירידה של 5.5% בממוצע), בעוד שבבנייני Class B הירידה הייתה בשיעור ממוצע של 2.9%. שיעור האכלוס הממוצע בבנייני משרדים ברמת Class A באזור תל אביב ורמת גן היה 90% ואילו ב-Class B באותו האזור הוא היה 93%.

אחד האזורים הבולטים בתפוסתם הנמוכה בקרב בנייני ה-Class A הוא אזור רמת החי"ל בתל אביב, עם 46% תפוסה. נתון נמוך זה מוסבר בעובדה שזוהי הפעם הראשונה שדוח נת"מ כולל גם את מגדל עתידים שבקרית עתידים, המשפיע גם על הירידה הממוצעת בשיעור התפוסה, שעומדת כאמור על 5.5%: "המגדל, בשטח 65 אלף מ"ר, טרם אוכלס. אלמלא היינו כוללים את המגדל בסקירה זו אזי שיעור האכלוס היה מציג ירידה ממוצעת של 4.7% לעומת החציון הקודם", נכתב בדוח.

הפערים בדמי השכירות בין בנייני Class A ו-Class B באזור תל אביב ורמת גן הם בולטים: בעוד ממוצע דמי השכירות ב-Class A הם 96.5 שקל למ"ר לחודש, הרי שב-Class B הממוצע הוא 68.5 שקל למ"ר - פער של 41%. הפער הגדול ביותר במחירים בין שתי הרמות הוא באזור הסיטי, בו דמי השכירות ב-Class A הם 122.4 שקל למ"ר לחודש ואילו ב-Class B הם 70.5 שקל למ"ר, פער של כ-74%. הפער הנמוך ביותר בין שתי הרמות הוא באזור מנשיה - פער של 15% בין 65 שקל למ"ר ב-Class A, ל-56.5 שקל למ"ר ב-Class B.

גם בפריפריה של ת"א שיעורי התפוסה בבניינים מ-Class B גבוהים יותר (תפוסה ממוצעת של 91% בחורף 2012) מאשר ב-Class A (תפוסה ממוצעת של 85.5%). הפערים ברמות המחיר בין שתי רמות הבניינים בפריפריה של תל אביב הם פחות משמעותיים מאשר באזור תל אביב, כשבסך הכל הפער הוא 18.9% לטובת Class A - 64.4 שקל למ"ר בממוצע ב-Class A לעומת 54.2 שקל למ"ר ב-Class B. בתת-אזורים, הפער הגדול ביותר במחירים בין שתי הרמות בטבעת הקרובה לתל אביב הוא בפתח תקוה: פער של 31% בין 68.5 שקל למ"ר בבניינים ב-Class A ל-52.2 שקל למ"ר בבניינים ב-Class B. הפער הקטן ביותר הוא באזור כפר סבא-הוד השרון: פער של 13% בין 64.4 שקל למ"ר ב-Class A ל-56.8 שקל למ"ר ב-Class B.

יצויין שהמגמה הכללית של עליית דמי השכירות בפריפריה של תל אביב בולטת יותר בקרב בניינים ב-Class B - שם עלו דמי השכירות ב-3.4% בממוצע, לעומת בניינים ב-- Class Aשם עלו דמי השכירות ב-0.6% בלבד בממוצע.

האם למשרדי מקצועות חופשיים כמו עורכי דין ורואי חשבון יש אלטרנטיבה בבנייני Class B, לנוכח התקופה ואי הוודאות הכללית במשק? לדברי סגל, "חברות שבכל מקרה צריכות לעבור נכס שוקלות בצורה משמעותית מעבר לבנייני Class B, בניינים פחות טובים, בגלל נושא המחיר. אבל התחזית היא שברגע שייכנס היצע גדול יותר של בנייני Class A, כמו הבניין של עזריאלי בשרונה, יירדו המחירים הן ב-Class A והן ב-Class B".

העלייה בשיעורי האכלוס וברמות המחיר במשרדי Class A בפריפריה של תל אביב מעידים "על עלייה ברמת הביקושים מצד חברות ההיי-טק ונותני השירותים המעוניינים לצאת מתל אביב", מציין סגל.

עלייה בחיפה ובי-ם

במקביל, באזור חיפה והצפון מורגשת עלייה של 6% בשיעורי האכלוס (90% בחורף האחרון) ועלייה של 0.25% בדמי השכירות (48 שקל למ"ר בממוצע), והאזורים הפופולאריים הם נשר, צומת הצ'ק-פוסט במורדות הצפוניים של הכרמל, ויקנעם. "התחזית היא להמשך גידול בדמי השכירות באזורים אלה", מציין סגל, "המחירים בצפון עדיין נמוכים יחסית לשאר אזורי הארץ. הגידול יורגש כל עוד לא תחל מגמת בנייה חדשה באזור".

באזור ירושלים נרשמה עלייה בשיעור 10% בתפוסה (91%) ועלייה של 1.8% בדמי השכירות (68 שקל למ"ר), והתחזית היא להמשך עליית גובה דמי השכירות עד לכניסת פרויקטים חדשים שמיועדים למכירה או להשכרה, "עקב מחסור בשטחי משרדים לנותני שירות וגופים ממשלתיים".

האיכות ב-A, הפוטנציאל ב-B והבעיות ב-C

לראשונה בחנה נת"מ בנפרד את התפוסה והמחירים בבנייני משרדים משתי הרמות - Class A ו-Class B, זאת לאור הבדלי האיכויות והמחירים ביניהם.

מה ההבדל בין הרמות השונות? הסקירה מגדירה את בנייני Class A כבניינים לרוב "היפים ביותר באזור", רמת הגמר הפנימי שלהם היא גבוהה, ששטחם המבונה הוא 10,000 מ"ר ומעלה מעל קומת הקרקע (לרוב מגדלים מעל 20 קומות), עם מערכות מלאות של מיזוג אוויר מרכזי ומספר מעליות, שפועלת בהם חברת ניהול מקצועית חיצונית המתחזקת את הבניין, הנגישות אליהם גבוהה לרכב פרטי ולתחבורה ציבורית וששטחיהם ניתנים לאכלוס תוך שישה חודשים.

לעומת זאת, ב-Class B - המוגדר כשלב ביניים - הבניינים "ישנים יותר וזולים יותר". ועם זאת, הגמר הפנימי בשטחים הציבוריים הם ברמה "סבירה עד טובה", שטחם המבונה הוא 5,000 מ"ר ומעלה מעל קומת הקרקע, הם מנוהלים באופן מקצועי והבניין מאוכלס בדיירים איכותיים, ובדרך כלל שטחי המשרדים ניתנים לאכלוס מידי.

בנת"מ מציינים כי פעמים רבות הופכים בניינים אלה יעד למשקיעים, שכן בנייני Class B ממוקמים באזורים טובים ויכולים, על ידי שיפוץ שטחים ציבוריים ושיפור תשתיות הבניין, להפוך חזרה לבנייני Class A.

ברמה התחתונה נמצאים בנייני Class C: הישנים ביותר (בדרך כלל בני 20 שנה ויותר), ממוקמים באזורים פחות נגישים או אטרקטיביים וזקוקים לשיפוץ מסיבי. מבחינה אדריכלית, מבנים אלו לא מתוכננים היטב - יחס ברוטו/נטו גבוה, פנים וחוץ לא אטרקטיביים ותשתיות מיושנות מאוד.

 מחיר ותפוסה