דלק נדל"ן היא רק דוגמא

קונספציה

למה אנחנו כל כך אוהבים נדל"ן? כי נדל"ן, ודאי כשמדובר בבניינים עומדים ומושכרים ("משרד החוץ האנגלי ליד ארמון המלכה"; "חוזה לעשרות שנים לחברה המדורגת טריפל A"), זה לא הייטק, שנמחק עם בואה לעולם של טכנולוגיה מתקדמת יותר.

ובכלל, הרכישות בחו"ל נעשות במודל הלוואה "נון-ריקורס", כלומר לרוכש אין שום סיכון והכל מונח על כתפי הבנק, והחוזים צמודים למדד המחירים, עם סעיף שגם מאפשר לדמי השכירות רק לעלות. ומדובר בהשקעות בעיקר במערב אירופה, במדינות כמו אנגליה וגרמניה, שתי מעצמות פיננסיות עולמיות שרק צריכות עוד שטחים מידי שנה.

אז זהו, שלא. כשקונים נכסים (לדלק נדל"ן היה למעלה מ-400 נכסים ברחבי העולם) בתשואות 8% ו-10%, במדינות עם השוק הכי משוכלל והכי שקוף בעולם, מוכרח להיות סיכון בצד השני של המשוואה.

אין מתנות חינם.

מינוף

הכל כבר נאמר על חטא המינוף והפיתוי האדיר. על רגל אחת: המעבר מרמת מינוף מקובלת ושפויה שלא עוברת 60% מערך הנכס, בדיוק כמו ההמלצה למשכנתא של המשפחה הממוצעת, למינוף בשיעור 90% ויותר - מכפילה את התשואות על ההון העצמי ומביאה אותן לרמות פנומנאליות בגובה 10% ויותר. אבל במקביל, כשהשוק מדבר במונחים של גודל ולא של איתנות פיננסית, ניתן לגייס (בדרך כלל מהמוסדיים בארץ) "הון עצמי" בהיקף 50 או 100 מיליון, לקנות נכסים במיליארד, ולהפוך בן רגע למיליארדרים ושועי עולם.

וכשהגלגל התהפך, ושווי הנכס ירד בסך הכול ממיליארד ל-900 מיליון, ההון העצמי נמחק כלא היה והטייקונים מתחילים לדבר על תספורת.

אגדות

סיפור הסינדרלה של יצחק תשובה, שחזר על עצמו בעשור האחרון באין ספור גיליונות חג ואחרי כל עסקת ענק של הטייקון "שהחל את דרכו כילד במעברה בנתניה", מחק פרקים שלמים שלא התאימו לתסריט ההוליוודי.

שכחו לו את חברת גרין, שרכשה לפני יותר מעשור סדרה של קרנות הון סיכון והשמידה מאות מיליוני שקלים; השמיטו את ההשקעות הקצרות והלא מוצלחות בחברות בורסאיות כמו פורמולה, דלתא 3 ועוד; את העלייה הכושלת של רשת סטארבקס האמריקנית לישראל; ועוד כמה פרויקטים נדל"ניים ואחרים לא ממש מוצלחים בדרך. כאלה שהיו עלולים להזכיר לנו - ולסינדרלה עצמה - שגם עם נעלי (או ידי) זהב היא נותרה בן אדם, ושבחיים האמיתיים לא תמיד צצה פיה שהופכת דלעת לכרכרה.

בעלים

לכל אורך הדרך קיבלנו כמובן מאליו, בכל ראיון, את העובדה שהבעלים, יצחק תשובה, אינו נושא שום משרה בחברת דלק נדל"ן. אפילו לא דירקטור. הכי רחוק שהוא הלך היה להביא את חתניו, רמי נאור ורוני אלרואי, לתפקידי מפתח בחברה. רוחו ריחפה מעל, בזמן שהמנכ"ל החרוץ, איליק רוז'נסקי, היה המוציא והמביא של עסקאות הענק. התמונה בעיתונים הייתה של תשובה - דבר שהוציא את רוז'נסקי מדעתו - בעוד שהציטוטים היו של רוז'נסקי.

מי שרוצה עכשיו שבעל המאה יכניס יד לכיס ולא יתרגש מהפיכתה של החברה שלו לגוויה, צריך היה מזמן לדרוש שהוא יהיה נושא משרה ואחריות כלפי החברה.

חוצפה

העובדה שמדברים היום על פירוק במקום על הסדר חוב, מעין סיטואציה של לוז-לוז, היא רק בגלל שיש לא מעט אנשים שמוכנים לטבוע - בתנאי שהקברניטים הדשנים שעל הסיפון יטבעו ביחד איתם.

יצחק תשובה עשה לא מעט בדרך לאיבוד האמפתיה בדלק נדל"ן: העסקאות ההדדיות והלא תמיד שקופות בין דלק נדל"ן לבין יגאל אהובי, הסכם הפרישה הנדיב לרוז'נסקי שנפרד מהחברה בשנת 2009 עם מענק בשווי 19 משכורות (5 מיליון שקל) וחוזה ייעוץ לחצי משרה תמורת 150 אלף שקל בחודש, וכמובן שחתונת הבן אלעד, שהבהירה לכולם שכבר לא מדובר בקבלן שלד עממי מנתניה.

חמדנות

כשהעיתון ידיעות אחרונות ערך לפני מספר שנים פרויקט ישראלי שהציג את המשפחה הישראלית לפי עשירונים, התייצבה משפחת רוז'נסקי לייצג את המאיון העליון. הירושלמי במקור, שהפך לימים לחבר קיבוץ מסדה, התאהב די מהר במעמדו הרם, שגם הציב אותו בראש טבלת מקבלי השכר בבורסה בשנת 2006 (25 מיליון שקל).

אם חז"ל לימדו אותנו ש"אין הברכה שורה אלא בדבר הסמוי מן העין", אין ספק שהגאווה והמוחצנות של רוז'נסקי תרמו לקללה ששרתה בימיה האחרונים של דלק נדל"ן.

לרוע המזל, החמדנות הזו אפיינה גם לא מעט מהעסקאות של דלק נדל"ן. מבהיל לחשוב מה היה מצבה היום לו גם הייתה יוצאת לפועל בשנת 2007 "עסקת הנדל"ן הגדולה ביותר של ישראלים", במסגרתה התכוונה לרכוש את חברת ילמולי השוויצרית ביותר מ-12 מיליארד שקל, מבלי שמישהו הבין איפה מתחבאת התשואה מהעסקה.

המוח היהודי

כמה נהנינו לקרוא ולשמוע שהישראלים כובשים את העולם, לפני שהבנו שרק היינו הפראיירים שקנו אחרונים, ועושים הכל בשנתיים-שלוש האחרונות כדי לממש כל מה שניתן.

מה יצא לנו מכל זה? אנחנו - ציבור האזרחים ששם את כספי הפנסיה שלו בקרנות ובחברות הביטוח - נתנו את ההון העצמי (שנמחק), הבנקים הזרים מימנו את מרבית הרכישות בהלוואות 'נון-ריקורס' (שלכל הפחות משאירות את הנכס אצלם), והמנהלים והבעלים כבר הספיקו בדרך למשוך מספיק דיבידנדים ומשכורות, כדי שעכשיו נוכל להתחנן שהם יכניסו יד לכיס ויצילו משהו מהחברה.

ואסור לשכוח, שדלק נדל"ן היא רק דוגמא.