שלום למנהלי אגפים ומחלקות מיסוי מקרקעין ברשות המיסים.
עם כניסתנו לתפקיד מנהלי רשות המסים, אחרי תקופה לא פשוטה, אנו יוצאים לדרך חדשה. החלטנו להתמקד באופן מיוחד בתחום הנדל"ן, וכבר בתחילת כהונתנו אנו גאים לדווח על שני חידושים דרמטיים:
ראשית, ברשות המיסים הושקה המערכת המקוונת המשוכללת לדיווח ומידע בנושא מיסוי מקרקעין. כרטיס חכם בעלות נמוכה יאפשר לכל עו"ד להתחבר למערכת ולקפוץ למאה ה-21.
שנית, בהמשך לרגישות משרד האוצר למחאה החברתית, הוצאנו תזכיר חוק לפיו משקיעים מוסדיים יהיו פטורים ממס על הכנסותיהם משותפות בפרויקטים של דיור להשכרה (במחירי שוק ובמחיר מפוקח) ודיור בר השגה במחירים מפוקחים.
אנו רואים חובה להביא בפניכם את הדברים שאמר שר האוצר ד"ר יובל שטייניץ, שזיהה את הבעיות בשוק הדיור: "המהלך צפוי לאפשר הזרמת אשראי נוסף לשוק הנדל"ן ולסייע ביצירתם של פתרונות דיור איכותיים וברי-קיימא לטווח ארוך לזוגות צעירים ולמשפחות אשר טרם רכשו דירה. מדובר בחלק מסדרת צעדים אשר נועדו להביא לשינוי משמעותי בשוק השכירות בישראל, ולקרבו לנהוג במדינות אחרות בעולם בהן קיימים מודלים איכותיים של שכירות ממוסדת ארוכת טווח".
"אין מידע אמיתי"
בוודאי ידועה לכם הבעיה הכללית של אמינות נתוני המחירים בשוק הנדל"ן, הן בתחום המכירה והן בתחום שכר הדירה. בתחום מחירי המכירה מצבנו משתפר. נתוני מאגר מכירת הדירות שלנו, הכרמ"ן (כרטסת מאגר נתונים), מבוססים על דיווחי החיוב במס שבח של עורכי הדין בסיום מכירת דירה, הנעשה בטופס הידוע כטופס מש"ח.
מתוך רגישות לביקורת העיתון "גלובס", השמאים והאקדמיה, הפכנו את מאגר כרמ"ן לנגיש ושקוף יותר. למרות הטענות כי הוא עדיין מסורבל, בסך הכל חל שיפור מסוים באיכות הנתונים בנוגע למחירי הדירות. עם זאת, עלינו להקפיד עם עורכי הדין על איכות ופירוט הדיווח בטופס. מטרתנו היא לשכלל, לפשט ולשפר את הנגישות לנתוני מאגר הכרמ"ן, ובכך לתת לשוק מידע אמין על מחירי הדירות.
אבל, לצערנו, בתחום שכר הדירה מצבנו גרוע מאוד. למעשה עלינו להודות, שאין לנו מידע אמיתי על המחירים. למרות שכ-500 אלף משפחות מתגוררות בשכר דירה, אין בידינו דיווחים ראויים ומפורטים על ההכנסות משכר דירה. יש עיתונאי ב"גלובס" שמציק לנו בשאלות בעניין, ואין לנו תשובות. יש להודות על האמת, שכל הדיווחים בשוק על מחירי שכ"ד יוצאים מצדדים מעוניינים, חלקם הניכר על ידי מתווכים, וברור שאין לסמוך על נתונים אלה. בוודאי שלא ניתן לסמוך על מחירי הביקוש שבלוחות הדירות.
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, במסגרת אחריותה למדדי המחירים אמנם עורכת סקרים מדגמיים ביישובים עירוניים, במסגרת סקרי הוצאות המשפחה והסקר החברתי, שהאחרון בהם נערך ב-2009. במדגם הלמ"ס יש נתונים מסה"כ דיווח בשאלונים של כ-6,000 משפחות, שמתוכן כרבע מתגוררות בשכירות. המידע שהלמ"ס מבקשת הוא רק של כתובת הנכס ומספר החדרים.
עם כל הכבוד לסקרים של הלמ"ס, בשוק הדיור, שבו השונות כל כך גדולה, אלה פרמטרים מינימליים. אנו בטוחים שאנחנו יכולים וצריכים לשפר את המידע בהרבה - גם לטובת שכלול שוק הנדל"ן וגם עבור דיוק בנתוני הלמ"ס.
תשומת הלב של שנינו התעוררה לאחרונה לעניין נתוני שכ"ד, לאור המתרחש בתחום היוזמות הממשלתיות והעירוניות לפרויקטים של דיור בר השגה.
כידוע לכם, אחד המסלולים בדיור בר השגה הוא דיור בשכר דירה מוזל ומפוקח. קראנו בעיתון, ששר השיכון אריאל אטיאס הוא שיקבע את גובה שכר הדירה המפוקח, אשר יהיה זול ב-20% ממחיר שכר דירה מקבילה באותו אזור. עם כל הערכתנו למאמציו של שר השיכון להקל על מצוקת הדיור של המעמד הבינוני והנמוך, מהיכן יהיה לשר השיכון מידע אמין על גובה שכר הדירה הממוצע או החציוני או השכיח באותה עיר ובאותה שכונה בסוג מסוים של דירה? לצערנו, היומרה לדעת היום מהם המחירים האמיתיים - מופרכת.
באם אנו נתבקש לסייע לממשלה בנתונים אמינים על גובה שכר הדירה בכל עיר ובכל סוגי הדירות, לא נוכל לסייע. זה לא תקין, כי, בינינו לבין עצמנו, הרי אם תקישו במחשב מס הכנסה את שאילתה 905 תקבלו את רשימת הבעלים של כל נכסי הנדל"ן במדינה לפי מספר זהות של הנישום, כך שיש לנו בסיס נתונים מצוין שאפשר לעבוד אתו.
שלושה סוגי שכ"ד
יש שלושה סוגי בעלים לכ-500 אלף הדירות המושכרות במשק. אין לנו נתונים על אופן חלוקתם המספרית וההכנסות מכל סוג של בעלים. אלה שלוש הקבוצות:
משכירים בפטור מוחלט: מי שמשכירים דירה או דירות בסכום הנמוך מ-4,910 שקל לחודש, ועל כן הם פטורים ממס ומדיווח. מבחינתנו זה חור שחור, ודווקא בדירות הקטנות ובערי הפריפריה.
משכירים לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה (על פי ההסדר שגובש בעליית שנות התשעים ועידוד בעלי בתים להשכיר): הבעלים מגישים דו"ח שנתי מקוצר על הכנסות משכר דירה ומשלמים 10% מההכנסה, ללא זכות לניכויים. בטופס שהם מוסרים בסוף השנה צריך לדווח רק כתובת הדירה המושכרת, ללא פרטים נוספים. זהו הפסד מידע חיוני. עמדתנו הידועה היא שיש לבטל הפטור לחלוטין, אך הכנסת אינה מאפשרת ביטולו והצלחנו רק להוריד את גובה התקרה.
משכירים בדו"ח שנתי מלא: אלה המדווחים דו"ח שנתי רגיל ומלא, שבו הם מדווחים גם על הכנסות משכר דירה וזכאים לזיכויים ולניכויים שונים של הוצאות. בדו"ח מהסוג הזה אין שום פרטים על הדירה המושכרת.
אנו מבקשים לשקול את ההצעה המובאת כאן: כל מי שמשכיר דירה - בין אם הוא פטור ממס ומדיווח, בין אם הוא מדווח בסוף שנה לפי סעיף 122, ובין אם הוא מגיש דו"ח שנתי רגיל - יחויב בדיווח על השכרת הדירה, בטופס מיוחד באתר האינטרנט של רשות המסים.
הדיווח יימסר לרשות המסים בצורה מקוונת באתר הרשות. כאמור, פלטפורמת שידור דוחות מקוון על ידי נישומים קיימת ופועלת בהצלחה. כל מה שנחוץ זו אפליקציה פשוטה ביותר.
הדיווח יימסר לרשות המסים דרך המערכת המקוונת בכל פעם שהמשכיר חותם על חוזה חדש או כשהוא חותם על הארכת חוזה עם שוכר ממשיך. דיווח החובה הנ"ל לא יהיה צמוד למועד תשלום המס, שיישאר כפי שהוא כיום, בסוף השנה. כדי לייעל את המידע, בטופס הדיווח המקוון יפרט המשכיר או בא כוחו כחוק את הפרטים הבאים (ראו דוגמה מצורפת): פרטי בעל הנכס; מיקום ותיאור הדירה והפרויקט; הכנסות; אורך החוזה ועוד.
חובת דיווח כאמור תניב תוספת גביית מס אמת מבעלי הנכסים שלא טורחים, או לא יודעים, או מתעלמים, מחובת תשלום מס על הכנסות משכר דירה.
קודמנו בתפקיד, יהודה נסרדישי, הודיע בכנס יועצי מס באילת ב-2009, שענף הדיור להשכרה יהיה יעד מרכזי לאיתור העלמות מס, ואמר: "לא על כל הדירות להשכרה משולם מס. בכוונתנו לאתר את משכירי הדירות שאינם מדווחים לרשות המסים על הכנסותיהם מהשכירות, תוך הצלבת נתונים מודיעיניים מהשטח ומהרשויות המקומיות". בכוונתנו לנסות לממש את ההצהרה.
חובת הדיווח תשכלל את שוק הדירות להשכרה על ידי אספקת מידע אמין ורציף, של מאות אלפי בעלי נכסים המדווחים בזמן אמת על מחירי השכירות האמיתיים במשק, בכל יישוב ולפי כל מאפיין. דיווחים אלה יאפשרו לנו לספק לשוק הנדל"ן את המידע הטוב ביותר שניתן להעלות על הדעת בתחום המגורים בשכר דירה.
את הדיווחים המקוונים ניתן להפוך בקלות לאתר אינטרנט משוכלל, שיאפשר חיפוש על פי כל סוג חיתוך. כדי לשמור על צנעת הפרט, ניתן להציג את הנתונים תוך הסתרת זהות הפרטים על בעל הנכס, מספר הבית ותת החלקה. השוכרים, המשכירים, גורמי המימון המוסדיים, פעילי ענף הנדל"ן, גופי התכנון, מינהל מקרקעי ישראל, האוצר, הלמ"ס, השמאי הממשלתי, ולמעשה כל ענף הנדל"ן - כולם יודו לנו.
למיטב הבנתנו, כ-30% לפחות מבעלי הדירות המושכרות אינם מדווחים על הכנסותיהם, לא לפי סעיף 122 ולא במסגרת דו"ח שנתי, למרות שההכנסות של חלקם עולות על תקרת הפטור. אנו מעריכים שקיימות בשוק השכירות הכנסות לא מדווחות בסדר גודל של 11-13 מיליארד שקל בשנה.
אם יטענו נגדנו כי בחובת הדיווח החדשה נגרום לעליית מחירים בשוק השכירות, תשובתנו תהיה: החוק וטובת הכלל קודמים לחשש הזה; השוק צריך להיקבע על פי ההכנסות האמיתיות של משכירים המשלמים מס אמת; שכלול המידע לציבור בעקבות חובת הדיווח שאנו מציעים פה - הוא הדבר החשוב באמת בעיצוב מחירי שוק אמיתיים; תוספת ההכנסות לאוצר המדינה גוברת.
אשמח לקבל את הערותיכם על אופן יישום היוזמה ואומדן עלותה, מבחינת הסברה, מיחשוב, טפסים ותחזוקה.
נודה לכם על התייחסות מהירה.
בכבוד רב
מנהלי רשות המסים
נ.ב: הצעד המוצע כאן עשוי להוות נקודת מוצא לדיון על חובת דיווח כללית, ועל כן יש לנהוג בעניין זה בזהירות המתחייבת.
העתקים:
יובל שטייניץ, שר האוצר
אריאל אטיאס, שר השיכון
טל אלדרוטי, השמאי הממשלתי הראשי
פרופ' שלמה יצחקי, הסטטיסטיקן הממשלתי
דורון סייג, יו"ר הוועדה לגיבוש כללי סטטיסטיקה בדיור ובנייה
טופס
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
