הקשר בין מגדלים וכלכלה

מחלונות המשרדים של חברת מנורה ניתן לראות חלקים רבים מרחוב רוטשילד בתל אביב. מהחלון שלי אפשר לראות את אתר הבניה של מגדל מאייר ברוטשילד ולהתפעל ממהירות הבנייה והאומץ של הפועלים הזרים (לפעמים אני תוהה אם מדובר בפועלי בנייה או פעלולנים בעלי גמישות יוצאת דופן). הבניין, שבנייתו צפויה להסתיים ב-2013, יהיה בגובה של כ-160 מטר והוא יהיה בניין המגורים הגבוה בישראל. בהצלחה בפקקים.

אבל זהו לא המגדל היחיד הנבנה ברוטשילד. ברחוב מוקם מגדל היוקרה רוטשילד 1, בגובה של כ-120 מטר. ובהמשך הרחוב נבנה מגדל נוסף ברוטשילד 30. מגמת בניית המגדלים לא נעצרת בתל אביב, ונראה שגבעתיים מנסה לנגוס בהישגים של אחותה הגדולה. לפני כחודשיים התבשרנו שאושרה הקמתו של המגדל הגבוה בישראל: בכניסה לגבעתיים יוקם מגדל בגובה של 241 מטר, שיהיה המגדל השלישי בגובהו במזרח התיכון. גובהו של המגדל שנשא בתואר, מגדל משה אביב ברמת גן, הינו "רק", 235 מטר וייתכן שבקרב על התואר יצטרכו להוסיף שם סוכה.

לכבוד יום העצמאות, ולאור טירוף בניית המגדלים באזור המרכז, רציתי לבחון את הקשר בין מגדלים וכלכלה? והאם בכלל יש קשר?

בשנת 2007, היה מחסור עולמי בספינות תובלה. למספנות הבודדות בעולם היה צבר הזמנות של שנים, וחברות תובלה ימית דיווחו על ביקושים לספינות ומכולות. רק שנה לאחר מכן בעקבות המשבר בארה"ב, ניסו חברות הספנות להיחלץ מאותן הזמנות של ספינות שחיכו להן כל כך בעבר. הסיבה היא שבתקופות של צמיחה ואופטימיות באמת נבנה ביקוש לתובלה ימית ולספינות. אז מזמינות החברות בניית ספינות חדשות, אך עד שבנייה זו מסתיימת משתנה לו המחזור הכלכלי, הצמיחה הופכת למיתון והביקוש לתובלה ימית צולל.

אבל אם זהו המצב בספינות, האינטואיציה אומרת שזה יהיה המצב גם במגדלי יוקרה שבנייתם אורכת זמן רב. בשנת 1999 פרסם הכלכלן אנדרו לורנס מאמר ציני העוסק בקשר בין בניית מגדלים רבי קומות ומחזור עסקים בכלכלה. לורנס פשוט הציג מתאם מבוסס על מקרים היסטוריים. לדוגמא, המפולת בוול סטריט ב-1901 הייתה בזמן הקמת מגדל העיריה של פילדלפיה שהיה שיאן הגובה לתקופה.

בנייתם של האמפייר סטייט בילדינג ובניין קרייזלר הסתיימו קצת לפני המפולת בוול סטריט של 1929. בניית מגדלי התאומים הסתיימה בתקופה המיתון של 1973. בניית מגדלי פטרונס במלזיה (אשר החזיקו בתואר המבנה הגבוה בעולם במשך חמש שנים) הסתיימה ב-1997 בתקופת המשבר באסיה. בנייתו של המחליף בתואר, טייפי 101, הסתיימה לקראת סיום המיתון של פיצוץ בועת ההיי-טק. וגם בנייתו של בורג' דובאי הנושא הנוכחי בתואר, הסתיימה במשבר עולמי, ובפשיטת רגל של דובאי שנזקקה לחילוץ של איחוד האמיריות.

הרעיון האינטואטיבי הוא שבניית רבי שחקים מגיעה בתקופה של אופטימיות ואשראי זול. אלו הם מאפיינים של תקופת צמיחה בה שילוב של יזמים אופטימיים ובנקאים ללא שנאת סיכון מביא לבום של בנייה. אך מכיוון שתכנון, אישור ובניית גורד שחקים אורכת זמן רב, מצב הכלכלה משתנה, ועד שהבנייה מסתיימת המשק כבר נכנס למיתון.

למרות המתאם המדהים, והרעיון האינטואיטיבי הברור, לא ברור האם באמת ניתן לחזות סוף מחזור כלכלי על סמך שבירת שיאים במגדלים רבי קומות. ואם כבר, מחקרים מראים שבניינים גבוהים אכן מתואמים עם צמיחה כלכלית, אבל פתיחתם לאו דווקא מסמלת את סופו של המחזור.

ביום העצמאות המתקרב אנחנו כנראה יכולים להיות רגועים. אין כל מגדל חדש שמתוכנן להיפתח בחודשים הקרובים ולקבוע שיא מקומי. כך שלפחות מהבחינה הכלכלית, והמתאם לגורדי השחקים בתל אביב רבתי, נראה שתהיה שנה טובה.

חג עצמאות שמח.

חיים נתן הינו כלכלן ראשי במנורה מבטחים פיננסים, בעל רישיון מנהל תיקים ובעל זיקה מכוח תפקידו לנכסים פיננסיים. מנורה מבטחים קרנות נאמנות ו/או מנורה מבטחים ניהול תיקי השקעות ו/או חברות אחרות בקבוצה עשויים להיות בעלות עניין אישי בני"ע מכוח כך שהן מחזיקות ו/או עלולות להחזיק ו/או לבצע פעילות בני"ע עבור עצמן ו/או עבור לקוחותיהן ו/או במסגרת אחרת. אין לראות באמור לעיל עבודת אנליזה של ני"ע ו/או הצעה של הנכסים ו/או הזמנה לרכשם ו/או ייעוץ בדבר כדאיות ההשקעה בהם ו/או כהצעה או כשידול, במישרין ו/או בעקיפין, לקנות ו/או למכור את הנכסים, בשום אופן צורה ו/או דרך. שיווק ההשקעות לעיל אינו מהווה תחליף לשיווק המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.