כשיאיר לפיד חיבר את השיר "גרה בשינקין" ב-1989, עת התגורר ברחוב התל אביבי שלימים התפרסם מאוד, וגם בזכות אותו להיט קליט, הוא בוודאי לא דמיין שרובע "לב העיר" יהפוך לשכונה היקרה ביותר בעיר.
אז עוד לא היה ביקוש גדול לשכונה, המשתרעת בין רחוב המלך ג'ורג', שדרות בן ציון, שדרות רוטשילד ורחוב אלנבי במרכז תל אביב. אבל מאז שנות ה-80 המאוחרות, חזר רובע לב העיר לחיים תוססים, אחרי שדעך בשנים שקדמו לכך.
כיום, המחיר הממוצע המבוקש לדירת 4 חדרים בלב העיר עומד על 3.1 מיליון שקל, כך על פי נתוני אתר יד2, המתבססים על המחירים המבוקשים לדירה מיד שנייה בכ-1,400 מודעות בחצי השנה האחרונה. במקום השני, השלישי והרביעי, מדורגות רמת אביב, בבלי והצפון הישן, עם מחירים של 3.09 מיליון שקל, 3.07 מיליון שקל, ו-3.02 מיליון שקל, בהתאמה.
מבדיקה של עסקאות הנדל"ן האחרונות שנסגרו ("נתוני אמת") בחודש האחרון בתל אביב, באמצעות המערכת המקוונת של רשות המסים, עולה כי אכן השכונות ב"רביעייה" הפותחת בדירוג יד 2 הן היקרות ביותר בעיר. אם כי, ראוי לציין, מחירי ה"סגירה" נמוכים לעיתים אף ב-16% מהמחירים המבוקשים שסיפק אתר יד 2. רועי שגב, סמנכ"ל יד 2, מעריך כי מחירי הסגירה של העסקאות נמוכים בממוצע ב-5% עד 7% מהמחיר המבוקש, ומדגיש כי בשקלול המחיר הממוצע נפלטות החוצה מודעות המציעות דירות במחירים קיצוניים.
מבין עשר העסקאות היקרות ביותר שנסגרו בתל אביב בחודש האחרון לדירות 4 חדרים, ניתן למצוא דירה בשטח 109 מ"ר בקומה השנייה של בניין ברחוב בן סרוק בצפון הישן של תל אביב, שנמכרה ב-2.95 מיליון שקל; או דירת 4 חדרים בשטח 103 מ"ר בקומה השנייה בבניין ברחוב טאגור שברמת אביב (קרוב לאוניברסיטה), שנמכרה ב-2.6 מיליון שקל. במקביל, ב"סביוני רמת אביב" נמכרה דירת 4 חדרים, 145 מ"ר ברוטו, בקומה תשיעית, ב-4.3 מיליון שקל.
לפי נתוני אתר יד 2, המחיר המבוקש יורד מתחת לרף ה-3 מיליון שקל רק במרכז תל אביב, ומתקרב ל-2 מיליון שקל רק בנחלת יצחק, נווה שרת ופלורנטין. דירות 4 חדרים בפחות מ-2 מיליון שקל ניתן לרכוש ביד אליהו, קרית שלום, נווה אליעזר ושכונת שפירא בדרום העיר. בכ-1.5 מיליון שקל ניתן לרכוש דירת 4 חדרים ביפו ובתל כביר.
מבדיקה של עסקאות אמת שבוצעו בחודש האחרון בתל אביב (דירות 4 חדרים), עולה שהדירות הזולות ביותר נמכרו בעיקר בשכונות הדרומיות, ובמחירים שאינם רחוקים בהרבה מהמחירים המבוקשים בלוחות האינטרנט. לדוגמה: דירת 4 חדרים בשטח 84 מ"ר בקומת הקרקע של בניין ברחוב מטלון שבאזור התחנה המרכזית החדשה נמכרה ב-1.75 מיליון שקל; דירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר בקומה השנייה בבניין ברחוב פנואל בשכונת התקווה בתל אביב נמכרה במיליון שקל; ודירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר בקומה השמינית של בניין ברחוב אסירי ציון בקרית שלום נמכרה ב-1.55 מיליון שקל.
אגב, מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים (שקלול של דירות ישנות וחדשות) בתל אביב עמד על 2.3 מיליון שקל בסוף הרבעון האחרון של 2011, כך על פי נתוני השמאי הממשלתי הראשי. מדובר ב-4% ירידה בהשוואה לרבעון השלישי ב-2011.
צפון יורד, דרום עולה
עוד מתברר, שהמחירים בכמה משכונות מרכז העיר וצפונה רשמו ירידה בששת החודשים שהסתיימו ב-31 במארס 2012, בהשוואה לששת החודשים שהסתיימו ב-31 בספטמבר 2011: בנחלת יצחק, לא הרחק ממגדלי עזריאלי בתל אביב, צנחו המחירים בכ-6%; בצפון הישן צנח מחירה המבוקש של דירת 4 חדרים בכ-5%; ובמרכז העיר (שטחי מרכז תל אביב שאינם בתוך רובע לב העיר), ירדו המחירים ב-2.4%.
לעומת זאת, בשכונות "הטבעת" של תל אביב ובדרומה, מחירי הדירות עלו גם בעת האחרונה. בשכונת יד אליהו עלה מחירה של דירת 4 חדרים ב-2.8%; בנווה שרת שבצפון-מזרח העיר עלו המחירים בשיעור זהה; בפלורנטין, קרית שלום ויפו הדרומיות נרשמו עליות מזעריות של פחות מאחוז.
"לא מתאבדים כדי לגור במרכז"
הסיבה לעליות המחיר בשכונות "הטבעת" של תל אביב פשוטה למדי, סבור כפיר זהר, מנכ"ל משותף באנגלו-סכסון תל אביב. "יש שינוי באופיים של הלקוחות שמסתובבים היום בשוק: בעבר היו יותר משקיעים, שרצו דירות ב'פריים לוקשיין' - בצפון הישן וליד הים. כיום, מספרם של המשקיעים קטן בהרבה, והזוגות הצעירים ומשפרי הדיור - שרוכשים דירות למטרות מגורים ולא להשקעה - נותנים את הטון", אומר זהר, שמזהה את המגמות שהתפתחו בשנתיים האחרונות, במהלכן הוטלו גזירות מס על משקיעי הנדל"ן. "היום, הלך הרוח של רוכשי הדירות למגורים הוא שהם מוכנים להתפשר על הלוקיישן בתמורה לדירה גדולה יותר, ולכן בדרום תל אביב יש ביקוש רב".
- מה קונים הזוגות הצעירים?
זהר: "ב-1.5 מיליון שקל ניתן לרכוש דירת 2 חדרים במרכז ת"א, או דירת 4 חדרים בדרום העיר, למשל בכפר שלם או ברמת ישראל. החבר'ה הצעירים אומרים: 'אני רוצה לקנות דירה קרובה למרכז העניינים, אבל אני לא יכול להוציא 1.5 מיליון שקל על 2 חדרים. אז אני מתפשר על הלוקיישן, ומסתכל לטווח הארוך. אוטוטו הדרום יהפוך למרכז. באותו המחיר, אני מקבל עוד חדר וחצי לפחות'".
- כיצד שינתה המחאה החברתית את מפת הביקושים בתל אביב?
"היום אנשים רוצים יותר שטח נדל"ני, יותר תמורה, עבור הכסף שלהם. אנשים החליטו שהם לא מוכנים להתאבד כדי להיות באזורים הכי מרכזיים".
"אין ארבעה חדרים"
פלא שדירות 4 חדרים ב"צנטרום של הפיילה" הן היקרות ביותר במדינה? הרי בליבה של תל אביב, על בנייני הבאוהאוס היפהפיים שלה, כמעט ואין דירות 4 חדרים; הדירות ברובע לב העיר הן ברובן המכריע קטנות - בנות חדר עד שלושה חדרים.
ובימים שבהם לא מעט משפחות מבקשות לחזור מהפרברים אל מרכזי הערים, כלל לא מפליא שברובע שבו יש היצע כה דליל של דירות "גדולות" (בערים כמו פתח תקווה כבר מזמן דירת 4 חדרים אינה נחשבת לגדולה), המחיר ינסוק בעקבות ביקושים ערים.
למיוחד ולשונה בכל שכונה תל אביבית התייחס לאחרונה השמאי הממשלתי הראשי, טל אלדרוטי, המפרסם סקירה רבעונית על מחירי דירות 4 חדרים. בראיון ל"גלובס" הוא הסביר שהשונות האדירה בנדל"ן התל אביבי - בין יוקרה לעממיות, בין ישן לחדש, בין גדול לקטן - גורמים לו ל"כאב ראש".
"על תל אביב שברתי את הראש חצי יום", אמר אלדרוטי בהתייחסו לכתיבת הדוח הרבעוני. "ברוב העיר אין דירות 4 חדרים, אלא פחות. איפה יש 4 חדרים? בשכונות החדשות שמעבר לירקון, בעיקר בפרויקטים החדשים. הגיוני שפרויקטים חדשים ודירות יקרות יחסית נפגעו ראשונים מההאטה. אם אדגום דירות 2 חדרים, אראה אולי שדרום ת"א פורחת, משום שאנשים ברחו לדירות זולות. יכול להיות שהמספרים היו הפוכים לגמרי".
4 חדרים בת"א החודש
היקרות:
■ רחוב בן סרוק בצפון הישן, 109 מ"ר בקומה שנייה, ב-2.95 מ' שקל.
■ רחוב טאגור בשכונת רמת אביב, 103 מ"ר בקומה שנייה, ב-2.6 מיליון שקל.
הזולות:
■ ברחוב מטלון באזור התחנה המרכזית, 84 מ"ר בקומת קרקע, ב-1.75 מיליון שקל.
■ ברחוב פנואל בשכונת התקווה, 100 מ"ר בקומה שנייה, במיליון שקל.
■ ברחוב אסירי ציון בקרית-שלום, 100 מ"ר בקומה שמינית, ב-1.55 מיליון שקל.
* מקור: רשות המיסים
מחיר מבוקש
רמת אביב - בין ישן לחדש
השכונה שבה עלו מחירי הדירות בשיעור הגבוה ביותר היא רמת אביב החדשה, שגבולותיה הם רחוב צבי פרופס מצפון, דרך נמיר ממזרח, שדרות לוי אשכול ממערב ורחוב איינשטיין מדרום. לפי נתוני יד 2, המבוססים על מחירים מבוקשים, בהשוואה לששת החודשים שהסתיימו ב-31 בספטמבר 2011, זינק בתקופה האחרונה מחירה של דירת 4 חדרים בשכונה ב-7.4% ל-2.9 מיליון שקל בממוצע.
מחירי הדירות ברחובותיה של שכנתה הוותיקה, רמת אביב, נותרו יציבים בתקופה האמורה, ועומדים כיום על 3.09 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. עם זאת, גם בגבולות רמת אביב הוותיקה יש כמה פרויקטים חדשים, שמרימים את המחירים מעלה. לדברי דן גינגיס, סמנכ"ל השיווק של חברת אלדר, המשווקת את פרויקט היוקרה "סביוני רמת אביב" של אפריקה ישראל מגורים וקיסריה השקעות, דירת 4 חדרים בשטח של 129 מ"ר ומרפסת של 16 מ"ר בקומה התשיעית נמכרה לאחרונה ב-4.3 מיליון שקל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
