להיט נדל"ני? כל מה שרציתם לדעת על חוות שרתים

הדואר בתיבת ה-Gmail, התמונות ב-Facebook או הקליפים ב-YouTube הם דוגמאות לחומר יקר ערך שנשמר בשרתים מרוחקים שפועלים בתוך חוות שרתים (Data Centers), בהן מאוחסן ומעובד המידע. יותר ויותר מהפעולות שלנו במחשב מתבצעות באמצעות גישה מרחוק לקבצים ויישומים במסגרת מה שמכונה "מחשוב ענן".

אריק ברון, דירקטור, מגזר נדל"ן בפירמת ראיית החשבון והייעוץ Deloitte בריטמן אלמגור זהר, מציין כי לאור הגידול העצום בכמות המידע, גובר הקושי בתפעול לוגיסטי של השרתים בתוך הארגונים, ורבים מהם מעדיפים להעביר את השרתים שלהם למרכזי נתונים.

לגידול בתעבורה בשרתים תורמים ה-Big Data. מדובר במידע רב שאוספים עלינו לגבי כל הפעולות שאנו מבצעים ברשת, ועליו מבצעים ניתוחים כדי לזהות מגמות בשוק ולהתאים שירותים ללקוח ספציפי או לפלח שוק מסוים. בפשטות, בסוף זה בא לידי ביטוי בדוא"ל פרסומת שנוחת אצלנו בתיבת הדואר, או במסע הפרסום החדש של קוקה-קולה.

מחקר של ענקית ציוד התקשורת סיסקו, שפורסם בנובמבר 2011, חוזה שהתעבורה בחוות תגדל ביותר מפי 4 בתוך שנים ספורות. מ-1.1 זטה-בייט ב-2010, ל-4.8 זטה-בייט ב-2015. זטה שווה לטריליון ג'יגה-בייט.

מיקום-חשמל-תקשורת

המילה ענן מעלה אסוציאציה של משהו רך ואמורפי, אבל האמת שלחוות השרתים יש מימד ארצי מאוד. הן צריכות מקום, והרבה - הגדולות שבהן משתרעות על 100 אלף מ"ר (כמו מגה-קניון). כך התפתח לו אפיק נדל"ן מניב לכל דבר. אלא שאם בנדל"ן קלאסי מדברים על השילוש "מיקום-מיקום-מיקום", במקרה של חוות נכון יותר לדבר על מיקום-חשמל-תקשורת.

סוגיית המיקום קריטית לא בגלל "השכנים", אלא בגלל מהירות התקשורת (Latency). במנהטן יש בניינים שנרכשו רק כדי למקם בהם חוות שרתים קרוב ככל הניתן לכבל התת-ימי שנכנס ליבשת דרך מנהטן. בהתחשב במחירים הסופר-יקרים של נדל"ן ברובע היוקרה הסיבה שזה כה משתלם היא הפרש של אלפית השנייה.

אותן חוות משמשות להפעלת מערכי המחשוב שמבצעים מסחר אלקטרוני אוטומטי מבוסס אלגוריתמים - מה שמכונה "אלגו-טריידינג". מכיוון שיש תחרות עזה ביותר בשוק זה, הרי שהמשחק כאן הוא מי יספיק לבצע יותר פעולות מכירה/קנייה בזמן מסוים - ובגלל שאת הפעולות מבצע כאמור מחשב, הרי שלאלפית שנייה בהחלט יש יכולת להשפיע על התוצאה. יואב פפושדו, יזם חוות שרתים (ראו תיבה), מספר כי גם הקמעונאיות הווירטואליות, דוגמת אמזון או ספקיות משחקים אונליין לא רוצות שחלילה נבחין אצלן באיזשהו delay.

מצד שני, יש גופים שמוכנים להסתפק במהירות תקשורת איטית יותר - ושוב מדובר בעניין של אלפיות שנייה. ניתן להזכיר בנקים שמבצעים חישובי סיכון אשראי, מהלך שדורש הרבה מאוד כוח מחשוב, ואם לנתון ייקח עוד שנייה או שתיים לא יקרה כלום. הדברים אמורים גם לגבי הנהלת חשבונות, עדכון מאגר לקוחות וגיבויים לגביהם לעיתים עדיף ששרתי הגיבוי יהיו מרוחקים.

חשמל ירוק

בכל המקרים שלהפרשי הזמנים הזעירים כמעט ואין משמעות, הרי שמיקום החווה יהיה פונקציה דווקא של נדל"ן זול, יכולת מיגון (תת קרקעי), קרבה למקורות מתח זולים, מים לקירור ורמת הסיבים האופטיים.

החווה היא צרכנית חשמל ענקית, סדרי גודל של 200-150 קילוואט לרגל מרובעת שהן פי 20 ו-30 מצריכה של בניין משרדים רגיל בעל שטח דומה. לא רק שהפעלת השרתים מחייבת אנרגיה רבה, אלא שהם גם מייצרים חום רב שמחייב לקרר אותם באמצעות מערכות מיזוג אוויר שהן בפני עצמן זוללות חשמל.

פפושדו מציין כי ברוב ארה"ב לא פשוט להשיג חשמל לחוות שרתים, מה שהופך מיקומים בצפון-מערב המדינה, במדינות וושינגטון ו-אורגון לאטרקטיביים בזכות חשמל הידרו-אלקטרי "ירוק". לדבריו, אם קילוואט חשמל עולה 11-9 סנט ברחבי ארה"ב, הרי שבפינה הצפון-מערבית מדובר ב-2 סנט בלבד.

במקביל, האקלים האידיאלי הפך את ארצות סקנדינביה ליעד אטרקטיבי להגירת שרתים. גוגל למשל הפכה בית חרושת לנייר בעיר הפינית Hamina לחווה ענקית כדי לרתום לטובת שרתיה את הטמפרטורות הנמוכות והמים הצוננים של מפרץ פינלנד; מדובר במקום שיום בו הטמפרטורה עולה על 30 צלזיוס מדובר בהופעה של "ברבור שחור". כמובן שגם היציבות הפוליטית באזור תורמת לשקט הנפשי של בעלי החוות והשרתים.

אבל לפי שעה, שוק החוות המפותח בעולם נמצא בצפון אמריקה, עם יותר מ-350 חברות שמספקות צורות שונות של מרכזי מידע.

ברון מציין כי השחקנים בענף מתחלקים לשתי קבוצות עיקריות: שרותי אירוח שרתים (Colocation services) והמודל הסיטונאי. במקרה הראשון, בדומה לריטייל בקניון, יש מי שמשכירים שטחים קטנים יחסית למספר רב של שוכרים שהם בעיקר ספקי שירותי מחשוב ענן בסדר גודל קטן-בינוני. במודל הסיטונאי, בעל הנכס משכיר חלקים גדולים מאוד מהנכס לשוכר יחיד, כמו במקרה של Facebook וגוגל.

חשופים להיי-טק

כפי שכבר ברור, החוות הן נדל"ן עם מאפיינים ייחודיים מאוד, ובעליו צריכים להתמודד עם תקלות שקורות מדי פעם בפעם בשירותי מחשוב ענן. בעיות יכולות כמובן לקרות גם כאשר השרת יושב בחצר האחורית של הארגון, אבל כאשר הנתונים הרגישים - של הארגון והגולשים - נמצאים מחוץ לארגון, מקדם הלחץ תמיד יהיה גבוה יותר, וכך גם ההדים השליליים להן זוכות התקלות בתקשורת.

ויש סיכונים נוספים. ברון מציע לשים לב להתיישנות הטכנולוגית של התשתיות במרכז הנתונים, כאשר לרוב הבעלים של התשתיות הכבדות במרכז הוא בעל הנכס/הבניין. מדובר בטכנולוגיה של מערכות מיזוג, תשתיות חשמל ותשתיות אבטחה בסטנדרטים שעדיין מתפתחים. ועל כן קיים סיכון שטכנולוגיית התשתיות הקיימת לא תתאים למחשבים שיהיה עליה לשרת בעתיד.

בנוסף, באופן טבעי נבנית חשיפה משמעותית למגזר הטכנולוגיה - ממנו מגיעים השוכרים הגדולים כמו גוגל, אמזון או מיקרוסופט. מכאן שחולשה במגזר תשפיע באופן ישיר על הביקוש, ורמת התפוסה. כאן הפתרון הוא לגוון את השוכרים, וכך לפזר את הסיכון.

ב-Deloitte מציינים כי מתצפיות שערכו עולה כי משום שמדובר ביזמות יקרה ועתירת השקעה, החברות הפועלות בענף תהיינה לרוב ממונפות, ועל כן חשופות יותר להשפעת הריביות. כמו כן ההשקעה הראשונית הגדולה מהווה חסם כניסה משמעותי.

ברון מציין כי "בעוד שמשבר החובות באירופה וארצות הברית מעיב על ענף הנדל"ן המסחרי המסורתי, הביקוש ההולך וגובר למרכזי מידע וחוות שרתים מהווה הזדמנות מעניינת עבור שחקני נדל"ן שהמעוניינים לנצל את אחת המגמות הטכנולוגיות החמות כיום ולהיכנס לתחום בעל מאפיינים עסקיים דומים לעולם הנדל"ן המניב".

ייזום: 15%-20%; מניב: 8%

שוכר שישב לפני למעלה מעשור במשרדים שלהם בדאלאס טקסס, והפעיל משם חוות שרתים, חשף את משפחת פפושדו לתפר שבין היי-טק לנדל"ן. מאז הם בענייני החוות בארה"ב באמצעות חברת ים-סוף, כשבשלוש השנים האחרונות החלו בייזום חוות באמצעות חברת בת: Server Farm Realty.

יואב פפושדו, יו"ר ים-סוף, מספר כי עד כה הקימו חוות בגודל 3,000 עד 50 אלף מ"ר במדינת וושינגטון, קליפורניה, אילינוי ופנסילבניה, ועל לקוחותיהם נמנים ורייזון ו-AT&T.

פפושדו: "אנחנו מאתרים מבנים בעלי פוטנציאל לשמש כחוות שרתים, ועושים את כל תהליך היזמות. מבנייה ועד השכרה, בדיוק כמו בעסקי המלונות שלנו. אנחנו יוצרים את הנכס המניב, ובסוף מוכרים בניין עם חשמל, מיזוג אוויר ותקשורת. כאשר חשוב לציין, שפעולות ההחזקה אינן עניין מסובך במיוחד. בפן הטכנולוגי אנחנו בכלל לא נוגעים, בדרך כלל הדייר הוא זה ששם את כל הטכנולוגיה שלו, כלומר הטכנולוגיה נמצאת בבעלות הדיירים".

- למה דווקא חוות שרתים?

"התחום הזה גדל כל הזמן, ואינטואיטיבית קל להבין את זה, כאשר רואים כמה תמונות, וידאו ומלל נשמרים ברחבי העולם. כל עמוד אינטרנט גר בשרת זה או אחר. ובסוף, שום אפיק נדל"ן אחר בארה"ב, גם לא מלונות, לא יגדל בסדרי גודל כאלו בשלוש-ארבע השנים הקרובות.

- מה רמת התשואות להן ניתן לצפות?

"יש עודף ביקוש, המחירים עולים והתשואות גבוהות. כמובן שתלוי אם אתה יזם או קונה מן המוכן. אני יכול להגיד שהתשואות בהחלט גבוהות יותר ממה שמקובל לראות בנדל"ן מניב, במיוחד בייזום. התשואה היא דו-ספרתית ויכולה לנוע סביב 20%-15% על ההשקעה". פפושדו מציין כי חוזי השכירות ארוכים, לטווחים של כ-15 שנים.

- מדובר בשוכרים אידיאליים, שקטים לגמרי.

"חוות שרתים היא ממש לא דבר שקט. יש זמזום בלתי פוסק של משהו כמו 30 או 40 אלף שרתים. אבל זה נכון שהם אף פעם לא מתלוננים".

קבוצת ים-סוף היא היום חברה פרטית (פרעה אג"ח אחרונות בפברואר), אבל למעשה, כמעט כל אחד ואחת מאתנו מושקעים בעקיפין בענף המתפתח דרך כספי הפנסיה והביטוח. בינואר השלימו חברות הביטוח מגדל ומנורה-מבטחים, בשיתוף "קורנרסטון פרטנרס" וקרן ריט אמריקנית בשם CVMCR, רכישת חווה במרכז אזור העסקים של אטלנטה ג'ורג'יה, תמורת כ-95 מיליון דולר. הבניין שימש משך כשלושה עשורים כחנות הכלבו Macy's ובמהלך העשור האחרון עבר הסבה לחוות שרתים. החברות ציינו שהתשואה השנתית שמניב הנכס עומדת על 8.1%.

בישראל חוששים מטילים

שוק חוות השרתים בישראל נמצא בשנים האחרונות בנסיקה. לדברי דודי כרמי, מנהל קבוצת השירותים הטכנולוגיים ב-IBM ישראל, גופים רבים בונים היום חוות בסדרי גודל של 2,000-1,000 מ"ר. יש מי שבונים חוות כדי להציע שירותי אחסון לשוכרים - גופים דוגמת מד-1, IBM, בזק ו-HP, ויש מי שבונים אותן לשימוש עצמי כמו מרבית הבנקים הגדולים.

כרמי מסביר כי "שם המשחק" בעת תכנון חווה, בוודאי בישראל, הוא חיסכון אנרגטי מקסימלי. כלומר בנייה מודולרית שתמנע, למשל, צורך לקרר שטח של 2,000 מ"ר, אם בשלב הראשון יעשה שימוש ב-400 מ"ר מהחווה בלבד.

בנוסף, כל העת נבחנת כאן השאלה היכן המקום הבטוח ביותר להקמת חווה נוכח איום הטילים שבידי איראן והחיזבאללה. גם איומים "קונבנציונאליים" יותר מדגישים את החיוניות של שימוש בחווה בטוחה. בשריפה שהשתוללה במגדל שלום ב-2010 הצליחה חברה פיננסית מובילה להמשיך להפעיל את המערכות החיוניות שלה, כמעט ללא הפרעה.

ואפרופו אסונות, כרמי מציין כי לאחרונה ניתן לזהות התעניינות בגיבוי של בסיסי הנתונים בחו"ל. ממש עכשיו ב-IBM מלווים חברה עם מטה בישראל שרכשה חווה בת כמה מאות מ"ר באירופה, שם עיקר פעילותה. המינוס הגדול ביציאה לחו"ל הוא העלות הגבוהה של קו התקשורת המאובטח, אך צפויה הוזלה של עלויות התקשורת בד בבד עם בניית קווי תקשורת חדשים לחו"ל.

 חוות השרתים