קונים לפני שמכרו: שיעור הישראלים שרכשו דירה בטרם הצליחו למכור את דירתם הגיע לשיא של עשור בסוף 2011. כך עולה מסקירה מיוחדת שמפרסם היום (ב') משרד האוצר.
כמה נתונים שעולים מהסקירה, עלולים להדאיג את הבנקים למשכנתאות: שיעור הישראלים שקונים דירה לפני שמכרו את דירתם (מה שמקטין את "נזילותם") כמעט והכפיל עצמו בתוך ארבע שנים: בסך הכל, עומד כיום שיעורם של רוכשי הדירות "בהמתנה" (שטרם מכרו את דירתם) על כ-40% מסך פעילות רכישת הדירות (אחרי שנסק בסוף 2011 לכ-45%).
זאת, בהשוואה לנקודת השפל של סוף 2007, שבה עמד שיעורם על כ-24% בלבד. עם זאת, ברבעון הראשון של 2012 כבר מסתמנת ירידה במספר ה"דירות בהמתנה", כאשר נתונים ראשוניים לחודש מארס מצביעים על התעצמות הירידה. באוצר מעריכים כי "הירידה בשיעור רוכשי 'דירה בהמתנה' בחודשים האחרונים נובעת מחשש של משפרי הדיור להתחייב על רכישת דירה טרם שהספיקו למכור את דירתם הקודמת".
מסקירת האוצר עולה עוד, כי רמת השיא הקודמת של רוכשי "דירה בהמתנה" נרשמה בתחילת 2009, מיד לאחר פרוץ המשבר העולמי ומבצע "עופרת יצוקה". באותה תקופה נרשמה ירידה חדה בסך העסקאות בשוק, עובדה שהקשתה על משפרי הדיור למכור את דירתם.
לאחר ירידה של כמה חודשים, מאז אמצע 2009 שוב החלה עלייה הדרגתית בשיעור רוכשי "דירות בהמתנה". כלכלני משרד האוצר מסבירים כי "אם במהלך 2009, בה נרשמה עלייה חדה בסך העסקאות בשוק החל מהרבעון השני של השנה, ניתן היה ליחס את העלייה בפרמטר זה לתחושת הביטחון של הרוכשים כי יוכלו למצוא בנקל רוכש לדירתם הקודמת (תוך ניצול עליית המחירים בשוק), הרי שהעלייה לאורך שנת 2011 כבר נרשמה על רקע ירידה חדה ברמת הפעילות בשוק. יתכן ולפחות חלק מאותם רוכשים לא הפנימו את השינוי שחל בשוק".
התל אביבים מסתכנים פחות
בניגוד למגמה הכלל-ארצית, בלטה תל אביב עם ירידה כמעט רצופה בשיעור רוכשי "דירות בהמתנה" מאז תחילת 2009, זאת לאחר עליה רצופה ברמתו של פרמטר זה מאז 2006. "יתכן והרמות הגבוהות אליהן הגיעו מחירי הדירות באזור זה מאלצות את משפרי הדיור באזור זה להבטיח קודם את מכירת דירתם הנוכחית טרם רכישת הדירה החדשה", מעריכים באוצר, ומוסיפים כי "לחילופין, ניתן היה לטעון כי הירידה בשיעור רוכשי דירה בהמתנה באזור זה מוסברת בכך שקל יותר למשפרי הדיור למכור את דירתם הקודמת, אולם טיעון זה אינו מוצא ביסוס בנתוני מלאי הדירות בהמתנה באזור זה, שרשם עלייה רצופה באותה התקופה".
בשפלה קשה למכור
האזור עם המלאי הגדול ביותר של "דירות בהמתנה" הוא השפלה. מלאי הדירות בהמתנה באזור זה כשיעור מסך העסקאות בשוק עמד בסוף 2011 על 25%, או רבע מכלל כמות הדירות הנמכרת באזור זה בשנה. זאת, בהשוואה למלאי הארצי של "דירות בהמתנה", שעמד באותה התקופה על 17% מסך העסקאות. "הגידול במלאי זה באזור השפלה נובע במידה רבה מקושי גובר והולך של משפרי הדיור למכור את דירתם", מסבירים כותבי הדוח.
רמות השכר של רוכשי "דירה בהמתנה" מאז תחילת 2009 היו גבוהות יותר הן בהשוואה לשנים קודמות, והן בהשוואה למשפרי הדיור האחרים, מציינים באוצר. "ניתן להניח כי בכך בא לידי ביטוי הסיכון הגובר שברכישת דירה טרם מכירת הדירה הקודמת, כפי שהוא נתפש בידי הרוכשים", מסכמים כותבי הסקירה.
בתגובה לנתוני האוצר שהתפרסמו היום, מסר עידן אלקבץ, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת עתיד משכנתאות, כי מהנתונים "עולה תמונה מדאיגה בנוגע למשפרי דיור, בעלי משכנתאות, הנדרשים לממן למעשה שני נכסים במקביל. משמעות הדבר היא שהם משלמים עבור שתי משכנתאות, או שהם משלמים בעבור משכנתא אחת - גדולה מאוד.
זאת, משום שההון העצמי שלהם אינו נזיל אלא מגולם בנכס הקיים שבבעלותם. אותם משפרי דיור שלא נערכו למצב הזה מראש, נתונים כעת במצב בו הם משלמים החזרים חודשיים גבוהים על המשכנתאות שברשותם, דבר שעלול להביאם להורדת המחיר המבוקש על הנכס, גם במחיר שהוא נמוך משווי השוק וזאת על מנת לפרוע את המשכנתאות שמכבידות עליהם".
הוא הוסיף כי "אין ספק שעבור מי שמתכוון לרכוש דירה בתקופה הקרובה מדובר בהזדמנות טובה לאתר 'מציאות' במחיר נמוך משווי השוק, צריך לדעת רק איפה לחפש, אולם תמונת המצב לגבי מוכרי הדירות איננה מזהירה כלל".
לדברי אלקבץ, "הפתרון המומלץ לאותם משפרי דיור הוא למחזר את המשכנתאות על הנכסים שברשותם למשכנתאות גישור - גרייס או גרייס חלקי, כלומר להחזיר את הריבית בלבד בשנתיים הראשונות, דבר שיכול להוריד משמעותית את מפלס הלחץ ולאפשר להם למכור את הדירה במחיר שוויה האמיתי בשוק. מצב זה, יאפשר להמשיך לשלם החזרים חודשיים נוחים, מבלי "להתאבד" כלכלית ולצלוח את תקופת מכירת הנכס שבבעלותם עם כל השערות על הראש".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
