מבוכה במש' השיכון: קרקע במחיר למשתכן יקרה ממכרז רגיל

פרויקט ל-340 יחידות דיור בטירת הכרמל, במסגרת "מחיר למשתכן", נכשל כאשר התברר כי באותו מתחם, בשכונת גלי כרמל, נערך מכרז לשוק החופשי שבו היה מחיר הקרקע נמוך יותר.

בימים האחרונים נפתח מכרז קרקע רגיל ל-104 יח"ד בטירת הכרמל, ולמעט פרויקט אחד לא הוגשו הצעות של קבלנים. ההצעה הזוכה משקפת מחיר קרקע (כולל פיתוח) של 135 אלף שקל לדירה. בד בבד יצאו בטירת הכרמל מכרזים ל-340 יח"ד במסגרת ארבעה מתחמי משנה של "מחיר למשתכן", ובהם היו מחירי הקרקע, המוזלים ב-50%, 143-148 אלף שקל.

התוצאה מעוררת מבוכה במערכת ה"מחיר למשתכן", בין השאר כיוון שבאף אחד מבין המכרזים שיצאו מיולי 2011 ועד לאחרונה, שמונה במספר, לא הוכרז על זוכים.

הסיבות שבגינן המכרזים תקועים הן המאבק על הקריטריונים לזכאות שעיכב את סגירת המכרזים, וכן דרישה חדשה של משרד האוצר, להציג מקור תקציבי להנחות בקרקע בפרויקטים אלה. ההחלטות שהעביר שר השיכון אריאל אטיאס במועצת המקרקעין בסוף ינואר ב"מחיר למשתכן" לא גובו במקור תקציבי. דרישת האוצר למקור תקציבי מחייבת אישור ועדת הכספים של הכנסת.

סבסוד צולב במרכיב הקרקע

מתכונת מכרזי "מחיר למשתכן" היא שמחצית הדירות בכל בניין יופנו לשוק החופשי ומחצית לזכאי "מחיר למשתכן", שעבורם מחיר הקרקע לדירה יהיה רק 50% מהשומה של השמאי הממשלתי. הנחה נוספת במסגרת "מחיר למשתכן" תינתן בשל אזורי עדיפות לאומית, כך שמחיר הקרקע לזכאים שואף לאפס (מלבד הוצאות הפיתוח).

הבעיה המבנית במכרזים אלו היא שהשמאי הממשלתי מוציא שומה למגרש ובה שווי הקרקע לדירה בבניין, כך שהקבלן למעשה מקבל הנחה ממוצעת של 75% על כל הדירות בבניין. במקרה כזה הוא עשוי להתפתות לבצע סבסוד צולב במרכיב הקרקע בתמחור, כך שהוזלה מסוימת במחירי דירות בשוק החופשי תבוא על חשבון ייקור דירות "מחיר למשתכן".

הקבלנים אף מתלבטים בשאלת הכדאיות של פרויקטים כאלה כשהם מתבצעים סמוך לפרויקטים רגילים של המינהל, כיוון שבמכרזי המינהל הוחלט לאחרונה לקבל הצעות בגובה 25%-35% ממחיר המינימום לקרקע של השמאי הממשלתי.

"נפעל לעדכון השומה"

ממשרד השיכון נמסר כי העיכוב במכרזים הוא תוצאה של המתנה לחתימת שר האוצר על הקריטריונים. לעניין הבעיה במחירי הקרקע נמסר מלשכת שר השיכון: "מי שקובע את ערך הקרקע הוא השמאי הממשלתי במשרד המשפטים ולא המינהל. בשוק יורד מכרזים רגילים נסגרים על פחות ממחיר שומה גם באזורי ביקוש. השמאי הממשלתי לא הפנים את ירידת המחירים בשומות שהוא קובע. בתקופה האחרונה השומות גבוהות, ובחודשים האחרונים נסגרו רוב המכרזים על פחות ממחיר השומה. אנו מברכים על מגמה זו שתביא לירידה נוספת במחירי הדירות.

"כשמכרזים חוזרים עקב קביעת מחיר מינימום גבוה ממחיר השוק, המשרד פועל לעדכון השומה. השומות שקבע השמאי הממשלתי במכרז בטירת הכרמל הן מאמצע 2011, כשמחירי הקרקע היו עדיין גבוהים יותר, ואנו מברכים על כך שמחירי הקרקע יורדים ושהיזמים במכרזי הקרקע מזהים את ירידת המחירים ומגיבים בהתאם. אין ספק כי המחירים הנמוכים שנקבעים במכרזי הקרקע נבעו ישירות מההחלטה ההיסטורית שהעביר אטיאס בסוף 2011, למתן הנחות בקרקע באזורי הביקוש.