כמה זמן לוקח לקבלנים למכור היום דירה חדשה?

בסיכום השליש הראשון של 2012 מסתמנת יציבות מחירים בשוק הדירות החדשות. בחודש ינואר ירדו מחירי הדירות בממוצע ארצי ב-0.14%, אולם בחודשים פברואר, מארס ואפריל המחירים שינו כיוון ובסיכום השליש הראשון מחירי הדירות עלו ב-0.8%. זאת, חרף העובדה שהיו מספר פרויקטים בהם נרשמה ברבעון הראשון ירידת מחירים בשל מבצעי מכירות שכללו הנחות של 5%-8% (100 אלף שקל בממוצע).

בכל מקרה, בהשוואה לשני הרבעונים האחרונים של 2011 ניתן לראות כי הייתה ירידה במחיר הממוצע של דירות 4 חדרים ברבעון הראשון. ועם זאת, צריך לזכור כי תמהיל הדירות שנמכרו בחודשים האחרונים שונה מאלה שנמכרו בסוף 2011, וכלל יותר דירות ביישובים המרוחקים מתל אביב, מה שכמובן מטה את הנתונים כלפי מטה.

מבדיקה בשטח עולה כי במרבית הפרויקטים החדשים המשווקים כיום, מחירי המכירה בפועל אינם שונים מהותית ממחירי המכירה באותם הפרויקטים לפני כחצי שנה. לדוגמא, מבדיקות מדגמיות מתברר כי מחיר דירת 5 חדרים טיפוסית חדשה בפרויקט בפתח תקוה נמכרה בחודש מאי 2011 ב-1.755 מיליון שקל ובחודש פברואר 2012 נמכרה דירת 5 חדרים דומה, באותו פרויקט, ב-1.762 מיליון שקל. דירת 4 חדרים חדשה בפרויקט בחולון נמכרה בחודש מאי 2011 במחיר 1.38 מיליון שקל, לעומת דירת 4 חדרים דומה באותו פרויקט, שנמכרה במחיר 1.39 מיליון שקל בחודש ינואר 2012.

עלייה בביקושים

על פי נתוני אלדר, מאז תחילת 2012 חלה עלייה של 29% במספר הדירות שנמכרו לעומת הרבעון האחרון של 2011. יש לציין כי עיקר העלייה התרחשה במעגל השני והשלישי מתל אביב, שם עדיין ניתן למצוא דירות במחירים סבירים.

יחד עם זאת, בינואר-אפריל 2012 זמני סגירת עסקאות בממוצע ארצי (הזמן שעובר מהביקור הראשון במשרד מכירות ועד הרכישה) התארכו לעומת הרבעון האחרון של 2011, והגיעו בממוצע ל-37 יום לעומת 30 יום ברבעון האחרון של 2011 - עלייה של כ-23%.

כך למשל, הזמן שלוקח לסגור עסקה בחולון עלה ל-51 יום, לעומת 42 יום ברבעון האחרון של 2011. בתל אביב לוקח 36 יום לסגור עסקה, לעומת 30 יום ברבעון הקודם. מנגד, בראשון לציון לקח בשליש הראשון של שנת 2012 35 יום לסגור עסקה, לעומת 53 יום ברבעון הקודם.

למרות פרסומי האוצר, מסתבר שהמשקיעים לא ממש עזבו את ענף הנדל"ן והם ממשיכים להתמקד באזורים ייחודיים כמו קרבה לים ומגדלי יוקרה. מהנתונים עולה כי שיעור המשקיעים שרכשו דירות עמד ברבעון הראשון של שנת 2012 על 14%, לעומת 16% ברבעון האחרון של 2011 (על פי נתוני האוצר שיעור המשקיעים ירד ל-23% מ-33% בשיא הגאות).

כך או כך, הסיפור המרכזי בענף הנדל"ן הם הזוגות הצעירים, שהחליטו לרדת מהגדר ולרכוש דירה. על פי הנתונים, 29% מרוכשי הדירות ברבעון הראשון היו זוגות ומשפחות צעירות שרכשו את דירתם הראשונה. זאת לעומת 20% ברבעון הקודם ו-31% ברבעון המקביל אשתקד.

אזורים מרוחקים

נתון זה בא על חשבון נתח משפרי הדיור, שכנראה מעדיפים (או נאלצים) כעת להמתין בסבלנות לראות מה יילד יום לפני שהם רוכשים דירה חדשה. ברבעון הראשון של 2012 עמד שיעור משפרי הדיור בקרב הרוכשים על כ-57%, לעומת 66% ברבעון האחרון של 2011.

כניסת הזוגות הצעירים למעגל רוכשי הדירות שינה במידה מסוימת את מפת המכירות של דירות חדשות ברבעון הראשון של השנה. אם בעבר ניתן היה לראות לא מעט זוגות צעירים שרוכשים דירות חדשות גם באזור הטבעת הראשונה של תל אביב (ראשון לציון וערים אחרות), מאז הקיץ האחרון הפכו אזורים מרוחקים יותר וזולים יותר לרלוונטיים. מתחילת שנת 2012 אנו עדים להתחזקות המגמה של נדידת זוגות הצעירים לאזורי הטבעת השנייה והשלישית של תל אביב, מקומות כמו באר יעקב, כפר יונה, קדימה-צורן, רמלה-מצליח, אור עקיבא ויבנה.

דוגמה מובהקת לשינוי היא העיר פתח תקוה. עד לפני שלוש שנים הייתה פתח תקוה מעוז הזוגות הצעירים, שהיוו כ-60% מסך כל רוכשי הדירות החדשות בעיר, ואילו היום חלקם בקרב הרוכשים צנח ל-30% בלבד. במקביל, שיעור הצעירים שרוכשים דירה במצליח עומד על כ-90% ובאור עקיבא שיעור הצעירים עומד על כ-75%.

 משך זמן לרכישת דירה חדשה