"שמעי סיפור", פותח ישראל זאבי, הבעלים של סוכנות הנדל"ן סוויט הום. "ב-2008 קיבלתי הצעה לרכישת פרויקט של 135 דירות חדשות על החוף במיאמי. 53 אלף דולר לדירה. השארתי את המעטפה על השולחן. שכחתי מזה. אחרי חצי שנה פתאום נתקלתי במסמכים. התקשרתי. הפעם המחיר עמד על 38 אלף דולר. לא עשיתי כלום. ב-2010 פניתי אליהם שוב, והפעם זה כבר ירד ל-29 אלף. בפברואר האחרון הגעתי לשם - וראיתי את המקום בשיממונו".
אזורי הביצות והמדבריות - כך זאבי מכנה את פלורידה ואת לאס וגאס - מציעים השקעות נדל"ן שנראות במבט ראשון מפתות מאוד. אבל בדיוק מהדברים האלה זאבי חושש: "אני תמיד אומר לאנשים, לוגאס תבוא לקזינו, לא לקנות בית".
זה לא שהוא שולל לחלוטין השקעה בנדל"ן אמריקאי. אדרבא, הוא ממליץ על השקעות כאלה - בתנאי שהן לא חורגות מתחומי ניו יורק רבתי, ואם ממש רוצים להתפרע, גם ניו ג'רזי. כל השאר הן בבחינת הנחת הכסף על קרן הצבי.
לאלחנן רוזנהיים, בעל בית ההשקעות פרופימקס המייצג מוסדיים בהשקעות ענק בנדל"ן בחו"ל, יש אפילו כינוי לפעולות האלה: השקעות פנטסטיות. לדידו, לא במקרה הן מוצעות ב"ביצות" של פלורידה, או במישיגן, "היכן שהאבטלה מגיעה ל-50%".
"יש גם מקרים קיצוניים", הוא מוסיף בדרמטיות, "את יושבת? בחלק גדול מהמקרים יש חוזי שכירות פיקטיביים. מציעים לך בית בדטרויט ב-42 אלף דולר, עם שכירות מובטחת לשלוש שנים, בתשואה של 15%; אלא שאני יודע שהמוכר קנה את הבית בדולר אחד ושאין שום שוכר. המוכר נותן לך 20 אלף דולר דמי שכירות לשלוש שנים. הוא הרוויח 22 אלף דולר, אבל את הפסדת".
- אבל אחרי זה הקונה נשאר עם הבית.
"אחרי זה אין שום בית. הוא לא יהיה קיים. יש בתים שמתברר שבנו אותם מקירות גבס מסרטנים, שמיועדים להריסה. אז מי שמכר לך עשה עלייך סיבוב. זה לא שאין מציאות, אבל צריך לבדוק".
הוא גם מסכים שלהבדיל מהביצות ומהמדבריות של ארצות הברית, "מנהטן זה סיפור אחרי לגמרי. התשואה שם אמנם לא גבוהה, ועומדת על כ-2%-3%, כמו בתל אביב, בהבדל אחד: על תל אביב מכוונים 400 אלף טילים".
מי שלא מסכים עם התזה הזו הוא צביקה מאיר מחברת ברק מאיר השקעות, המשווקת בתים בפרברי אטלנטה בג'ורג'יה, רובם נכסים מעוקלים. "כל הרעיון בקניית נכס נדל"ן הוא שבסופו של דבר אתה מוכר אותו למי שרוצה להיות בעלים שלו, ולא למשקיע אחר. לכן אני לא רואה את הגימיק הגדול במנהטן, כי רוב הסיכויים שיקנה אותה משקיע".
כך או כך, כולם מסכימים שהשקעה בנדל"ן אמריקאי צריכה להיעשות בזהירות, ושבכל מקרה, בהתחשב מצב הנוכחי בארצות הברית, אולי כדאי לנסות אפיקים אחרים - כמו אירופה. דוגמה יפה לעניין אפשר למצוא במחלקת נדל"ן חו"ל שהשיק לאחרונה האתר יד2. ייתכן שהעניין מקרי לחלוטין אך ההיצע באתר משקף היטב את האופנה האחרונה בקרב הישראלים שמחפשים להשקיע בחו"ל. די להסתכל ברשימת הבתים על-פי הארצות באתר - ספרד מובילה בהפרש ניכר עם נכסים רבים למכירה; אחריה פורטוגל; אחריה יוון והאי כרתים ובסוף, למטה-למטה, ארצות הברית עם שתי הצעות בלבד. אמריקה אאוט, אירופה אין.
"ברלין, דבלין, הכול אותו דבר"
סוויט הום הלכו על הלהיט המתבקש: ברלין. זאבי עצמו החל עם העניין הזה לפני כשנתיים וחצי, וכיום יש לו יותר מעשרה סוכנים, בארץ ובגרמניה, שעוסקים בשיווק דירות בברלין בלבד. זאבי מציע כיום דירות לרכישה בברלין במחירים הנעים בין אלף ל-4,000 אירו למטר רבוע. המשמעות: דירה בשטח ארבעים מטרים רבועים תעלה כ-50 אלף אירו, פחות ממחיר דירה בבאר שבע. "במושגים אבסולוטיים המחירים נמוכים משמעותית מישראל, נמוכים מכל עיר נורמלית בארצות הברית, נמוכים מרוב הערים במזרח אירופה, ונמוכים משמעותית מפריז או מלונדון".
דמי הניהול, הוא אומר, מסתכמים ב-25 אירו לחודש בלבד. תשואת ההשכרה: 6%-7%. עלויות המימון עומדות על 3.5% בלבד.
- מה לגבי תחזוקה? מדובר בבניינים ישנים.
"יש קופת שיפוצים שהכסף שאתה מפריש לה נקבע על-ידי הבעלים בשיתוף חברת הניהול אחת לשנה, לפי המצב התחזוקתי של הבית, אך היא בדרך כלל נמוכה יותר מזיכוי הפחת שאתה מקבל על החזקת נכס כזה".
- ומה לגבי חוקי הגנת הדייר שם? החוקים מגינים על הדיירים.
"החוקים בגרמניה מגינים על שני הצדדים. לחוזה שכירות סטנדרטי בגרמניה יש תאריך התחלה, אך אין תאריך סיום. לבעלים יש מספר עילות פינוי: אי-תשלום שכר דירה למשך שלושה חודשים רצופים; אי-תשלום דמי ניהול (לחברה המנהלת את הנכס); או בקשה של הבעלים לעשות שימוש עצמי בדירה. מצד שני, הבעלים יכולים להעלות את שכר הדירה בהיקף של 20% במהלך שלוש שנים".
כל העניין אגב מסתבך עם חוקים מקומיים המגבילים בתנאים מסוימים את שכר הדירה לדיירים קיימים. לצורך הדוגמא נציין כי על דירה ששטחה חמישים מטרים רבועים, תיתכן הגבלת שכירות של קצת יותר מ-2,000 שקלים לחודש.
אלחנן רוזנהיים מנסה לצנן את ההתלהבות מברלין: "בדקנו בזמנו את העניין של השקעות בעיר, והגענו למסקנה שאם אין לך לפחות 3,000 דירות זה לא משתלם. עלויות הניהול אוכלות לך את הרווח, ויש תמיד סיכון שהדירה תישאר ריקה לפרקי זמן משמעותיים".
- מה ההבדל? גם בישראל כשאני משכירה דירה אני יכולה להישאר תקופה מסוימת בלי שוכר, או שנופל לי פתאום איזה שיפוץ יקר.
"אני אגיד לך מה ההבדל: 3,000 קילומטר. בישראל, גם אם את משכירה דירה בערד, אם יש בעיה את מקסימום עולה על האוטו, נוסעת שעה וחצי, ואת שם. מתקשר אלייך פרנץ יוזף מברלין ואומר לך שיש נזילה בשירותים; את אומרת לו, תביא שרברב. הוא ייקח את הבן דוד שלו, שיגבה 5,000 אירו על התיקון, ומתוך זה ישלם לו 2,000 אירו".
- או-קיי, עזוב ברלין. מה אתה אומר על דבלין? אירלנד קרסה, עכשיו מתאוששת, יש מציאות?
"הכול אותו דבר, רק שבמקום גרמנית זה באנגלית. הדבר שמשקיע זר צריך לשאול את עצמו בכל פעם שהוא נכנס לעסק הוא למה המקומי לא עושה את זה. רק הנסיעה לדבלין או לברלין גומרת לך תשואה של כמה חודשים. אני לא אומר לא להשקיע בנדל"ן בחו"ל, אבל יש כל-כך הרבה מוקשים, ובכל מקרה, כשרואים משהו שהוא 'טו גוד טו בי טרו', אז הוא כנראה 'טו גוד טו בי טרו'".
גורם נוסף בענף הנדל"ן בחו"ל מביא חיזוקים לדבריו של רוזנהיים. "מציאות נדירות בשוק הנדל"ן הגרמני הן לא פעם אובייקטים שבהם יש צורך דחוף בשיפוצים נרחבים על חשבון הבעלים", הוא אומר. "שיפוצים מעין אלה אינם זולים, ומעוגנים בשורה ארוכה של חוקים מינהליים להגנת הדייר, להגנת איכות הסביבה, לחיסכון באנרגיה, לתאימות חזיתות מבנים, להשבחות למיניהן, ולשורה ארוכה נוספת של תקנות מעיקות ומתישות, חלקן תמוהות, זרות ומוזרות לתפיסתו של המשקיע הישראלי הממוצע". לכן, מציע הגורם להימנע עקרונית מרכישת נכס נדל"ן בגרמניה שגילו עולה על שלושים שנה ולהימנע מהתפתות ל"מבנים היסטוריים" למיניהם.
לונדון לא מחכה למשקיעים
"ברלין היא עיר טובה להשקעה", אומר רוני קרן, הבעלים של סוכנות הנדל"ן לנדס המשווקת נכסים בלונדון, "אבל צריך להסתכל על הדברים בפרספקטיבה: בברלין יש מנטליות יותר סוציאליסטית, מה שאומר שהחוקים הם לטובת הדייר. בלונדון זה הפוך".
מי שמחפש נכס בזול כנראה לא יגיע לקרן, המשווק דירות באזור שהוא מגדיר כ"בינוני" בבירת אנגליה, במחירים הנעים בין 160 ל-250 אלף לירות שטרלינג לדירות עם חדר שינה אחד או שניים; רמת מחירים הדומה לתל אביב. "ישראלים אוהבים בזול", הוא מצביע על הבעיה. "יש לי חברים שהתפתו לרכוש בארצות הברית. מכרו להם בתים מעץ. זה קטסטרופה. גם המיסוי שם קטסטרופלי. לונדון זה מקום יציב. בעיקרון, יש שם תמיד מחסור בדירות, כך שתמיד יש שוכרים. כשאתה עושה עסקה, בתוך יום הנכס על-שמך. אתה עובד מול אנשים ברמה, שיודעים את העבודה".
התשואות נעות לדבריו בין 5% ל-6%. עלויות הניהול עומדות על 15%, אם שכר הדירה אינו עולה על 9,000 פאונד בשנה, פטורים ממס. "אנחנו שומעים כל הזמן על כאלה שקונים במנהטן. על לונדון כמעט לא שומעים, אבל קונים שם המון", אומר קרן, ומתפייט: "לונדון היא פריים לוקיישן. כסף זורם לשם מרחבי העולם. איפה נמצא הכסף של האריסטוקרטים? בלונדון. סינים קונים היום בטירוף בלונדון, גם ההודים. יש יתרונות מיסוי לזרים. מס הרכישה מאוד נמוך - 1%. לונדון זה מקום בטוח. מי שרוצה סיכונים שילך לרומניה. השקעה בלונדון לא מתאימה לבחור בן 20. לבן 50 שרוצה ביטחון זה מאוד מתאים".
חולמים בספרדית
אם קרן חושב שלונדון זה הדבר, וזאבי חושב שברלין היא הלוקיישן, כששואלים את אמיר רוכמן, מבעלי חברת Evolve Global, שעוסקת בהשקעות נדל"ן בספרד, הוא יאמר שהזהב נמצא דווקא בברצלונה. רוכמן, שהתגורר שנים מספר בספרד, מודה שהכלכלה הספרדית השוקעת אכן הופכת מקומות מסוימים בספרד למסוכנים - אבל שברצלונה אינה אחד מהם. "היו שם ירידות מחירים רציניות בחלק משכונות העיר, והייתה עלייה מאוד רצינית בתיירות. לא רק בגלל הכדורגל. היא תמיד הייתה מתוירת מאוד. בשנתיים האחרונות נשברו שיאים".
רוכמן משווק מודל שונה מהמקובל: הוא מציע דירות קטנות במחירים שנעים בין 70 ל-80 אלף אירו, המיועדות להשכרה לתיירים, ובסוף התהליך מיועדות להימכר כמקשה אחת ליזם שירכוש את הבניין כולו, כמלון. הרוכשים חותמים על התחייבות להסכים למכירה לאחר חמש שנים, אם יקבלו פי שניים ממה שהשקיעו. לדבריו, זה הבניין השלישי שהוא משווק בברצלונה, והמודל הזה מבטיח תשואה גבוהה ביותר - כ-7%. בתוך כמה שבועות הצליח לשווק את הפרויקט כולו. רוכמן: "בעבר השקיעו יותר באזורי החוף, אך כיום מבינים שאזורי תיירות יותר ספקולטיביים, ודווקא הערים זה דבר יציב; תמיד ירצו לגור שם".
- מי הקהל הפוטנציאלי?
"כולם; היה לנו שמאי מקרקעין, זוג צעיר שקיבל כסף בירושה".
- למה להשקיע בברצלונה ולא בישראל?
"אלה השקעות שונות. יש כאלה שהשקיעו גם בארץ, אך רוצים לפזר השקעות. אנחנו חושבים שירידות המחירים שהיו שם מהוות הזדמנות, ומעריכים שהמחירים יעלו. לנו יש יכולת לעשות את ההשבחה".
אלא שלא כולם חושבים כך. גידי בינת, הבעלים של דן סיטי, ששיווק נכסים בספרד, מאמין שבכל מה שקשור למדינה הזו צריך בינתיים לשבת על הגדר. "עדיין מתעקשים שם לשמור על רמת מחירים לא ריאלית. הבנקים תקועים עם סטוקים אדירים של דירות. הורידו מחירים, אבל לא מספיק. זה עדיין רחוק מלשקף את המצב האמיתי, ולכן עדיין לא כדאי להיכנס".
כיום הוא מתמקד בברזיל, כי הוא מאמין ששם טמון הפוטנציאל: מעמד הביניים בה מתחזק, ויש צורך בדירות.
- למה בעצם ללכת לחו"ל? למה לא להשקיע בנדל"ן בארץ?
"בארץ הנדל"ן סולידי, ולמשקיעים קטנים אין יכולת גדולה להגיע לתשואות גבוהות. ישראל עשתה פיק גדול במחירי הנדל"ן והתשואה. כאן לא תגיע לרמה שאפשר לקבל במקומות שונים בחו"ל. צריך להיות מאוד זהיר בהשקעה בחו"ל; להבין שלא עושים עליך סיבוב ושהקנייה היא במחירים נכונים; שיש עמלות תיווך שקופות ומקובלות. בארץ יש קצת נטייה של עדר, אנשים לפעמים משקיעים בלי לדעת את הפרטים. מה שברור הוא שכאשר קונים משהו בחו"ל תמיד, לדעתי, צריך ללכת לראות את המקום. אני בעד לגעת באדמה, להרגיש אותה, לראות בעיניים. אני הייתי מארגן סיורים ללקוחות שלי, וב-95% מהמקרים הם ראו את הנכס קודם".
- לישראלים יש שם של מתעניינים בנדל"ן מחוץ למדינה?
"ישראלים שינו שווקים במקומות מסוימים. הם נחשבים למשקיעים טובים, וכשהם מתעניינים המחירים עולים. הישראלים בהחלט פורצי דרך - הרבה יותר מגודלנו במציאות".
המחירים
מחירים לדוגמה של נכסי נדל"ן באירופה:
■ פיצו (קלבריה), איטליה: מ-75 אלף אירו לדירה ועד 261 אלף אירו לווילות. תשואות: 10%-15%.
■ ברצלונה (ספרד): בית בין 2 קומות במרכז העיר + חצר ומרתף, זקוק לשיפוץ ב-110 אלף אירו.
■ צפון לונדון: דירות 2 חדרים, 46 מ"ר, בין 157 אלף ל-170 אלף ליש"ט. תשואה משוערת: כ-6%.
■ בנטרי, מערב קורק, אירלנד: בית צמוד קרקע ליד אגם ב-145 אלף אירו.
■ טוסקנה, איטליה: וילה עתיקה 5 חדרים ב-460 אלף אירו.
■ נורמנדי, צרפת: וילה עם גינה ב-144 אלף אירו.
■ דרום צרפת: דירות 3 חדרים ב-162 אלף אירו.
■ שכונת שרלוטנבורג, ברלין: צ-44 אלף אירו לדירת 37 מ"ר. תשואה משוערת: 7%-9%.
כתבות
ני"ע
