קניתם דירה והקבלן פשט את הרגל - מהי אחריות הבנק?

בנק עשוי להיות אחראי בנזיקין לליקויי בנייה ולנזקים של רוכשי דירות בפרויקט בנייה, מכוח מעורבותו העמוקה בליווי ומימון הפרויקט - כך קובע בית משפט השלום בירושלים, בפסיקה ראשית בנושא אחריות הבנקים המלווים בנייה בתחום הנדל"ן.

מדובר בתביעה שהגישו מספר רוכשים של דירות בפרויקט של הקבלן אלי ראובן במודיעין נגד בנק לאומי, בשאלת אחריותו של הבנק כלפי רוכשי הדירות כאשר היזם הופך לחדל פירעון.

תביעתם של 6 מבין 40 רוכשי הדירות הוגשה נגד בנק לאומי באמצעות עורכי הדין פז רימר ולירן הופשטיין ממשרד רימר ארנון ושות', לאחר שהבנק היה זה שהעמיד ליווי בנקאי לפרויקט. לאחר שחברת "אלי ראובן נכסי בנייה והשקעות" קרסה, מינה הבנק את עו"ד יעקב אמסטר ככונס נכסים לשם השלמת הביצוע.

במסגרת התביעה נבחנה השאלה האם בנק, שהעמיד ליווי פיננסי לפרויקט בנייה, אחראי לנזקים שנגרמו לרוכשים עקב ליקויי הבנייה ואיחורים במסירת הדירות, לאחר שהקבלן שביצע את הפרויקט הפך לחדל פירעון, וכונס הנכסים שמונה לו לבקשת הבנק השלים את הפרויקט באמצעות קבלן אחר.

על שאלה זו משיב השופט אברהם רובין בחיוב. מינוי כונס הנכסים שהשלים את הפרויקט, קבע רובין, מהווה זיקה ישירה למעורבותו היתרה של הבנק בהליך הבנייה.

בית המשפט קובע גם את אחריותו החוזית של הבנק כלפי הרוכשים. נקבע כי מאחר שהבנק התערב וקבע לקבלן אילו סעיפים לדרוש בחוזה המכר שבינו לבין רוכשי הדירות, יצר הדבר זיקה ישירה בין הבנק לבין הרוכשים.

"קיים נדבך של הסתמכות לגיטימית מצד הרוכשים", כתב השופט רובין, "הבנק המלווה אינו פועל במחשכים. העובדה שהוא נותן ליווי פיננסי לקבלן ידועה לרוכשי הדירות. המצג שמציגים הבנק והקבלן הוא שפרויקט עם ליווי הוא פרויקט יותר בטוח. מצג זה יוצר ציפייה לגיטימית בקרב הרוכשים המצדיקה הטלת אחריות על הבנק המלווה".

עם זאת, בית המשפט סייג וקבע כי עצם קיומו של הסכם ליווי סגור מקים חובת זהירות לבנק רק ביחס להיבטים הפיננסיים והמימוניים של הפרויקט; ואילו ביחס להיבטים האחרים, למשל האחריות לטיב הבנייה, קמה אחריות רק בהתקיים נסיבות קונקרטיות בכל מקרה לגופו. (ת"א 20065/08).