קוץ בעקב הכלכלה

סקירת השבוע אינה מתרכזת באירופה ובעיותיה, אלא בנושא אחר לחלוטין. מכותבים ביקשו ממני לנתח את מצב הנדל"ן האמריקני, ואני שמח להיענות לכך לאור מה שקורה לאחרונה בבנקאות האמריקנית הכללית, מן ההיבט הזה. לדעתי, יש חשיבות גדולה לבחון כל כמה זמן את מצב הקוץ הזה, המכאיב עדיין למערכת הפיננסית ולכלכלה כולה.

לפני הכול הבה נסתכל יחד על גרף אינדקס מחירי הבתים, ברמה הלאומית:

 משה שלום מחירים ארציים

כמו שאתם יכולים לראות, מחירי הבתים התייצבו קמעה סביב 2010-2011, אבל חזרו לרדת בצורה מדאיגה מאז. והנה גרף המראה חלוקה אזורית מפורטת יותר של אותה תופעה ממש:

 משה שלום מחירים אזוריים

מה הסיבה לירידה המחודשת במחירים? הרי לא הייתה סביבה טובה יותר מאז סיום מלחמת העולם השנייה ללוקחי משכנתאות מבחינת הריבית. לדעתי, העניין נעוץ בגורמים העיקריים הבאים:

תחילה קיים עדיין מלאי עצום של בתים הנמצאים בסטטוס של מלאי מת (Shadow Inventory) בספרי הבנקים. בתים אלו נלקחו מאלו שלא יכלו לשלם את התשלומים עליהם, אבל לא הוצאו לשוק עד לאחרונה, עקב החשש הכבד לקריסה מהירה של המחירים אם יעשו זאת.

כאשר החלה להסתמן תחושה טובה יותר לגבי הצמיחה והתעסוקה, (תחילת 2010 ותחילת 2011) החלו אותם הבנקים לשחרר חלק מן הבתים לשוק החופשי, וגרמו למה שהם עצמם חששו.

שנית, וזה בעיני העיקר, אמנם הריבית נמוכה מאוד, אבל קשה יותר ויותר לקבל הלוואה, וזאת עקב הדרישות הקשות המהוות היום את הסטנדרט למתן אשראי. נותני אשראי עברו פשוט מקיצוניות שבה כל אדם שיכל ללעוס מסטיק וללכת בו זמנית, קיבל משכנתא של עד 120% מערך הבית, ועד מצב של מימון עד 60-70% מערכו של אותו הבית, וזאת במידה והלווה יכול להוכיח יכולת החזר, ובעל היסטוריה מושלמת של התנהגות כלווה (Fico Score).

כך הגענו למצב שרוב הרכישות היום נעשות במזומן, או באחוזי מימון נמוכים מאוד. זה כמובן מקטין את הביקוש ומוריד מחירים, כאשר מתגבר לחץ היצע מן הנושים, כפי שציינתי לעיל. אבל אומרים לנו שרישיונות הבנייה:

 משה שלום רישיונות

והתחלות הבנייה:

 משה שלום התחלות

משתפרות מאוד. מן הגרפים המוצגים כאן ניתן לראות אכן שיפור, אבל לא צריך להיות מנתח גרפים גדול כדי לראות את פרופורציית השיפור ביחס למה שהיה קודם.

בכול זאת, מי בונה כעת כאשר יש כל כך הרבה היצע של בתים קיימים? התשובה לדעתי קיימת בתנופה החדשה של סקטור הבתים המיועדים להכנסה מניבה. אם תבחנו את הנתונים תראו שרוב הבנייה החדשה נמצאת במקומות שבהם ניתן להשיג דיירים בקלות. הניסיון הנואש למצוא תשואה, הן במניות והן באגרות החוב, גולש גם לנדל"ן. רכישות נדל"ן לצורך מגורים או השקעה ארוכה, הן חלק קטן מאוד של העסקאות בימים אלו.

כסיכום ניתן לומר שהנדל"ן האמריקני עוד לא התנקה מן העודפים של המשבר שלו. כאשר זה יקרה, ואת זה נדע דווקא ממאזני הבנקים המחזיקים בהרבה מאוד מלאי, נוכל לומר שהתקיים התנאי ההכרחי ליצירת בסיס בריא לעתיד.

אי-אפשר בלי אירופה

יוון, גם לאחר הבחירות של אמצע יוני, תהווה את הדוגמה הראשונה לתהליך הבלתי נמנע, והוא הוצאת המדינות החלשות מגוש האירו בכפיה. גרמניה, צרפת, וכל המדינות החזקות יחסית, אינן מוכנות (או יכולות) פוליטית ליישם את הפתרון השני, והוא איחוד מדיני, תקציבי, ופוליטי של מדינות הגוש, תחת פדרציה או ישות מדינית אחת. זו הייתה ונשארה מהות הבעיה.

והנה העדכון הטכני השבועי עבור מדד המניות האמריקני, S&P500 (על מצבו עד יום שישי האחרון):

 משה שלום סנופי

מי שעוקב מספיק זמן אחרי שוקי ההון כמוני, כבר למד דבר אחד: אין ממש חדש תחת השמש. המשברים באים והולכים, נכנסים שחקנים חדשים (כמו המכונות האוטומטיות), ואפילו מוכנסים שיפורים טכנולוגיים אדירים, והמוניזציה של המסחר, אבל כאשר מסתכלים על הגרף של נכס, כמו על מדד זה, אנו עדים שוב למה שידענו מזמן: מה שבא בקלות הולך בקלות עוד יותר גדולה. ראו את העלייה האדירה מאז נובמבר, איך היא התפתחה, ואיך היא בנתה תבנית יתד מאיימת, אשר שציינתי כאן כל כך הרבה פעמים.

בסופו של דבר, שבירתה של יתד זו הניבה את אחד המבנים המתקנים הקלאסיים ביותר. חצייה ראשונה, בדיקה מלמטה של השיא האחרון, והידרדרות חסרת מעצורים, כאשר רמות התמיכה סביב 1,360, ו-1,340 נק' שימשו תחנות ביניים. הכול בצורה של שלושה גלים יפים ומסודרים.

כעת, המדד מתקרב לאוסף של אלמנטים טכניים חשובים: רמת התמיכה העגולה של 1,300 נק', מיד אחריה רמת תיקון פיבונצ'י של 50%, ומיד אחריה הממוצע הנע 200 יום, החשוב כל כך למנהלי הכספים ארוכי הטווח (1 סגול).

בירידה מן השיא של גל B (בכחול בגרף) ראינו גם השתתפות מאסיבית של מדד כניסת-יציאת הכסף (ב 2 סגול), ושל מדד המומנטום (ב 3 סגול). כל עוד המדד שהה מעל 1,360 נק' חשבתי שנראה דווקא תיקון די אופקי ומדשדש, אבל בסופו של דבר קיבלנו חתיכת תיקון עומק.

סביב 1,300-1,280 נק' הולך להיקבע אם הדבר הזה מהווה משהו משמעותי יותר, מאשר תיקון טכני קלאסי, וכמו במקרים רבים כאלה, החזרה הבלתי נמנעת משם מעלה, תאמר לנו זאת כאשר החזרה לתוך גבולות התעלה היורדת סביב 1,340 נק' תהווה סימן חיובי מינימלי.

למי שמתעניין, המגמה הרשמית במדד, בטווח זה, הינה כמובן מגמה יורדת, וזאת מאז הירידה אחרונה מתחת ל-1,360 נק'. שם נקבע שפל חדש, וקובעו זוג של שיאים ושפלים יורדים.

משה שלום הינו ראש מחלקת המחקר ב FXCM ישראל (חברה למסחר במטבע חוץ, מדדים וסחורות). ניתן לפנות אליו, ולהצטרף לרשימת התפוצה שלו, דרך פניה ישירה לאימייל: Moshe.Shalom@gmail.com.

מובהר ומודגש כי האמור בסקירה זו אינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. בפרסום המידע בסקירה זו אין משום המלצה או חוות דעת בקשר לביצוע כל עסקה או השקעה בניירות ערך, לרבות רכישה ו/או מכירה של ניירות ערך. יודגש כי לגבי כל מידע מכל סוג המופיע בסקירה - על כל אדם לבצע בדיקה ואימות נוספים, תוך התחשבות בנתונים ובצרכים המיוחדים שלו. יצוין כי במידע עלולות ליפול טעויות וכן עשויים לחול לגביו שינויי שוק ו/או שינויים אחרים, וכי אף עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין התחזיות והניתוחים המופיעים למצב בפועל. אשר על כן, קבלת החלטה כלשהי על סמך נתון, דעה, חוות דעת, תחזית או ניתוח המופיע במסגרת הסקירה - הינו על אחריות הקורא בלבד.