למה בסלולר ולא בדיור?

בעולם רגולטורי כל כך, פעם אחר פעם אנחנו למדים שתחרות בין שחקנים - שאמורה בתיאוריה לשחוק את הרווחיות שלהם למינימום - היא תנאי הכרחי אך אינו מספיק לייצר מלחמת מחירים. זה נכון בנדל"ן, שבו פועלים בכל רגע נתון מאות קבלנים, ולפני שבוע הבנו את זה סופית על ענף הסלולר, שם 3 חברות, שהתחרו ביניהן כביכול במשך שנים, יצרו למעשה אוליגופול, שחילק כמעט בשלמות את השוק ולא העז לשבור את הכללים.

רוצים מלחמת מחירים?

קודם כול, הרגולטור שיושב על הברז צריך היה להחליט שהוא בכלל רוצה מלחמת מחירים. למען התחרות, ולמרות שזה עלול לערער את מצב השחקנים (ראו את הקריסה של חברת הלו), לכווץ את הפנסיות (הקריסה בשווי חברות הסלולר) ולפגוע קשות גם בקופת הממשלה (גם בסלולר, המדינה הרוויחה מיליארדים מרווחי הון ומסים ששילמו בעלי, עובדי וצרכני הסלולר).

רק שבעוד שבסלולר שר התקשורת החליט מזמן שהוא טורף את הקלפים ומקווה לטוב, במחירי הדירות - שם הרגולטור כולל את שר השיכון, שר הפנים, שר האוצר ונגיד בנק ישראל - עוד לא התקבלה דה-פקטו החלטה כזו. כששר השיכון מבטיח לנו שמחירי הדירות יירדו, ממהר הנגיד לומר שהוא מקווה רק "להתמתנות בעליית מחירי הדיור" ושר האוצר מחזיק אצבעות שההכנסות ממסי נדל"ן לא יפערו לו עוד בור בעוגת התקציב.

דוגמה קלאסית למניעת תחרות בפועל ניתן למצוא בתחום המשכנתאות. בדיוק כמו בסלולר, גם במשכנתאות השתכנענו איכשהו שמוכרחה להיות עלות מעבר בין בנק לבנק. בסלולר אלה היו קנסות היציאה (וקודם לכן המספר שנשאר בידי החברה), ובמשכנתאות זו עמלת הפירעון המוקדם, בגובה עשרות אלפי שקלים, המייתרת כמעט לגמרי את התמריץ לתחרות בין הבנקים על לבם של יותר ממיליון מחזיקי משכנתאות.

אלא שכמו בסלולר, שם בוטלו הקנסות ונכנס ניוד המספרים, גם במשכנתאות לא מדובר בגזירת גורל. החודש שלחו ד"ר דני בן-שחר מהטכניון ופרופ' נטע זיו ועו"ד אורה בלום מאוניברסיטת ת"א חוו"ד למפקח על הבנקים ולנגיד בנק ישראל, ובה הזכירו כי העמלה היא תוצר התנאים הכלכליים שהיו פה בשנות ה-80, כשמקורות המימון של הבנקים היו מוגבלים לפיקדונות לטווח ארוך והיה חשש שירידה חדה בשערי הריבית תוביל למיחזור המוני של משכנתאות, בשעה שהבנקים כבולים להתחייבויות לזמן ארוך.

היום, כששערי הריבית אינם תנודתיים כל כך, כשהבנקים מממנים עצמם גם בהלוואות לטווח קצר וכשאפשרויות הגידור של סיכוני ריבית מגוונות, הם כותבים כי הדבר "שומט את הקרקע מתחת הצדקת עמלת הפירעון המוקדם". ורק תחשבו לאיזה טירוף ייכנסו הבנקים למשכנתאות - שגם ככה מוכנים לא פעם לסבסד לנו משכנתא רק כדי שנצטרף למצבת הלקוחות בבנק - אם נוכל להתנייד בקלות עם המשכנתא מבנק לבנק.

אבל גם הקבלנים וחברות הנדל"ן - כמו חברות הסלולר הוותיקות - למדו בשנים האחרונות למכור לנו בידול ומיצוב, כדי שלא להיגרר חלילה למלחמות מחירים. אלה האחרונות התפארו בשירות ובקפה בסניפים ופינקו אותנו ב"משהו קטן וטוב", וגם הקבלנים - שגם דאגו למתג את שמם, אמינותם ואיתנותם - התפארו בסטנדרטים מפוארים, לובי מרשים או מרפסות ענק שאף אחד לא צריך. במקום לקנות מקום לשים את הראש קנינו איכות חיים (ירוקה אם אפשר) מורכבת ומסובכת בהרבה להשוואת מחירים.

זה לא מוכרח להיות ככה. גולן טלקום "שברה" את שוק הסלולר עם שורה תחתונה של מחיר, בלי מיתוג יקר ומרכזי שירות מצוחצחים. גם בנדל"ן, הערבויות שמספקים היום הבנקים לכל רוכש דירה מפחיתות דרמטית את הסיכון מקבלנים לא ממותגים. במקביל, שיטת "מחיר למשתכן" (שבה זוכה בקרקע הקבלן שמציע לנו את הדירה הזולה ביותר) אמורה להחזיר לשוק סטנדרטים צנועים במחירים שפויים.

תחרות אמיתית

רק שמעל הכול, תחרות על מחירי הדירות תתרחש פה רק אם השוק יהפוך לכזה שיודע באמת להציע מוצרים תחליפיים. לא תחרות בין 2-3 קבלנים שבונים בקרית אונו או במערב חדרה ורואים רק זה את זה, אלא תחרות אמיתית בין עשרות קבלנים שבונים ביוקנעם, בחדרה, בחיפה או בת"א, ושבעזרת השקעה בחינוך, בתשתיות, בתרבות פנאי ועוד יהפכו למשהו שניתן להניח על אותה מערכת צירים, שבה יבחר כל אחד ואחד את נקודת האופטימום האישית שלו, בשקלול פרמטרים כמו מיקום, מחיר וגודל דירה. רק שאת זה הרבה יותר קשה לעשות בדיור מאשר בסלולר.