במקום דירות לצעירים - הווד"לים מקדמות וילות וקוטג'ים

באוגוסט 2011, בשיאה של המחאה ברחובות, נולדו ברעש גדול הווד"לים - ועדות דיור לאומי להאצת הבנייה למגורים - שהבטיחו להביא במהירות לשוק עשרות אלפי יח"ד חדשות. השבוע הודיע משרד הפנים, כי 17,400 דירות חדשות אושרו ברבעון הראשון של 2012 במסגרת הווד"לים.

ויחד עם זאת, בדיקת "גלובס" מגלה כי הווד"לים אמנם מתכנסות בקצב סביר (חוץ ממחוז ת"א, שם נידונה רק תוכנית אחת), אבל כוועדות שאמורות לקדם בנייה למגורים הן לא פעם מחמיצות את המטרה. חלק יקר מהזמן מוקדש לאישור בתים צמודי קרקע ודירות גדולות, וכנראה שלא לכך התכוונו הרבבות שיצאו להפגין בקיץ.

הצורך בצמודי קרקע יכול להיות מובן כשמדובר בתוכניות במגזר הכפרי ובמגזר הערבי, אבל באופן מפתיע, הוא מופיע לא מעט גם בתוכניות עירוניות. תוכנית אחת כזאת היא "עפולה - עוקף 65", שפורסמה לאחרונה להפקדה בווד"ל של מחוז צפון, וכוללת הקמת שכונת מגורים בעפולה עילית בהיקף 1,100 דירות. יותר מ-10% מהיקף התוכנית - 122 דירות, הן למעשה בתים חד ודו-משפחתיים, בשטח של 270 מ"ר. הדירות בבנייה רוויה מתוכננות בשטח 160 מ"ר, מעט גדול (ובהכרח גם יקר) בשביל רבים מהזוגות הצעירים והאוכלוסיות החלשות.

בהתנגדות לתוכנית, שהגישה הקואליציה לדיור בר השגה באמצעות עמותת במקום, נטען שהתוכנית מתעלמת מסעיפים חשובים בחוק הווד"לים, שמטרתם לקבוע הסדרים מיוחדים לאישור תוכניות מגורים באמצעות היצע תכנוני של יח"ד בגדלים וסוגים שונים, לרבות באמצעות ייעוד קרקע לדיור להשכרה.

לדברי שרי קורניש, אדריכלית בעמותת במקום, "חוק הווד"לים אמנם לא מאפשר עדיין יצירת דיור בר השגה למכירה, אך יש בו בשורה לנושא השכירות. יש להוסיף בהוראות התוכנית תמהיל של סוגי חזקה, כפי שחוק הווד"לים מאפשר, כך שחלק נכבד מהדירות יהיו מיועדות להשכרה לטווח ארוך".

קורניש מדגישה בהתנגדות, כי "גם יצירת תמהיל של גדלי דירות הינו כלי ליצירת תמהיל חברתי. חשוב לציין שיש צורך ביח"ד קטנות וגדולות שהן בהישג יד". קורניש מזכירה שבמארס 2011 יצא חוזר מנכ"ל משרד הפנים שהנחה את מוסדות התכנון להבטיח תמהיל דירות מגוון בעת דיונים על תוכניות חדשות. ההנחיה שם היא שיש לשאוף להקצאה של כ-20% דירות קטנות מסך כל הדירות המוצעות בכל תוכנית, כשדירה קטנה מוגדרת כדירה בשטח עד 75 מ"ר, למעט אזורי עדיפות לאומית, שם דירות קטנות יהיו בשטח עד 100 מ"ר. הנחיה זו אמורה להיות מיושמת בתוכניות שמציעות לפחות 10 דירות חדשות, שבהן גובה המבנים הוא לפחות 2 קומות.

"התוכנית בעפולה עומדת ללא ספק בתנאי הסף להיכלל בהנחיות המנכ"ל", אומרת קורניש, "לפיכך חריגה מהנחיה מחייבת נימוק, אבל נימוק כזה אינו בנמצא".

תוכנית נוספת שנידונה בוו"דלים וכוללת צמודי קרקע היא הרחבת היישוב הקהילתי מרכז אומן בחבל תענך, שבמועצה האזורית גלבוע. התוכנית עברה לווד"ל מחוז צפון במארס, לאחר שביוני 2010 הוחלט בוולנת"ע (הוועדה לעניינים תכנוניים עקרוניים) על אישור הרחבה בסך 120 יח"ד, כשאחת ממטרות התוכנית היא "להגדיל את מספר יחידות הדיור בישוב במבנים חד ודו-משפחתיים".

מה לזה ולוועדה להאצת הבנייה? חוסר ההתאמה של תוכנית הכוללת צמודי קרקע למסלול הווד"לים עלה גם בדיון עצמו. נציג ארגוני הסביבה התנגד להפקדת התוכנית, "בשל אי התאמתה לצרכים המרכזיים שלשמם חוקק חוק הווד"לים ובשל כך שאין היא עומדת בדרישה להגדלת היצע דירות בגדלים שונים ומסוגים שונים לרבות בייעוד קרקע לדיור להשכרה כמצויין בסעיף 1 לחוק הווד"לים". עם זאת, הוועדה הציבה 60 ימים להשלמת תנאי התוכנית.

הווד"לים גם אישרו השנה 134 בתים פרטיים ברהט, 416 צמודי קרקע בפרדיס (פרויקט שכולל 810 דירות) ותוכנית ל-370 דירות בדרום עתלית ובשטחי קיבוץ עין כרמל, מתוכן 37 צמודות קרקע, 255 דירות במבנים עד 3 קומות ו-78 דירות בבניינים עד 4 קומות.

בניית צמודי קרקע בשטח עירוני מופיעה גם בתוכנית בבאר שבע, שנקראת נוה מנחם ב' (נחל עשן) פלח 1, שהחודש מולאו התנאים להפקדתה. התוכנית, שנידונה במארס בווד"ל דרום, מדברת על שטח שנמצא בשוליים הצפון-מערביים של באר שבע. מעיון בהודעה על הפקדת התוכנית עולה, שבתוכנית הוקטן מספר הדירות מ-2,982 ל-632, תוך שינוי ייעוד לצמודי קרקע, בשטח של 350 מ"ר. באותו הדיון נידונה גם תוכנית נוה מנחם ב' פלח 2, שמטרתה הפחתת הצפיפות וצמצום מספר הדירות מ-1,585 ל-646 דירות. גם הפעם שונה הייעוד לצמודי קרקע.

הוועדה העדיפה במודע לתת מענה לאוכלוסיות אמידות. יו"ר הוועדה, אבי הלר, אמר בדיוני התוכניות כי "לדעת הוועדה יש מלאי מספק של דירות ברות השגה בשטח העירוני, ונכון לעתה קיים מחסור ניכר דווקא של דירות צמודות קרקע... זאת כתשובה לתחרות הקיימת בין העיר לפרברים העוטפים אותה, כמו עומר, מיתר ולהבים, שבשנים האחרונות זוכים לקלוט את תושבי באר שבע שאינם מוצאים מענה לצרכיהם בעיר".

הווד"ל החליטה להפקיד את שתי התוכניות בתנאים, למרות שנציג הירוקים טען שיש לדחותה ולתכננה מחדש עם תמהיל בנייה מגוון, שיעמוד בסף צפיפות המינימום שנדרש בבאר שבע.

תוכנית עירונית נוספת בפריפריה שמטופלת בווד"לים וכוללת מספר לא מבוטל של צמודי קרקע היא "קריית גת צפון" של מינהל מקרקעי ישראל, הכוללת 7,000 דירות במספר מתחמים. מתוך סך הדירות בתוכנית הוגשו עד כה לווד"ל 4,750 דירות בשלושה מתחמים, מהן 600 דירות מתוכננות כצמודות קרקע והשאר בבנייה רוויה של 3-22 קומות. אמנם צמודי הקרקע לא מהווים כאן רוב, אבל שוב מדובר במאסה משמעותית. יצויין לזכותם של הווד"לים שתוכנית זו גם כוללת כ-850 דירות לדיור בר השגה, בשטח שלא יעלה על 75 מ"ר.

במועצה המקומית בית דגן שבמרכז הארץ פורסמה ברשומות תוכנית ל-511 דירות בבנייה רוויה, אך שטחה העיקרי של כל דירה הוא 120 מ"ר בממוצע. עם זאת, התוכנית קובעת שכ-15% מכלל הדירות בכל בניין יהיו בשטח שלא יעלה על 80 מ"ר עיקרי.

הווד"ל הארצי אישר בשבוע שעבר תוכנית לשכונה המערבית של הכפר הדרוזי ירכא בצפון, במסגרתה ייבנו 232 דירות לחיילים משוחררים ותושבים שאין להם קרקע למגורים. לפי הוראות התוכנית, מדובר בבינוי של מבנים דו-משפחתיים, במקור בצפיפות של 3 יחידות דיור לדונם, אולם בדיון שערך הווד"ל המחוזי נטען שהתוכנית לא עומדת בצפיפות שנקבעה בתוכנית המתאר המקומית והמחוזית. לכן, הוגדלה הצפיפות במתחם הצפוני בתוכנית ל-4 דירות לפחות לדונם.

קורניש: "המנדט הציבורי של הווד"לים הוא לתת מענה למצוקות מקומיות. אנחנו בהחלט רואים, לפחות בתוכניות שיש לנו נגישות אליהן, שיש איזשהו ניצול של מסלול הווד"ל בלי שנעשית הבחינה הזו של הצרכים השונים בכל מיקום. בערים כמו עפולה ובאר שבע יכול מאוד שיש הצדקה תכנונית לצמודי קרקע, ובתכנון עירוני יש באמת ערים בעולם שיש בהן מגוון שכולל גם צמודי קרקע וצפיפות נמוכה לצד צפיפות גבוהה, אבל את האיזון הזה צריך לעשות בתהליך תכנוני שקול ולא חפוז, במסלול המהיר של הווד"לים שנחקק כהוראת שעה. בעפולה, למשל, מה שצריך הוא עוד דירות בבנייה רוויה במצב טוב, כי אולי יש שם היום בנייה רוויה, אך היא במצב מתפורר. המנדט של הווד"לים הוא לייצר דירות נגישות, תקינות, זולות ונאותות ובמכלול שלם - לא רק דירות ובתים למי שידם משגת".

"יש מלאי מספק"

"למעשה בווד"ל יש שלושה כלים שונים לדיור בר השגה שאפשר ליישם עכשיו בתוכניות שעוברות: תמהיל של גדלים וסוגי דירות, דיור להשכרה לטווח ארוך ודיור להשכרה בהישג יד, כלומר התערבות במחיר ההשכרה. בתוכנית בעפולה אנחנו לא רואים תמהיל בכלל, יש שם רק דירות גדולות. הווד"ל המחוזי בירושלים מנסה עכשיו ליישם את שני הכלים - גודל ודיור להשכרה, בתוכניות מורדות משואה ומורדות מלחה, אבל זאת בתגובה להתנגדות שהגשנו. את הכלי השלישי, דיור להשכרה בהישג יד, עוד לא ראינו באף תוכנית בווד"ל".

ממשרד הפנים נמסר בתגובה, כי "המשרד רואה חשיבות רבה באישורן של דירות קטנות ודירות להשכרה והוועדות המחוזיות והוועדות לדיור לאומי התבקשו לכלול 20% יחידות דיור קטנות ודירות להשכרה בתכניות למגורים הנדונות על ידן".

עם זאת, ציינו במשרד, "ועדות התכנון סוברניות להחליט על תמהיל יח"ד והן פועלות לאישור יחידות קטנות, דיור להשכרה ודיור בר השגה ככל שהדבר מתאפשר בהתאם למאפייני התוכנית, האזור, האוכלוסייה והרשות המקומית".

עוד ציינו שם, כי מרבית התכניות למגורים שטופלו במסלול הוד"לים הוגשו כתכניות במסלול הרגיל, "ולכן לא היו כפופות בעת הגשתן להוראות החוק בנוגע לקביעת יחס בין דירות קטנות לגדולות בתחומן, ובכל הנוגע לדיור להשכרה".

רקע: הווד"לים - שנה וחצי של מסלול מהיר

בתחילת אוגוסט 2011 אושר בכנסת חוק הווד"לים (ועדות לדיור לאומי), כהוראת שעה ל-18חודשים. במסגרת החוק הוקמו שש ועדות תכנון לאומיות שמחליפות את ועדות התכנון הרגילות באותו מחוז, ואמורות לאשר במסלול מהיר תוכניות בנייה למגורים, לצורך הגדלת היצע הדירות מגדלים וסוגים שונים. משרד הבינוי והשיכון הגיש רשימת תוכניות ליותר מ-113 אלף יחידות דיור שיקודמו כתוכניות לדיור לאומי, מתוכן כ-50 אלף באזורי ביקוש.

החוק קובע שהוועדות לדיור לאומי יטפלו בתוכניות שיחולו על קרקעות שלפחות 80% משטחן הוא בבעלות המדינה ושחלות עליהן הוראות מפורטות להקמת 200 יחידות דיור. על אף שהחוק לא מתייחס עדיין לדיור בר השגה למכירה - כל עוד הנושא הקנייני לא עוגן בחקיקה ראשית, הוא בכל זאת מאפשר לקבוע שבניין או חלקו ייועד להשכרה ומאפשר ייעוד קרקע בתוכנית בהישג יד להשכרה. חוק הווד"לים כולל גם תוכניות לדיור להשכרה, שגודלן עד 75 מ"ר לדירה, לתקופת שכירות של לפחות 10 שנים.

 22