"אם ב"י מבין שיש אתגר בשוק הדיור הוא צריך להתחשב בזה"

על רקע מצוקת המימון והאשראי בענף הבנייה והתשתיות התכנסו בכירים בענף הנדל"ן לדיון בנושא במסגרת הכנס המקצועי השנתי של התאחדות בוני הארץ . המצב הנוכחי גורם לירידה בהשקעות הנדל"ן בקרב הקבלנים מה שגורם גם לירידה בהתחלות הבנייה כפי שניתן לראות בנתוני הלמ"ס שפורסמו הבוקר.

"מצוקת האשראי קיימת", פתח ואמר סגן נשיא התאחדות בוני הארץ ויו"ר אגף יזמות ובנייה, איציק אמסלם. "בתקופה של חוסר וודאות מגבלת האשראי הענפית של ה-20% נתנה לגיטימציה לבנקים להגיד לא ליזמים. בשוק דינאמי כמו שלנו היה ראוי שבנק ישראל יבחין בין התחומים השונים ולא לחלק את תחומי המשק בצורה שווה", הוא הוסיף.

"אם בנק ישראל מבין שיש כאן אתגר, ויש דרישה להגדלת מספר יחידות הדיור מצד הציבור ומשרדי הממשלה גם בנק ישראל הוא צריך להתחשב בזה. ברגע ששני בנקים גדולים יצאו מהמשחק הבנקים האחרים מנצלים את המציאות ואת המחדל של בנק ישראל. אני שמעתי על דרישות של 30%, 40% ואפילו 50% להון העצמי",

מנהלת סקטור נדל"ן בבנק ירושלים איילת רוסק, התייחסה לנושא הקשחת התנאים על ידי הבנקים ואמרה: "יש בין הענפים הבדלים, רמות סיכון שונות וכדאי לעשות הבדלה. אבל יש בנקים שעוד נותנים מימון. לעסקאות שעושות שכל. זה לא פיתרון לכל השוק אבל ניתן עוד לקבל מימון".

"בבנק ירושלים עוד ניתן לקבל מימון אבל אני לא מתיימרת ללוות את כל הענף. עסקה שעושה היגיון כלכלי יקבל אצלנו מענה. נכון להיום אנחנו מלווים 170 עסקאות שזה למעשה כ-10% מיחידות הדיור בשוק. זה נכון שאחוזי ההון העצמי השתנו בהתאם לחוסר הוודאות בשוק". רוסק גם הגיבה לדבריו של אמסלם ואמרה שהיא לא מכירה אף דרישה להון עצמי של 40% ולמעלה מזה", דברי רוסק.

עוד השתתפו בפאנל אותו הנחה עורך הנדל"ן ב'גלובס' דרור מרמור: סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר, ראובן קוגן, שותף מנהל בפירמת BDO זיו האפט, שחר זיו, עו"ד מתן בן שאול ממשרד יהודה רווה ומנכ"ל עתיד משכנתאות, עידן אלקבץ שהרחיבו בנושא מצוקת האשראי, דיברו על הפתרונות האפשריים ועל האופן בו מתמודדים היזמים והקבלנים עם המצב.

קוגן: "הטענות על מצוקת אשראי בהחלט מדאיגות. צריך להבין שבנק ישראל לא מסתכל רק על הענף אלא על כל מכלול הסיכונים. אנחנו מנסים לקדם יוזמה להכנסת כסף מוסדי לתחום הבנייה לשכירות וזה לוקח זמן. שבוע הבא יש דיון בווידת הכספים בנושא. הכוונה היא להוציא מכרזים להשכרה כבר השנה. יש הבנה בממשלה שיש מצוקת אשראי, ואנחנו מחפשים עוד דרכים להקל על המצוקה אבל הכל לוקח זמן. בסוף הדברים יקרו. אני מקווה שזה יקל במשהו על בעיית האשראי. כבר היום השוק מתמחר הקרקעות בצורה שפויה יותר וזה יתורגם גם למחירי הדירות וגם ליציבות בענף.

"היעד של משרד האוצר הוא כמותי. אני יכול לשלוט בכמות יחידות הדיור המתוכננות שמשווקים וזה מה שישפיע על המחירים בהמשך. הבעיה האמיתית היא הבעיה של ההון ההתחלתי גם של הקבלנים וגם של הזוגות הצעירים למשכנתא. עוד לא מצאנו פתרון טוב יותר מוויסות ההון העצמי ומסיבה זו גם בחרנו ללכת לכיוון של פיתוח שוק דירות להשכרה. היום שוק השכירות נכה ואותו אנחנו רוצים לשפר", אמר קוגן.

זיו התייחס למצב הנוכחי בענף ואמר: "אם זורקים למשק עשרות תוכניות שונות, כל מי שעושה תוכנית עסקית אין לו וודאות. מתוך המחאה שבאה מהדיור החליטו לעלות את המיסים. הקבלנים שמחזיקים גם מניב וגם מגורים הורידו את שווי ההון העצמי. ועדת חודק גרמה להקטנת היכולת לגייס לתחום היזמי. אני חושב שרוב החברות העריכו את המצב כבר לאחר המחאה ונערכו במהלכים שונים לצבירת נזילות. את התוצאה של זה נראה בצמצום התחלות בנייה".

בהמשך לדבריו של זיו על כך שחלק מחברות הנדל"ן צפו את הבאות והתכוננו לכך הוסיף אמסלם ואמר: "על פי בדיקה שעשינו בהתאחדות מתוך כלל השיווקים של המינהל בשנת 2011 חזרו חזרה כ-8,000 יחידות דיור. זה מעיד על בגרות מצד היזמים שמתייחסים למצב. הקבלנים לוקחים חמצן עד שהזוגות הצעירים יבינו שכל מה שנאמר במשרדי הממשלה זה בעיקר ססמאות. באפריל ומאי יש התחלה של חזרה למשרדי המכירות. במקביל צריך גם להגיד שיש פתרונות אחרים כדי להקל על מצוקת המימון ומסגרת האשראי. הורדת המע"מ בערבות חוק מכר למשל. למה לא לזרז את ההחלטה. אם מורידים את המע"מ אנחנו מגדילים את המסגרת ב-30 מילארד שקל בשנה".

בתגובה לדברי אמסלם על המע"מ בערבות חוק המכר אמר קוגן: "אנחנו בישורת האחרונה אבל זה לא כל כך פשוט. האמירה בואו ונוריד את המע"מ היא לא פשוטה. אנחנו נגמור את זה בשבועות הקרובים" .

לאחר שכל המשתתפים התייחסו למצוקות, בחר בן שאול להתייחס דווקא לדרכי פיתרון אפשריים: "יש פתרונות חלופיים למצוקה. התשובה לטעמי היא הגופים המוסדיים ופתיחת אפשרויות מימון בשיטות אחרות. ענף הנדל"ן ומצוקת האשראי זה לא רק במגורים אלא גם בתשתיות, עבודות ציבוריות ובנייה חוזית ושם ניתן להכניס גופים מוסדיים כמו חברות הביטוח וקופות הגמל. הן מנהלות עשרות מיליארדים. שיטות מימון פחות מסורתיות כמו שיתופי פעולה בין הסקטור הפרטי לציבורי גם יכולות להיות רלוונטיות ולא רק בפרויקטי ענק אלא גם פרויקטים של רשויות מקומיות. שם כבר הבינו את זה".