"המשבר יבוא גם בנדל"ן המסחרי - השאלה היא רק מתי"

בשנים האחרונות הוספד ענף המסחר בישראל יותר מפעם אחת. אמרו שיש כאן יותר מדי קניונים, ומעמד הביניים גם ככה לא גומר את החודש. אמרו ששוכרי החנויות קורסים, ודאי אלה מתחום האופנה רווי התחרות והמותגים. אמרו שהמסחר חוזר לרחובות, לאחר שנמאס לאנשים להצטופף בקופסאות סגורות.

אבל בפועל, הקניונים ומרכזי המסחר בישראל חיים, בועטים, ובעיקר מרוויחים יותר. ברבעון הראשון של 2012 הסתכם תזרים ההכנסות משכר דירה בשתי הקבוצות הגדולות - עזריאלי ומליסרון - ב-534 מיליון שקל, צמיחה שנמשכת מרבעון לרבעון. כשחנויות אופנה מקומיות נקלעו לקשיים, הגיעו הרשתות הבינלאומיות ולקחו מאות מ"ר חדשים; כשעם ישראל החליט לקנות בזול, הוא פשוט קנה יותר פריטים.

לקראת כנס הנדל"ן השנתי של הפירמה שייערך ביום שני הבא (18.6) בתל אביב כינס פורום הנדל"ן של גלובס ופירמת ראיית החשבון ארנסט אנד יאנג את מנהלי ארבע רשתות המסחר הגדולות בישראל לשיחה על המצב ועל הצפוי לקרות. שלמה שרף, מנכ"ל קבוצת עזריאלי, אבי לוי, מנכ"ל קבוצת מליסרון, איתן בר-זאב, מנכ"ל ביג ורונן אשכנזי, מנכ"ל גזית גלוב ישראל, מנהלים ביחד יותר ממיליון מ"ר, בכ-70 מרכזים מסחריים בכל הארץ.

עשינו התאמות

שלמה שרף: "אתחיל בעובדות, כי עם עובדות לא מתווכחים. הצריכה לנפש במדינת ישראל עלתה בין 3.5% ל-4% ברבעון הזה; שיעור גידול האוכלוסייה השנתי במדינת ישראל הוא 1.8%, שזה עוד 140 אלף איש המצטרפים למעגל כל שנה; התיירות בישראל גדלה בכל שנה ועמדה על 3.4 מיליון תיירים בשנה שעברה, שגם הם כוח קנייה שמגיע לקניונים; גם האבטלה במדינת ישראל נמוכה באופן יחסי לעולם המפותח, 6% עד 6.5%.

עובדה שנייה - ואני מדבר רק על עובדות ולא על פרשנות - 95% מהקניונים בתפוסה של 95% ומעלה. אצלנו לפחות 100% מהקניונים בתפוסה של 100%. ועובדה שלישית היא שהפדיון בחנויות, מי יותר ומי פחות, במגמת עלייה. אם אתה משווה חנויות זהות, ללא הוספת אגפים וקומות וכו', יש עלייה של 2% עד 4% אצלנו ובטח גם אצל אחרים. וזו עלייה עקבית, במשך שנים.

"אלה העובדות, ומכאן צריך לחפש את ההסברים. מדברים על מצוקת הדיור ויכול להיות שלעובדים מסוימים, שמרוויחים 6,000 או 7,000 שקל בחודש ואין תמיכה של הורים, אין הכסף או היכולת לקנות דירה, גם אם מחירה 1.5 מיליון שקל בפריפריה. אבל גם לאותם אנשים יש כסף לקנות חולצה, בגד, קוסמטיקה, נעליים וכיוצא בזה. אז אלה עובדות, וזה ההסבר".

רונן אשכנזי: "זה לא קרה סתם. קלטנו לכאן מספר אדיר של שחקנים בינלאומיים שיצרו תחושה של מחסור ביום שהם נכנסו. כשמגיעים לפה 6-5 שחקנים בינלאומיים בשלוש שנים, וכולם מנסים למצוא שטחים של מ-500 ועד 1000 מ"ר, המשמעות המיידית היא עלייה בדמי השכירות ושכל המרכזים המסחריים הטובים מגיעים לתפוסות בשיעור 95% ו-100%. זה מתמטיקה פשוטה.

"הדבר השני שקרה הוא שהדיירים הקיימים, כל אחד בעולמו, עשו שינוי. למשל, השינויים שעשתה קסטרו - גם במבנה החנות וגם בסגנון הקולקציה וברוחב המגוון. כמוה פוקס, שהחליטה יום אחד שהיא כבר לא חברה של קונספט אחד ושל מותג אחד והרחיבה את הפעילות באמצעות ללין, פוקס-הום ואמריקן איגל. פתאום פוקס היא בכלל לא מה שהייתה לפני שלוש שנים. כך עשו עוד כמה שחקנים, ומי שלא עשה את זה, כנראה שלא יוכל להתמודד לטווח ארוך.

"הדבר השלישי קרה אצלנו בתוך הקניונים. כל השחקנים שנמצאים פה עשו את ההתאמות הדרושות כדי לקחת יותר מתוך סל הקניות של קהל היעד הפוטנציאלי. אם זה להכניס יותר בילוי, יותר מסעדות, ולהפוך את הקניונים למקום מפגש".

* בכל זאת הייתה פה מחאה לפני שנה. הצרכנים חושבים פעמיים לפני כל הוצאה.

אבי לוי: "זה לא קרה בשנה האחרונה. מאז כניסת H&M למשחק אנחנו רואים שאנשים קונים יותר פריטים בפחות כסף. הם לא מוציאים פחות. אם ההוצאה של משפחה עמדה על 1,000 שקל, היא ממשיכה להוציא 1,000 שקל. היא קונה יותר פריטים בפחות כסף. נכנסו H&M ואמריקן איגל ופוראוור טוונטי וואן (Forever 21), כל הרשתות האלה הן רשתות שמוכרות בזול והמתחרים נותנים פייט. הבט על קסטרו ופוקס - מחאה או לא מחאה - אין צמצום במכירות שלהן. בשורה התחתונה, אנשים מוציאים יותר".

איתן בר-זאב: "אני נאלץ לקלקל את החגיגה. אם אני מחבר את כל מה שאמרו פה, אני רואה כשל לוגי. אם אותה משפחה ישראלית מוציאה את אותם 1,000 שקל ובאו שחקנים חדשים, אז אצל מישהו קונים פחות. השחקנים הגדולים החדשים, שלוקחים 500 ואפילו 1500 מ"ר, משלמים 80 שקל למ"ר ברוטו ומישהו אחר צריך להשלים את החסר ולשלם יותר. התוצאה הסופית היא שאולי פתחנו נקודת זמן שנראית מצוינת, אבל מה שהיה מת. מה שמעניין זה מה יהיה, ומה שיהיה הולך להיות מאוד מאוד קשה".

* מה זה "מאוד מאוד קשה"?

בר-זאב: "זה תיאור עדין של מה שיהיה. חלק מהרשתות הקטנות יתמוטטו. חלקן הלא מבוטל הולך למות. רוב הקניון זה לא ליגת העל וגם אם רובו הם כן רשתות מליגת העל, עדיין יש 49% שצריכים להמשיך לחיות ובעלי הקניון לא יכולים להמשיך לקבל שכר דירה מ-51% שיחזיקו את כל הקניון.

"בדקתי במאזני החברות את העומס שיושב על השוכרים - ממוצע דמי השכירות ודמי הניהול שהם משלמים בקניון הממוצע, מול הפדיון של החנויות. מרבית המרכזים המסחריים נמצאים באזור 17% עד 19% עומס ממוצע לשוכר. ובגלל שזה ממוצע, המשמעות היא שאם יש שוכר שמקבל תנאים קצת יותר טובים מהאחרים, תבין לבד כמה האחרים משלמים. השאלה היא האם שוכר יכול לשלם 20% ו-30% מהפדיון לאורך זמן. בינתיים נהדק את החגורה, נסבסד את החנויות, אבל בסוף זה ייגמר.

"וזה רק גורם מכביד אחד, עוד גורם שמוסיפים יותר מדי שטחים. יש גידול של 1.8% באוכלוסייה ורק עזריאלי לבד בונים יותר מטרים רבועים מהגידול הזה. בסה"כ נוספים כל הזמן עוד ועוד מטרים של מסחר. הגענו למצב שאם עולה נוסע חדש על רכבת הקניונים, מישהו אחר חייב לרדת. תסתכל על באר שבע - מליסרון, עזריאלי, פישמן, ביג, רמי לוי. לכולם יש מרכזים מסחריים ואנחנו בבאר שבע, לא בלאס וגאס".

לוי: "תהיה תחלופה טבעית, אין ספק. בסופו של דבר, השוק הקמעונאי שלנו לא מנותק ממה שקורה במדינה. אבל אם רמת האבטלה תישאר כמו שהיא היום, ולא תצמח לממדים של אירופה, סביר להניח שנמשיך ליהנות כמו שאנחנו נהנים היום והעסקים יחזיקו מעמד ויתנהלו כמו שהם היום".

שרף: "אנחנו מדברים על ענף, וברור שיש קניונים יותר טובים ופחות טובים, בתוך הקניון יש חנויות שהולך להן יותר ויש פחות. הדיירים שהיו אצלנו לפני 25 שנה הם לא אותם דיירים. כלל האצבע הוא שיש 10% תחלופה בקניונים בכל שנה-שנה וחצי, במיוחד בזמן שסמוך לפתיחה. אחר כך, במשך הזמן, יש שינויים שנובעים מהרגלי צריכה וטעם הקהל המשתנים. פעם בקניון הקלאסי היו בתי קולנוע, סופרמרקט, המשביר של פעם. כל הזמן יש שינויים והתאמות למצב. לכולם יש מקום ועדיף להסתכל על עובדות מאשר להיות נביא זעם. ועם זאת, ברור שעסקים נפלו ויפלו, יש תחלופה טבעית וזה נכון בכל דבר. גם בית חרושת אתא נפל בזמנו, והנה קמה מליסרון על חורבות בית החרושת בקריות".

* השאלה היא האם אתה חושש ומתכונן לימים רעים.

שרף: "אומרים שאם אתה יהודי מאמין, אז לעולם תחשוש. למנהל שלא חושש, אסור להיות בתפקיד שלו. אני אולי המנהל הכי ותיק פה מבחינת הכרונולוגיה, ומנהל חייב כל הזמן לחשוש מה יהיה, להתאים את עצמו ולראות שלושה צעדים קדימה. אבל העובדות הן שהקניונים מלאים, הפדיון גבוה, וגם המקרו כלכלה במדינת ישראל כרגע עדיין חזקה".

אשכנזי: "יש לי קצת יתרון, כי אני מסתכל על הענף שלנו מפרספקטיבה של 21 מדינות. אנחנו מוכרים היום ב-21 מדינות ואני רואה את המחזוריות ב-21 מדינות, ואני אומר לך שאני רואה כרגע דבר טוב ודבר לא טוב. הלא טוב הוא שהמשבר יגיע. יהיה משבר בענף הריטייל בישראל כמו שקרה בכל מקום בעולם, גם בכלכלות חזקות, והתפוסות יגרדו את ה-90% מלמטה - בין 81% ל-90%.

"הדבר הטוב הוא שכל שהשחקנים סביב השולחן הזה נמצאים ברמות מינוף שמאפשרות להם לעבור את התקופה הזאת. אני חושב שבזה נמדד חוזקה של חברת נדל"ן. לא האם היא בתפוסה של 95%, 97% או 100%, כי המשבר יבוא וזה לא שאלה של 'האם' אלא רק 'מתי'. אין כלכלה בעולם שלא חטפה משבר בריטייל באיזושהי נקודה בזמן. אם ארה"ב ירדה מ-90% ויותר ל-80% תפוסה בחודש אחד, גם אצלנו זה יכול לקרות וזה יקרה. בקדנציה שלנו או לא בקדנציה שלנו. כשאני בא לבחון חברת נדל"ן, ענף ריטייל, או פורטפוליו מסוים, הדבר הראשון שאני בודק הוא האם הוא יכול לעבור משבר. פורטפוליו שלא יכול להתמודד עם ירידה ל-80% תפוסה, יתקיים כשהשוק יעלה בחזרה ל-100%, אבל הוא יהיה בידיים של מישהו אחר.

"איכות מרכז מסחרי ושכר הדירה במרכז נקבעים על ידי 5% האחרונים של הדיירים. זאת אומרת קניון שיש לו 95% הוא קניון ממוצע, וקניון שיש לו 105%, דהיינו 100% ועוד 5% ברשימת המתנה, הוא קניון מעולה ששכר הדירה בו עולה. מה שקובע את שכר הדירה על ציר הזמן הוא 5% אחרונים. ואני מסכים ש-5% האלה כרגע בישראל מאוד פגיעים".

בר-זאב: "תסתכל על שיעור הרווחיות הגולמית של החנויות. חנויות נורמליות לא יכולות היום להתקיים בלי 65% ולפעמים 70% רווח גולמי, בגלל העומסים שמטילים עליהם אנשי הנדל"ן של הריטייל. תבדוק את הנתונים ותראה היסטורית ששיעור הרווח לאט לאט עלה - הבעיה היא שבצד השני נמצא הקיץ הקודם, וההכרה שמישהו צריך לשלם את זה בסוף. אם הדבר הזה ימשיך ללכת לכאן ולכאן, בסוף זה יתנגש ועל בטוח שלשם אנחנו הולכים. נכון שאני לא יודע להגיד מתי זה יקרה, מתי תהיה הבומבה ומתי פתאום משהו יתחיל להזדעזע במערכת, אבל זה יקרה".

שרף: "אתה שומע פה שתי אסכולות. אחת, שאני מייצג אותה, מציגה את המצב העובדתי. האסכולה השנייה היא של החוששים 'מה יקרה אם'. המציאות הנוכחית טובה, אבל ברור שבעתיד יהיה גרוע. כרגע זה לא נתמך בכלום ואי אפשר להיכנס למקלט כי אולי יהיו טילים".

לוי: "גם כשקנינו את קניון רמת אביב לפני שלוש שנים, בשיא השפל של השווקים בכל העולם בשנת 2009, היו לא מעט רואי שחורות שאמרו שאנחנו הולכים למיתון והכל יקרוס. ברוך השם אני חושב שהיום אין חולק על כך שאם הייתה עסקה מאוד מוצלחת בשנים האחרונות במשק, זו הייתה עסקת הרכישה של קניון רמת אביב. אנחנו לא נמציא את הכלכלה ואנחנו נושפע ממצב המשק הגלובלי ויכול להיות שהמיתון בעולם יגיע לישראל. יכול להיות, אבל גם לפני שנה אמרו את זה וגם לפני שנתיים. נכון שהיום זה נראה יותר גרוע מלפני שנה, אבל גם אז חשבו שאוטוטו מגיע המשבר".

בר-זאב: "לא בטוח שאני יכול לשנות את העתיד, אבל אני יכול להתכונן אליו".

שרף: "אי אפשר כל הזמן לשבת שבעה על מי שעוד לא מת. ברור שכל חברה צריכה להיערך למצב שהגרוע ביותר יגיע, אבל היא צריכה להיערך לזה ביכולת הפיננסית שלה, בעוצמות, ביחסים הפיננסיים. לפחות החברה שאותה אני מנהל נערכת למצב כזה, אם וכאשר, בתקווה שלא. גם כבר אמרנו שמשבר זה גם הזדמנות, ודאי לחברה שמצוידת במזומנים וביכולות הכספיות".

בר-זאב: "אני חושב שזה לא ייגמר בזה. כל מה ששלמה אומר זה מאוד חשוב, אבל זה לא ייגמר אם אנחנו לא נכניס היום ללקסיקון שלנו מה שנקרא 'הגינות צרכנית'".

* מה זה הגינות צרכנית?

בר-זאב: "הגינות צרכנית זה לדעת שיש גם צד שני של המשוואה ושצריך 'ווין ווין'. שאי אפשר לקחת ולסחוט את הלימון עד אין קץ. אם לוקחים את השוכרים והורגים אותם, בסוף משלמים על זה בסוף".

"תוספת של מאות אלפי מ"ר בלי תחזית כלכלית"

"שום דבר ממה שהחל להיראות בכלכלה המקומית עדיין לא מורגש במרכזים מסחריים", מציין חן שיין, שותף וראש תחום הנדל"ן בארנסט אנד יאנג שארגן את הדיון בפורום. "יחד עם זאת", הוא מדגיש, "לא משנים שכר דירה ביום, ותמיד המגמות מגיעות בעיכוב לענף המסחר".

האם צפויה הרעה קרובה בענף המסחר? שיין לגמרי לא בטוח. לדבריו, "לא רואים שום ניצוץ שישנה את האווירה החיובית. שכר הדירה תמיד צמוד למדד וזה מייצר רווחיות בשערוכי הנכסים מדי רבעון. גם הגופים המוסדיים נכנסים יותר ויותר לנדל"ן ומורידים את התשואות, כך ששיעור ההיוון יורד וגם זה מסייע לייצר ערך לנכסים. מעבר לזה, כמובן שכניסת הרשתות הבינלאומיות מספקת עוד רוח גבית".

לגבי ענף המשרדים שיין פחות אופטימי: "יהיה מעניין מאוד בשנים הקרובות. בוודאות גבוהה שהולכים להיבנות מדובר על 700-800 אלף מ"ר בתוך 5-6 שנים. בעבר יזמים לא נכנסו לבנייה ללא שוכר, אולם היום - כשקבוצות הרכישה הפכו לדומיננטיות בשוק - למארגני הקבוצות לא חשוב מה יהיה בבניין ומי ישכור משרדים ממאה בעלים ויותר. מדובר על תוספת מאות אלפי מ"ר שבוודאי אין לה תחזית כלכלית לביקושים, ומומלץ מאוד לבעלי בניינים לתפוס היום שוכרים בחוזה לטווח ארוך, שלא יעזבו במשבר הבא כשהחוזה בדיוק ייגמר".

תנופת המגדלים: "אנחנו מודאגים, אבל להיות מודאג זו לא אסטרטגיה"

אחרי לא מעט שנים רדומות, התעוררה בשנים האחרונות תנופת בנייה במרחבי גוש דן גם בתחום המשרדים. על פי נתוני ארנסט אנד יאנג, תוך 5-6 שנים צפויים להגיע לשוק עוד 700-800 אלף מ"ר משרדים.

קבוצת עזריאלי לבדה מקימה כעת מאות מ"ר משרדים, מתוך זה כ-110 אלף מ"ר בבניין אחד שיוקם מול מגדלי עזריאלי בתל אביב. האם יש הצדקה לכמות כזו של משרדים חדשים?

שרף: "אני חוזר עוד פעם לניסיון העבר. הדוגמא הכי טובה היא בעזריאלי עצמו. כשהוא בנה את הקומפלקס הזה, 150 אלף מטר, היה נראה שהוא גדול על מדינת ישראל בכמה מספרים. ממש ברגע זה, אותו הקומפלקס נמצא ב- 100% תפוסה, לא 99.9% - 100%. אז אני חוזר ואומר: אנחנו אנשים מודאגים באופן קבוע, אבל זו לא אסטרטגיה להיות מודאג. צריך להיות קצת מודאג. נכון להיום, אין 2,000 מ"ר רצופים בת"א במקום אחד, בבניין אחד. כרגע יש מחסור. יחד עם זאת, הרבה יזמים מדברים כרגע על בנייה של מגדלים חדשים אבל חלקם הגדול לא ייכנס ופרויקטים לא יקרמו עור וגידים, בעיקר בגלל חסמים של יכולות פיננסיות וחסמים של מימון מהבנקים, שהיום ידם בנושא מימון נדל"ן הרבה יותר קפוצה".

אשכנזי: "גם אם אני אאמץ אופטימיות, מדובר עדיין בבנייה במספרים מאוד גדולים. מה שלדעתי יקרה בסופו של דבר, כמו שקרה בניו יורק, זה שחלק ממגדלי המסחר יעברו הסבה למגורים - גם כדי להוריד את השטח הפנוי בענף המשרדים וזה יכול גם לשחרר קצת את הלחץ משוק הדיור".

"החזקים שורדים"

שרף: "יש פה הרבה נביאים שיודעים מה יהיה. אני לא יודע. אני הייתי בכל התקופות, גם במשברים וגם כשהיה טוב, ובעוד 5 שנים כשהבניינים החדשים יעמדו יש הסתברות שיהיה לא טוב, אבל לדעתי החזקים יחזיקו מעמד וישרדו. חשוב לזכור שחלק מהבניינים מוקמים כמכרז קבוצות רכישה וזה משהו אחר לגמרי. אנשים קונים 300 מטר או 400 מ"ר או 500 מ"ר, ואם חברה צריכה 4,000 מטר היא לא מסוגלת למצוא את זה בבניין של קבוצת רכישה".

אשכנזי: "במיאמי ראיתי את הקורלציה המושלמת בין החושך במגדלים לבין החוזק של היזם. היה משבר, 100 פרויקטים נכנסו למשבר, אבל אחרי שנה באתי בלילה וראיתי בדיוק איפה יש אור ואיפה חשוך מלמעלה עד למטה. אצל יזמים שהיו חזקים הכל היה מואר, הכל עובד. אולי הם הרוויחו פחות, אולי הם שמו יותר הון עצמי, אבל החזקים שורדים".