נדל"ן במגזר הערבי: מאות א' ש' לדונם ועלייה בשכירות

"קהילות יהודיות וערביות ניתנות על פי רוב לזיהוי על פי צבע דודי המים שעל הגגות. בקהילות היהודיות צבעם של דודי המים בדרך כלל לבן או כסף, בעוד שבאזורים הערביים הדודים בדרך כלל שחורים", כך נכתב בהערה קטנה באחד הדוחות האחרונים על ישראל שהוציא הארגון לשיתוף פעולה כלכלי ולפיתוח, OECD.

בהבדלים האחרים בין הישובים היהודים לערביים, למשל בנייה של בתים פרטיים לעומת התכנסות לבניינים משותפים, בנייה מאבן לעומת חיפוי טיח ועוד - כנראה שב-OECD לא הבחינו. אבל מעבר לדודי השמש, בבנייה במגזר הערבי חלים לאט לאט שינויים - שכבר ניכרים בשטח.

דוח שפרסמה לאחרונה עמותת "במקום", מגלה כי למרות החלטת ממשלה שהתקבלה בעניין כבר לפני יותר מעשור, עד סוף שנת 2011 אושרו רק 28 תוכניות מתאר ל-33 ישובים ערבים, ועוד 15 תוכניות נמצאות בשלבי אישור שונים.

בהיעדר תוכנית מתאר, הישובים הערבים נעשים צפופים ומתרחבים בצורה בלתי מתוכננת. שתי האוכלוסיות העיקריות שנפגעות מכך, טוענים בעמותה, הן התושבים שהקרקעות שלהם נמצאות בשטחים חקלאיים, מרוחקים מהכפר עצמו, ותושבים שאין בבעלותם קרקע לבנות לעצמם בית.

עולים לגובה

רוב הקרקעות במגזר הערבי הן פרטיות (לא ניכנס לוויכוח הארוך בנוגע לאפליה מצד ישראל בהקצאת קרקעות מדינה). מי שיש למשפחתו קרקע פרטית, בונה לעצמו בית. זה היה ונותר האידיאל. מי שאין לו - נאלץ להתחיל לחשוב לגובה. בסיבוב בכפרים הערביים במשולש ובצפון כבר אפשר לראות בנייני מגורים בני כמה קומות, אם כי הם עדיין מעטים יחסית.

"מבחינת היסטורית, הערבים בנו בתים פרטיים פשוט כי המצב אפשר זאת", מסביר נביל ארמלי, עורך הירחון הכלכלי "מאלקום" ("היחיד במגזר הערבי", מתגאה ארמלי). "בנו מעל ההורים, לידם או על אדמה פרטית שהייתה ברשותם. רק בשנות ה-80 המוקדמות התחילו לצוץ בנצרת פרויקטים של בנייה לגובה. אז זה נתפס כמו משהו מאוד זר לתרבות המקומית - לגור בקומה אחת עם כמה משפחות שלא קשורות אליך. הפרויקטים הללו הצליחו, אבל לאט. לקח הרבה זמן עד שאנשים התרגלו לקונספט הזה. בשנים האחרונות זה הגיע גם לשפרעם, לכפר יאסיף, לאום אל פאחם".

האדריכל ד"ר עבד בדראן, חבר עמותת האדריכלים: "יש בהחלט מגמה שבעל הקרקע או יזם שקונה אותה בונה עליה בניין של כמה קומות, עם שטחי מסחר ומשרדים למטה, ושתיים-שלוש קומות מגורים שנועדו להשכרה. אבל זה שוק נדל"ני ממש צנוע, עדיין בתחילת דרכו, וקשה ללמוד על המגמה שלו".

- על אילו סדרי גודל מדובר?

ארמלי: "אנחנו לא מדברים על יזמות של מאות יחידות דיור, אלא על קבלנים מקומיים שבונים עד חמש-שש קומות. כרגע, אנשים מעדיפים לגור בשכירות רק עד שיהיה להם כסף לבנות בית עצמאי".

בדראן: "זה מתחיל להיות יותר נפוץ. המונח 'שכן' מתחיל לעבור שינוי - פתאום זה הבנאדם שגר ממש בדלת ממול, לא מעבר לכביש. זו שכנות עירונית. העירוניות התחילה לחלחל למגזר הערבי, וזה לא בא רק מהמחסור אלא גם מהאופי העירוני של האנשים, למשל אנשים שלמדו באוניברסיטה וגרו תקופה מסוימת בעיר, ורוצים לחזור לכפר שבו גדלו".

ואכן, מנתוני הלמ"ס עולה כי ברוב היישובים הערבים, שיעור האנשים שחיים בבית בבעלותם עומד על כ-85%, ובמקומות מסוימים חוצה את ה-90%, לעומת כ-65.8% באוכלוסייה הכללית, נכון למפקד של 2008.

"התופעה של מגורים בשכירות קיימת בעיקר בערים, לא בכפרים", מציין סזאר יהודקין, מתכנן ערים העובד בעמותת "במקום". "עדיין יש סטיגמה על מי ששוכר, וזה לא מקובל. מי שמכבד את עצמו, בונה בית לעצמו".

ארמלי סבור שהמהפכה כבר בדרך: "אני חותם שתוך שנים ספורות המגמה של קניית דירות במגדלים בישובים ערביים תהיה דבר שגור. חצי דונם בשפרעם עולה 150 אלף דולר, ולבנות בית זה עוד 200 אלף דולר - זה לא כסף קטן. והמחיר של הקרקעות רק יעלה".

- על כמה יחידות דיור אנחנו מדברים?

ארמלי: "עמותת הגליל עשתה סקר ומצאה שתוך עשר שנים יהיה צורך ב-150 אלף יחידות דיור במגזר הערבי. מתוך ה-150 אלף האלה, ל-60% מהנשאלים אין גישה לקרקע. האופציה היחידה שלהם היא לקנות דירה. זאת כמות אדירה, והזדמנות עסקית גדולה מאוד להרבה אנשי עסקים".

- והתושבים יסכימו לגור בבניין דירות?

יהודקין: "מי שיש לו קרקע ממשיך לבנות בתים פרטיים. מי שאין לו קרקע, ויש לו הרבה נפשות לתת להם פתרונות דיור - יבנה לגובה. צריך גם קרקע מדינה - והמדינה דווקא יכולה להקצות קרקע ולהכתיב תנאים שיחייבו בנייה לגובה".

- ואז נראה גם בכפרים הערבים בנייה לגובה בהיקפים גדולים?

יהודקין: "ברור שהמדינה לא יכולה להכתיב כרגע בנייה של 12 קומות, כי הבניין יהפוך לסלאמס ולא יתפקד. דרושה תקופת הסתגלות. יש מטען תרבותי, הרגלים של מגורים בצורה אחרת. המוכנות להתפשר על בנייה לגובה נמצאת כרגע רק אצל מי שאין לו קרקע. זה תהליך שייקח כמה שנים. בשכונות בירושלים רואים תופעה של בנייה לגובה, והאופי של היישוב הוא שמשפיע על כך - ירושלים היא ממילא יישוב עירוני, ורואים מה קורה אצל השכנים היהודים".

בבניין משותף, מסתבר, השכנות עצמה היא דבר שצריך להתרגל אליו. "אחד הדברים הבעייתיים ביותר היא המנטליות שמקשה על התארגנות בוועדי בתים", מסביר סלים לאחם, יזם ותיק שמנהל את חברת הבנייה 'סלים לאחם יזמות ובנייה', שהקים אביו. לאחם בנה מאות דירות בישובים יהודיים, ובשנים האחרונות מתמקד במגזר הערבי. "הערבים לא רגילים לעניין של ועד הבית. אם בכרמיאל אחד השכנים לא משלם את דמי הוועד, אז הוועד הולך ותובע אותו. במנטליות המזרחית נרתעים מתביעה כזו. אז מה, דייר יקנה פנטהאוז במיליון שקל ויגלה שהמעלית לא עובדת כי לא שילמו דמי אחזקה?"

- מה הפתרון לכך?

"צריך לחפש פתרונות יצירתיים - אני עצמי פשוט נותן את השירות הזה של ניהול הבניין לדיירים, אחרת זה לא הולך".

גם יהודקין מעמותת במקום מסכים שהחיים בבניין משותף עדיין מהווים מכשול: "אין לזה דימוי טוב, ויש בעיה עם השטחים הציבוריים בתוך הבניין והחצר. צריך לכוון את הדברים, לחנך לזה. יש מקומות שבהם הקבלן שומר לעצמו דירה אחת או שתיים, שהוא משכיר, ואז הוא ממשיך לתפקד גם חברת אחזקה. יכול להיות שזה גם מרתיע קבלנים אחרים מלהיכנס לזה".

רמת חיים גבוהה - דווקא בעיר

לצד הרצון לחיות לצד המשפחה בכפר, לעתים שיקולים כלכליים מחייבים זוגות ערבים לשכור או לקנות דירות בערים, ולהם נוספים שיקולים אחרים של קרבה למקום העבודה, ורצון להגיע לרמת חיים שהכפרים הערבים אינם מציעים.

ארמלי: "ההעדפה הראשונה של כל זוג ערבי היא לבנות בית גדול עם גינה בסביבה שלו. יש לזה גם יתרון מבחינת עלויות, כי הבנייה העצמית מוזילה עלויות. אתה יכול לבנות במשך שלוש-ארבע שנים, ובינתיים לגור אצל ההורים ולחסוך, ואתה כמובן לא יכול לקנות במשך שלוש-ארבע שנים בית. זה עדיין שיקול מרכזי.

"אבל מי שעובד בחיפה וגר באום אל פאחם, יעדיף אולי לעבור לחיפה. נוסף לכך, ברוב הישובים הערביים יש משבר עמוק בשלטון המקומי שמתורגם למשבר בשירותים היומיומיים. מתנ"ס פעיל ושירותי רווחה בערים יהודיות או מעורבות הם דבר מובן מאליו - ובכפרים זה לא כך. שלא לדבר על רמת האלימות והפשע - שזה גם שיקול. הרבה זוגות צעירים משכילים מעדיפים לעבור לעיר מעורבת, כי המצב רק הולך ומידרדר".

"הבעיה היא שבערים המעורבות או היהודיות נכנסים גם שיקולי העלויות והמשכנתאות - ההכנסה הממוצעת של זוג ערבי נמוכה יחסית לזוג יהודי - אבל המחיר בחיפה הוא אותו מחיר. גם בשכונה ערבית כמו עבאס המחירים עולים כל הזמן".

הבית כנכס כלכלי

אחד ההבדלים הגדולים בין המגזר היהודי לערבי, מסכימים כל המרואיינים, הוא כי במגזר הערבי לא היה נהוג עד לאחרונה להתייחס לבית כאל נכס כלכלי. זה היה אחד הנושאים החמים שעלו לדיון בוועידת הנדל"ן של המגזר, שיזם בינואר האחרון "מאלקום".

ארמלי: "הבעיה של הנדל"ן הערבי שלא היה ערך אמיתי נזיל לנכס. אתה בונה בית, גר בו עד שאתה מת ומוריש אותו לילדים. כל הרעיון של להתייחס לנדל"ן כאל אפיק השקעה - זה לא נתפס כדבר אפשרי. רק בשנים האחרונות התחיל שוק הנדל"ן להתעורר".

"היום אנשים יותר קשובים לנושא הזה שלא כדאי לבנות דירה מעל המשפחה", מסכים לאחם, "אבל חסרה הסברה בעניין הזה. ערך הנכס הכלכלי של דירה שנבנית מעל דירת ההורים הוא בעייתי - קשה למכור או להשכיר דירה כזו. זו דירה שהשווי שלה אפסי. מקסימום אח יקנה דירה מאחיו במחיר סמלי.

"כיום יותר ויותר ערבים לומדים רפואה או מקצועות אחרים שמחייבים אותם לעבור מהכפר, והם צריכים נכס שיהיה אפשר לממש אותו. אל תשכחי שיש גם הרבה שלומדים בחו"ל, והם נחשפים לתרבות שונה לגמרי. הם חיים חיים מערביים וכשהם חוזרים לארץ הם שונים לגמרי ממה שהיו. אותם קל יותר לשכנע לעבור למגורים מסודרים".

"גם אצלנו אדריכל הפך למאסט"

בינתיים, בכפרים, מזדחלים שינויים לבנייה המסורתית. אם פעם היו מסתפקים בשרטוט שעשה מהנדס, היום יותר ויותר אנשים שוכרים אדריכל לתכנון הבית. הטרנדים במגזר היהודי, מריצוף ועד חלונות ואפילו הקפדה על חדר לכל ילד, מופיעים גם במגזר הערבי. ואף שבמגזר היהודי אדריכלים רבים מתנגדים לגגות רעפים, בטענה שהם זרים לאקלים בארץ, במגזר הערבי הם הולכים ומתרבים.

פרופ' ראסם חמאיסי מהחוג לגיאוגרפיה ולימודי סביבה באוניברסיטת חיפה, מתכנן ערים וגיאוגרף, מסביר: "זה עניין של אופנה. גם האוכלוסייה הערבית היא חלק מרקמה מגוונת, וחלקה מושפע מטכנולוגיות בנייה שמובאות מבחוץ. אנחנו בעידן של רב-תרבותיות".

"לפני קום המדינה, לגג הייתה פונקציה חשובה מאוד בבית פלסטינאי: השתמשו בו לעיבוד תוצרת חקלאית, לישיבה ולשינה בלילות חמים, זה היה כמו חצר פנימית", מסביר האדריכל עבד בדראן. "אבל הבנייה החדשה במושבים היהודים הייתה ברובה מרועפת, והם היו שכנים לכפרים הערבים, ולכן החלו להשתמש בטכנולוגיה כזו. אגב, הרעפים הם לא המצאה בריטית או יהודית - זה סגנון שהגיע גם מאירופה ומאיסטנבול לדמשק, לביירות ולחיפה".

לדברי בדראן, "גם הנסיעות לחו"ל והתקשורת מכניסות שינויים. אם מראים בטלוויזיה טירה צרפתית, בטוח שתמצאי בכפרים אלמנטים ממנה - אני מדבר על דברים שבאים מהעם, לא מאנשי המקצוע, ולאו דווקא לטובה".

ארמלי: "להביא אדריכל או מעצב פנים הפך למאסט. רוב האדריכלים לומדים פה ומושפעים מאוד מהטרנדים בשוק, ומייבאים את הטעם החדש למגזר. גם אנשים שמעדיפים אדריכלות מסורתית - אבן, וקשתות וכו' - החלו לקחת אדריכל".

לאחם: "היום יש שני דפוסי חיים - גם מזרחיים וגם מערביים. אזור ואדי ערה מושפע מאוד מהסביבה - רוב האנשים שם עובדים במרכז הארץ, בחדרה ובתל אביב, אז הם מכירים היטב את האוכלוסייה היהודית, ואפשר להרגיש שם יותר תערובת של סגנונות. בצפון, למשל בנצרת ובכפר כנא, מדגישים את בניית האבן המסורתית, עם פחות גגות רעפים".

 שיעור הגרים

 מספר הנפשות במשפחה