כך העבירה מדינת ישראל קרקעות לאהובי וטורבוביץ'

פרשייה חמורה", כך כינה בחודש שעבר מינהל מקרקעי ישראל מקרה של העברת קרקע של המינהל לידי גוף מסחרי. זה היה המקרה של מגרש בית"ר ירושלים בבית וגן (ראו מסגרת). לאור זאת, נראית הסכמת המינהל להתנהלות שנחשוף כאן, תמוהה, ואפילו מקוממת.

תחילתו של סיפור זה, בו מככבות דמויות מפתח בעולם העסקים הישראלי, בשנות ה-40 של המאה הקודמת, אז רכשה קק"ל קרקע עבור בית ספר חקלאי ליד קיבוץ גבעת השלושה הישן (כיום, שכונת נוה גנים המבוקשת בפתח תקוה). בבית הספר למדו בין היתר יצחק רבין, רחבעם זאבי, נתן יונתן וחיים גורי והוא נחשב כיום לבעל ערך היסטורי ולאומי.

בית הספר (כיום "החווה לחינוך חקלאי") ממוקם על שטח ענק של כ-72 דונם (37 דונם נטו, אחרי הפקעות), בצומת הרחובות קפלן ואבי אורן בפתח תקוה, לצד בית הספר הארצי לעובדי חינוך ונוער (לשעבר "סמינר שיין"), שטחים ירוקים ומבנים נוספים.

בשנות ה-60 של המאה ה-20 הוחכרה הקרקע לחברת העובדים - זרוע הנכסים של ההסתדרות - בדמי חכירה סמליים לשם ביצוע מטרה ציבורית - סמינר למורים.

אך בשנת 2001 העבירה ההסתדרות את זכויותיה בקרקע לחברה פרטית בשם פרויקט סמינר שיין, כך על-פי חוזה המכירה, שהגיע לידי "גלובס".

מנתונים עדכניים של רשם החברות עולה כי בעלי פרויקט סמינר שיין הינם איל הנדל"ן יגאל אהובי (בעל השליטה בחברה הציבורית רבד), באמצעות פרתם נכסים; עדיגר השקעות של רו"ח צבי יוכמן ושותפו הפרופ' יצחק סוארי, לשעבר נציב מס הכנסה וכיום איש עסקים ורואה חשבון המקורב לגדולי הטייקונים בישראל; ואיש העסקים יורם טורבוביץ, באמצעות חברת ד.נ.ש.ט. אחזקות. כמו כן שותפים בחברה אבנר כהן ואריאל שוב.

בתקופה שבה מכרה ההסתדרות את מתחם סמינר שיין היא מימשה עשרות נכסי מקרקעין במאות מיליוני שקלים על מנת לכסות את גירעונה. את הדוח על נכסי ההסתדרות ותוכנית הארגון מחדש שלה ("דוח סוארי") חיבר משרד רו"ח סוארי בשנת 2003, לאחר שחברת עדיגר השקעות שבבעלות סוארי קנתה עם שותפיה את מתחם סמינר שיין מההסתדרות ב-2001, כאמור.

בשנת 2005 "הכשירה" רטרואקטיבית מועצת מקרקעי ישראל, אז בראשות היו"ר אהוד אולמרט, את מכירת נכסי ההסתדרות באמצעות החלטה 1062 (שאח"כ עודכנה בהחלטה 1136), ולפיה נכסי ציבור שנמכרו עד 1.1.2002 יוכלו לעבור לצד שלישי, בתנאים שונים, בהתאם לגודל המגרש, לייעודו, ועוד. במקרה של העברת נכסים ללא שינוי ייעוד, נדרש אישור מהרשות המקומית, ולה זכות סירוב ראשונה לרכישת הזכויות בנכס. אחרי 90 יום, באם הרשות המקומית אינה מצהירה כי תרכוש את הנכס, הוא יכול לעבור לצד שלישי.

איחור של עשור

נראה כי בהסתדרות לא מיהרו. רק בינואר 2012, יותר מעשור לאחר שחתמה ההסתדרות על החוזה למכירת מתחם שיין לחברת פרויקט סמינר שיין, היא שלחה מכתב לעיריית פתח תקוה על מנת לאפשר לה, לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, זכות סירוב. במכתב, שהגיע לידי "גלובס", כותבת יועצת משפטית בחברת הנכסים של ההסתדרות, כי "מאחר שבכוונתנו להוציא את הנכס למכירה לצד ג'... באם לא תודיעו לנו תוך 90 יום כי ברצונכם לרכוש את הנכס, נראה עצמנו חופשיים למכרו לצד ג'".

אך, כאמור, ההסתדרות מכרה את הזכויות בנכס לפרויקט סמינר שיין ב-2001. האם ההסתדרות ניסתה "להכשיר את השרץ" באופן רטרואקטיבי, לקראת חתימה על חידוש חוזה החכירה עם המינהל? המכתב לעירייה נשלח ב-3 בינואר 2012, וחוזה החכירה, שהגיע לידי "גלובס", הוארך על ידי המינהל ב-27 בפברואר.

דמי חכירה סמליים

על אף סימני השאלה, מינהל מקרקעי ישראל האריך כאמור בפברואר השנה את חוזה החכירה של מתחם סמינר שיין ל-49 שנים נוספות. לפי החוזה, שווי המתחם הוערך לאחרונה ב-17.6 מיליון שקל. דמי החכירה: 176 אלף שקל לשנה, אחוז אחד בלבד מערך הקרקע. וזאת, לפי החלטה 539 של מועצת מקרקעי ישראל הקובעת כי מוסדות ציבור ישלמו דמי חכירה סמליים בגובה של אחוז מערך הקרקע.

במשך השנים מאז מכרה ההסתדרות את זכויותיה לחברת פרויקט סמינר שיין, משכירה החברה את מבני הציבור שברשותה במתחם שיין - החווה החקלאית ובית הספר הארצי לחינוך ונוער - לעיריית פתח תקוה ולמשרד החינוך, בדמי שכירות של למעלה ממיליון שקל בשנה, כך על-פי גורמים המעורבים במתחם. כלומר: ההסתדרות עצמה אינה מקיימת את המטרה הציבורית בנכס המוחכר, אלא העירייה ומשרד החינוך. וזאת, תוך הוצאה כספית ניכרת הנראית על פניה מיותרת - ועל חשבון כספי ציבור.

פגעו בקופת הציבור

העסקה הסיבובית הזו, שבה עומד בין ההסתדרות לבין העירייה ומשרד החינוך גורם פרטי שגורף לכיסו רווחים מהשכרת המבנים, נשמעת לכאורה כמו אבסורד הזועק לשמים. לדברי עו"ד רויטל ברילנשטיין מהאגודה לצדק חלוקתי, "מדובר על קרקע שהוקצתה לצורכי ציבור ובדמי חכירה מינימליים, ולפיכך העברת הזכויות בקרקע הציבורית מחברת העובדים לחברת נדל"ן פרטית וספסור במשאב הציבורי, הינם בניגוד לדין והם פוגעים קשות בקופה הציבורית ובגורמים הממלכתיים המעוניינים להמשיך ולעסוק במטרה הציבורית".

לפי עמדתה, "המצב שבו הגורמים הממלכתיים (שמבצעים את המטרה הציבורית על קרקע שבבעלות המדינה ושהוקצתה לחברת העובדים לצורכי ציבור) נאלצים לשלם דמי שכירות לחברת נדל"ן פרטית, הינו מצב אבסורדי ומקומם, והאגודה מצפה ממינהל מקרקעי ישראל לפעול לאלתר למען שינויו".

ברילנשטיין הוסיפה כי האגודה תפנה עוד השבוע לשורה ארוכה של מקבלי החלטות בדרישה "לבטל את חוזה החכירה החדש שנחתם עם חברת העובדים ולפעול למען השבת הכספים שנגבו ביתר, לקופה הציבורית"

"פרשנויות שונות"

ממינהל מקרקעי ישראל נמסר בתגובה כי הוא "לא אישר העברת זכויות לחברה פרטית. המינהל חידש לפני ארבעה חודשים את חוזה החכירה כמתחייב מהחוזה המקורי, ומשום שהשימוש בקרקע היה ונותר עד היום למטרה ציבורית. המינהל יערוך בדיקה נוספת של כל העניין".

מנכ"ל חברת העובדים של ההסתדרות, דודי גיל, מסר בתגובה כי "הסכם המכר, המותלה בתנאים שונים וכפוף לאישור מינהל מקרקעי ישראל, נחתם כבר בשנת 2001, על בסיס המצב המשפטי שהיה קיים באותם הימים. בימים אלה בוחן בג"ץ את החלטה מס' 1062 (ששונתה ע"י החלטה 1136 של מועצת ממ"י) וטרם ניתנה החלטתו בעניין". לדברי גיל, "קיימות פרשנויות משפטיות שונות לפיהן חלה החלטה 1136 על המקרקעין נשוא ההסכם". הוא הוסיף כי "חברת העובדים פועלת, ותמשיך לפעול, בהתאם להחלטות בתי המשפט ומינהל מקרקעי ישראל".

מחברת פרויקט סמינר שיין לא נמסרה תגובה.

המינהל נגד בית"ר: תביעה בסך 20 מיליון שקל בשל מכירת מגרש בית וגן

בפרשה מקבילה לפרשת הקרקע של סמינר שיין בפתח תקוה, נראה שהמינהל דווקא אינו מהסס לפעול. לפני כחודש הגיש מינהל מקרקעי ישראל תביעה על סך 20 מיליון שקל מבית"ר ירושלים, על כי מכרה לחברת נדל"ן את מגרש האימונים שחכרה מן המינהל בשכונת בית וגן בבירה. זאת, "בניגוד למטרה הציבורית שלשמה הוקצתה הקרקע ובסכומי כסף ניכרים שהופקו כרווח לא חוקי, על חשבון הקופה הציבורית", נכתב בתביעה.

המינהל טען כי בית"ר ירושלים ספסרה, לכאורה, בקרקע שהוקצתה לה בחוזה חכירה למטרת ספורט, והעבירה אותה לידיים פרטיות "על חשבון הציבור, למטרות הפקת רווחי ענק". המינהל דורש לבטל את חוזה החכירה עם בית"ר בגין מה שהוא מכנה "פרשייה חמורה".

בכתב התביעה טען המינהל באמצעות פרקליטות המדינה כי "קבוצת כדורגל מרכזית בעיר ירושלים מקבלת מהמדינה, בפטור ממכרז, מגרשי אימונים של כדורגל, ללא תשלום דמי חכירה ראשוניים אלא בתשלום דמי חכירה שנתיים מופחתים נמוכים, 'מספסרת' מגרשים אלו לידי יזם פרטי, ללא קבלת אישור מהמדינה ובניגוד לחוזי החכירה שנחתמו עמה.

ואם לא די בכך, לאחר שנים מספר ולאחר החלפת בעלים בקבוצה, מוצאים אנו את אותה קבוצת כדורגל (באישיות משפטית חדשה) שוכרת את אותם מגרשים מהיזם בדמי שכירות במחירים גבוהים מאוד, שבתקופות מסוימות הגיעו לכדי 140 אלף דולר לחודש!" (סימן הקריאה במקור).

היזמים קיוו להקים 432 יחידות דיור - והרימו ידיים

מתחם סמינר שיין ממוקם בשכונת נווה גנים בפתח תקוה, ליד מקום מושבו ההיסטורי של קיבוץ גבעת השלושה, שעבר בשנות ה-50 למיקומו הנוכחי, כארבעה ק"מ ממזרח לפ"ת.

במבנה סמינר שיין, שנקרא על שם המחנך אליעזר שיין, פועל כיום בית הספר הארצי לעובדי חינוך ונוער ולצדו החווה לחינוך חקלאי ומבנים נוספים, הנמצאים בלב שכונת מגורים מבוקשת, דרומית למרכז הרפואי רבין (בילינסון). המתחם מהווה "ריאה ירוקה" בפתח תקוה, שצימחה בעשורים האחרונים עשרות מגדלים.

עיון בדוחות חברת הנדל"ן הציבורית אספן, שרכשה (ומכרה) כשליש ממניות חברת פרויקט סמינר שיין, בעלת הזכויות במתחם, מספק הצצה לתקוות היזמים המעורבים במתחם לשנות את ייעודו למגורים.

אספן הייתה בשליטת איש העסקים אליעזר פישמן משנת 1998 ועד 2005. הוא רכש את השליטה בחברה מהקבלן מריו לזניק. לימים שמה הוחלף לאספן בנייה ולאספן גרופ. בין בעלי החברה באותן שנים הייתה גם חברת עדיגר השקעות של רואי החשבון פרופ' יצחק סוארי וצבי יוכמן, שהחזיקה בכ-18% ממניות אספן. אותה עדיגר היא מבעלי פרויקט סמינר שיין עד היום.

בדצמבר 2001, שבעה חודשים אחרי שפרויקט סמינר שיין רכשה את הזכויות במתחם החווה החקלאית בפתח תקוה, נכנסה אספן למו"מ לרכישת 34% "מתאגיד שהוקם לצורך רכישת מתחם סמינר שיין". "העסקה מותנית באישור (תוך חמש שנים) של תב"ע חדשה למגורים שתכלול לפחות 200 יחידות דיור", לשון הדיווח לבורסה. נראה כי התקווה של אספן עם הכניסה למתחם הייתה לבנות במקום פרויקט מגורים.

ב-17 בינואר 2007 הודיעה אספן גרופ כי תמכור את חלקה ב"פרויקט סמינר שיין" ליוכמן, שותף קיים בפרויקט, ב-6.9 מיליון שקל. הסכום שיקף למתחם ערך של כ-20 מיליון שקל אז.

בדוחותיה של אספן לשנת 2006, מופיע סמינר שיין במצבת הפרויקטים למגורים, עם 432 יח"ד בתכנון בסך הכול (חלקה של אספן: 34%). אולי הבינו ראשי אספן כי ייעוד הקרקע לא ישונה בעתיד הנראה לעין, ולכן מכרו את אחזקותיהם.

כשבועיים אחרי ההודעה של אספן, פורסם בתקשורת כי עיריית פתח תקוה תפסיק לקדם תוכנית לבניית פרויקט מגורים על שטח החווה החקלאית. לפי שעה, לא נראה כי המצב ישתנה.

במכתב שהגיע לידי "גלובס", ששלח לפני כמה חודשים מנכ"ל המועצה לשימור אתרי מורשת בישראל למנהל מינהל מקרקעי ישראל, עם סיום חוזה החכירה הישן של ההסתדרות במתחם שיין, נכתב כי "לאור הבעלות הלאומית על הקרקע שבנדון, שמלכתחילה נרכשה בכספי ציבור למטרה חינוכית ומשמשת כיום מוסדות חינוך... ייחודיים בנוף העירוני, הרי שמן הראוי שמינהל מקרקעי ישראל יעביר מעתה והלאה את זכויות החכירה לעיריית פתח תקוה לצורך הבטחת שימור האתר והתשתית ההכרחית לפעילות המוסדות הללו".

אליעזר פישמן הוא בעל השליטה ב"גלובס"

 השתלשלות הפרשה