"השתמשו בכל התחמושת - ומחירי הדירות לא התרסקו"

"למרות שהרגולטורים השתמשו בכל התחמושת שברשותם, מחירי הדירות לא התרסקו, ואם ירדו - ירדו באחוזים בודדים. אחרי המחאה החברתית של הקיץ שעבר, עננה כבדה רובצת על כלכלת ישראל", במילים פסימיות אלו פתח היום (ב') עו"ד דני הרינג את כנס הנדל"ן השנתי של פירמת ראיית החשבון ארנסט אנד יאנג בשיתוף עם משרד עוה"ד שטיינמץ, הרינג, גורמן ושות'.

הכנס, שנערך זו השנה החמישית, התקיים במלון הילטון תל אביב. בפתח הכנס, נשאו דברי פתיחה רו"ח חן שיין, שותף וראש תחום הנדל"ן בארנסט אנד יאנג; עו"ד דני הרינג, מנהל תחום הנדל"ן במשרד שטיינמץ, הרינג, גורמן ושות'; והאוורד רות', ראש תחום הנדל"ן העולמי בארנסט אנד יאנג.

"בעקבות המחאה החברתית, הגיע ענף הנדל"ן למצב של קיפאון, ישיבה על הגדר - אנשים ציפו לירידה דרמטית במחירי הדירות. ענן רבץ על הענף", אמר הרינג. "נראה כי תכניות לפתרון מצוקת הדיור כמו תכנית ה'סופר-טאנקר' ורפורמת המרפסות גוועות. המלצות ועדת טרכטנברג 'מוסמסו' ולא בוצעו. אם חלו ירידות מחירים, הן היו חד-ספרתיות ולא מהותיות - אין התרסקות או שחיטה".

"האווירה עגומה"

לדברי שיין, "החל מקיץ 2011, רובצת עננה כבדה על הכלכלה הישראלית. המחאה ושינויים רגולטורים שחקו את רווחי החברות. האווירה עגומה. יש אי ודאות לגבי יכולת הפירעון של חברות שהיו מהעוגנים של המשק - וזה מונע מהחברות למחזר חובות".

שיין הוסיף כי "עלייה של 40% במחירי הדירות בשנים האחרונות היתה גורם מרכזי בתסיסה החברתית. כל התחמושת הרגולטורית נזרקה במערכה על מחירי הדיור: צעדים בתחום הריבית, המיסוי, שיווק הקרקעות, רפורמות ועוד. לבסוף, המחאה החברתית הביאה להרגשה שמשהו משתנה. עם זאת, לא ראינו צניחה במחירי הדירות וכנראה שגם לא נראה. כיום יש מחנק האשראי, והקבלנים אינם ממהרים להוריד מחירים או להתחיל פרויקטים חדשים. לכן, לא נראה ירידת מחירים בזמן הקרוב".

את הפאנל הראשון, שדן במגמות ותחזיות בשוק הדיור בישראל, פתח טל אלדרוטי, השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים. בפאנל, בהנחיית שיין, השתתפו: אורן הוד, מנכ"ל חברת הנדל"ן אפריקה מגורים; רונית הראל בן זאב, מנכ"לית חברת הדירוג S&P מעלות; יזם הנדל"ן ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר; ושלמה שרף, מנכ"ל קבוצת עזריאלי.

"כמו דו קרב"

לדברי אלדרוטי, "קטר הנדל"ן הואט, ויש יציבות במחירי הדירות. אנחנו בודקים מחירי דירות 4 חדרים, המוצר הכי הומוגני בשוק, ואנחנו רואים בצורה מובהקת יציבות בסך הכל. משרד האוצר מראה תמיד שהמחירים יורדים - אני לא יודע איך זה עובד. אנשים שואלים אותי, 'למה כל כך יקר? למי לעזאזל יש כסף לקנות כאן דירה?'".

אלדרוטי השווה את הקיפאון בשוק הדיור למערב הפרוע: "זה כמו דו קרב, שבו כל צד ממתין שהצד השני ימצמץ ראשון. הקונים מחכים שהמוכרים יישברו - ולהיפך. בינתיים, דבר לא קורה ואף אחד לא נשבר".

פרידמן אמר בדיון כי בחודשים האחרונים "הסכר נפרץ והקונים חזרו אל משרדי המכירות. במקביל, הבנקים לא ממהרים לממן פרויקטים. יש כסף, אבל מייקרים אותו כשרוצים להעלות את העמלות, ומוצאים סיבות למה להעלות את העמלות. עם זאת, פרויקטים שיש להם צפי טוב להיתר בנייה - לחברה כמו אשדר אין בעיה למצוא מימון".

"הגענו לקצה גבול היכולת"

לדברי הוד, "הגענו לקצה גבול היכולת של הקונים - המפתח להורדת מחירי הדיור נמצא בירושלים. צריך להבין שחומר הגלם העיקרי שלנו הוא הקרקע. עד שלא נדע מה ערך הקרקע, לא נדע לתמחר נכון את המוצר. אני אומר בעצב רב, כי עברה שנה, ואפשר לספור על יד אחת את מספר הישיבות של הוד"לים (ועדות דיור לאומיות). לכן, אני לא רואה איך מחר בבוקר העסק עובד יותר מהר". הוד התייחס לקצב אישור תכניות לבנייה למגורים. בדיון על תחום הנדל"ן המניב, אמר שרף כי "הקניונים שלנו בתפוסה של 100%, ובשאר הקניונים התפוסה של 95%. הפדיון בעלייה מתונה, למרות המחאה. זאת, משום שיש גידול באוכלוסיה - מבלי להרגיש, גידול שנתי של כ-1.8% זה 130 אלף איש בשנה. במקביל, שיעור האבטלה נמוך, סביב 6.5%, שזה נמוך ביחס למערב".

שרף הוסיף כי "המשרדים בתפוסות גבוהות מאד. אם יבוא גוף שיחפש 4,000 מ"ר להשכרה בבניין אחד בתל אביב, אני לא בטוח שהוא יוכל למצוא". במקביל, "הבנקים קשים במתן אשראי לפרויקטים להשכרה, ידם קפוצה".

לדברי בן זאב, "רמות המינוף של חברות נדל"ן בארץ (60%) הן גבוהות ביחס לחו"ל (40%). זאת, משום שהחברות הישראליות הן יחסית צעירות וקטנות יותר, והן לוקחות יותר סיכונים בפיתוח העסקי שלהן".