"יוון מכניסה אותנו למתח; לא לפחד מקרנות ריט בארה"ב"

"אנחנו רואים אנשים ביוון מרוקנים את חשבונות הבנקים שלהם, ממלאים את מיכלי הדלק במכוניות שלהם, קונים מזון ואוגרים אותו לחודשים - וזה מכניס אותנו למתח", כך אומר בראיון בלעדי ל"גלובס", רו"ח מייקל סטרניבה, ראש מחלקת הנדל"ן של אמריקה הצפונית והדרומית בפירמת ראיית החשבון הבינלאומית ארנסט אנד יאנג.

סטרניבה ובכירים נוספים מהחברה, שביקרו בארץ בשבוע שעבר, אינם נשמעים אופטימיים, בלשון המעטה. הבכיר שבהם, רו"ח האוורד רות', ראש מחלקת הנדל"ן העולמית של ארנסט אנד יאנג, מצטט את גורו ההשקעות ג'ורג' סורוס, שאמר לאחרונה כי "המשבר הכלכלי באירופה חמור יותר מהמשבר של 2008".

כשאירופה בכאוס כלכלי וארה"ב נמצאת, ככל הנראה, על סף מיתון נוסף, השאלה המדאיגה היום אולי יותר מכל את המשקיעים בעולם - לרבות משקיעי הנדל"ן - היא האם, כמו ב-2008, ייווצר "אפקט דומינו" ברחבי הגלובוס. הם תוהים האם ניתן לומר כבר עכשיו שקיימות הזדמנויות להשקעה באירופה, או שמא עדיין רצוי להתרחק מהשקעות ביבשת, בה המצב כיום קודר במיוחד? כמה זמן ייקח לשוק הנדל"ן בארה"ב להתאושש? והאם כדאי כבר עכשיו לפנות דווקא להשקעות בשווקים המתעוררים?

כדי לדון על שאלות אלה ואחרות, זימנו "גלובס" ורו"ח חן שיין, שותף וראש תחום הנדל"ן בארנסט אנד יאנג ישראל, את סטרניבה, רות' וכריסטיאן שולץ-וולקוב, שותף ומנהל ארנסט אנג יאנג בגרמניה, לשיחה על הנדל"ן בעולם.

נדל"ן ויין טוב

"חוסר הוודאות הכלכלית באירופה, בשילוב עם הריבית הנמוכה מאוד, גורם לאנשים לנתב את השקעותיהם לנדל"ן, המעניק לך תשואה על ההשקעה", אומר שולץ-וולקוב. "כמו אל הנדל"ן, המשקיעים הגרמנים - החוששים מאינפלציה ושחיקת ערך הכסף - מנתבים את כספם לרכישת פריטי אמנות, מכוניות יוקרה נדירות ויין משובח. מחירי כל אלה נמצאים במגמת עלייה".

החודש, בפסגת ה-G20 של הכלכלות החזקות בעולם, הופעל לחץ על קנצלרית גרמניה אנגלה מרקל לפתור את משבר החוב בתוך אירופה, ללא התערבות חיצונית. וזאת, על רקע חשש גובר מצד נשיא ארה"ב, ברק אובמה, שמודאג מהמצב וצופה כי הוא ישפיע על כלכלת ארה"ב, ובפרט על התעסוקה.

"קל לאובמה להאשים את מרקל, כי הוא לא זה שצריך לחתום על הצ'ק", אומר שולץ-וולקוב הגרמני, שכמיטב המסורת, לא חוסך את שבט לשונו גם מהצרפתים, שבחרו לאחרונה נשיא סוציאליסטי. החודש הורידו הצרפתים את גיל הפרישה מ-62 ל-60", ושולץ-וולקוב, שבניגוד לשכניו הצרפתים יוכל לפרוש רק בגיל 67, תוהה "האם אנחנו עובדים בשביל שהצרפתים יוכלו לפרוש מוקדם. אז לפני שאנחנו שופכים את הכסף שלנו לכסות את החוב שלכם - תעבדו".

ובינתיים - אולי בדומה לפורום ה-G20 - רות' וסטרניבה, האמריקנים בחדר, מאזינים לשולץ-וולקוב וצחוקם מהול בעצב, שכן בחלקים נרחבים של ארה"ב שיעור האבטלה גבוה מאוד, וכך גם שיעור עיקול הדירות והבתים, שני גורמים שמעיבים על הצמיחה הכלכלית של הדוד סם. רק בשבוע שעבר התפרסמו נתונים מדאיגים ולפיהם פעילות עיקול הבתים גדלה במאי 2012, לראשונה מזה 27 חודשים.

- למה לישראלים להשקיע בנדל"ן בארה"ב? מי יודע מתי יהיו קונים לכל הבתים העזובים הללו, בדטרויט למשל.

סטרניבה: "ככל שאתה יודע על שוק הנדל"ן באזור מסוים, כך אתה צריך ללמוד יותר. יש פרברים מבוקשים מאוד בדטרויט, שתעשיית הרכב שלה משתפרת, ויש מקומות שאליהם בסופו של דבר ייאלצו להביא בולדוזר ולהרוס את כל הבתים העזובים".

- באילו סקטורים כדאי להשקיע?

סטרניבה: "ביצועי קרנות הריט בארה"ב הם טובים כמעט בכל הענפים - מסחר, משרדים, מעונות סטודנטים, ודיור להשכרה (multifamily housing). הנדל"ן היא השקעה בטוחה למדי, למעט במגזר הבתים הפרטיים (single-family housing)".

רות': "הרבה אנשים נאלצים לשכור דירות משום שעיקלו להם את הבית או משום שאינם עומדים בתשלומי המשכנתא ומוכרים אותו. מעבר לכך, מתרחש שינוי עמוק בדפוסי החשיבה של האמריקנים: שכירת דירה מאפשרת ניידות, וניידות היא אלמנט חשוב ביותר בכלכלה הזאת. אנשים עוברים למקומות שיש בהם עבודה".

כסף לא מספיק

- אולי בכלל כדאי למשקיעים לזנוח את אירופה וארה"ב, ולהשקיע במדינות מתפתחות?

רות': "בהודו, בברזיל ובצ'ילה כדאי להשקיע רק אם יש לך אנשים בשטח ורק לטווח ארוך. אתה מוכרח ללמוד היטב את התקנות והחוקים המקומיים הנוגעים לנדל"ן ולבנייה, ואתה צריך הרבה סבלנות והתמדה. אם תבוא רק עם כסף - לא משנה כמה הרבה כסף - ושום דבר אחר, אתה תפסיד".

רות', שמשרדו ממוקם בלב מה שהפך לסמל הקפיטליזם האמריקני - כיכר טיימס במנהטן - הוא מאמין גדול בנדל"ן בניו יורק. "מה שייחודי לניו יורק הוא שקיים בה ביקוש מתמשך להשקעות נדל"ן מצד זרים", אומר רות'. "נוסף לכך, זוגות שהקן שלהם התרוקן מבקשים לעבור לגור במנהטן, וגם הצעירים רוצים לגור בניו יורק. מי היה מאמין שדירה בשכונת וויליאמסבורג בברוקלין עולה כבר מיליון דולר?".

 היקף השקעה בנדל