זמן עולה כסף: כמה עולה תהליך אישורי הבנייה ליזמים?

רבות כבר נאמר ונכתב על סרבול תהליכי התכנון ואישור בישראל. תוכניות גדולות, שיכולות לאפשר בנייתן של מאות ואפילו אלפי דירות, נתקעות בשלבים שונים. "במצב הקיים היום, היזם עובר דרך ייסורים. זהו מצב שלא מצוי באף מדינה מתוקנת אחרת. אנחנו הולכים להפיל את חומות הביורוקרטיה", את הדברים הללו לא אמר יזם או קבלן מתוסכל אלא דווקא ראש הממשלה בנימין נתניהו, כשהכריז על הרפורמה בתכנון ובנייה. עוד אמר נתניהו באותה ההזדמנות: "אנחנו בתחתית המדינות של העולם השלישי בתחום הזה ואנו הולכים לשנות את זה".

עד שהמצב ישתנה, עיון בדוחות הכספיים השנתיים של כמה מחברות הנדל"ן למגורים ממחיש את הקושי בהתארכות תהליכי התכנון. מלבד מצוקת אשראי וקשיי מימון שכבר באים לביטוי בהתמעטות התחלות הבנייה, תוכניות שמתעכבות מקשות גם על החברות שממשיכות ומשלמות את הוצאות המימון על הקרקע.

העיכוב עלול לנבוע מסיבות שונות: סכסוכים משפטיים, שינוי ניכר בתוכניות, דרישות חדשות של ועדות בעקבות התנגדויות או בקשות להשבחה. כך או כך, הליכי התכנון הארוכים רק מגבירים את אי-הוודאות ועלולים לגרום בעקיפין גם לירידה בהתחלות בנייה גם בפרויקטים אחרים.

תקוע במחוזית

דוגמה אחת לעיכוב תוכנית שיכולה לאפשר כ-148 דירות במרכז רמת גן היא התוכנית במתחם רמת מרפא של חברת אפריקה ישראל מגורים. ב-2007 נכתב בדוח הכספי של החברה כי התוכנית הומלצה להפקדה על ידי הוועדה המקומית והועברה לטיפול הוועדה המחוזית. ארבע שנים עברו וטרם אושרה יחידת דיור אחת: ב-2011 נכתב בדוח הכספי השנתי של החברה כי: "התב"ע מייעדת את הקרקע למגורים. הומלץ להפקדה על ידי הוועדה המקומית לפני כמה שנים. לאור דיונים שהתקיימו בלשכת התכנון המחוזית בקשר עם שימור הבניין, הוגשה לוועדת התכנון המקומית תוכנית חדשה הכוללת שימור המבנה לצד הקמת הפרויקט". גם בקרית ביאליק עובדת החברה על תוכנית שלא זזה בארבע השנים האחרונות.

חברה נוספת המחזיקה במלאי דירות מכובד אך בלתי ניתן לניצול בינתיים היא אשדר. לחברה שני מתחמים, האחד בגני תקוה והשני בכפר סבא, שלשניהם יחד פוטנציאל לבניית כ-900 יחידות דיור. בנוגע לכפר סבא, ב-2007 דיווחה החברה בדוח הכספי שלה כי התב"ע נמצאת בדיון בוועדה המחוזית - ומדוח 2011 עולה שהמתחם עדיין נמצא במסלול הבירוקרטי, הפעם התוכנית נמצאת בעירייה, שנדרשה, כך על פי הדיווח של אשדר בדוח הכספי: "לתאם את התוכנית עם משרדי הממשלה כתנאי מקדמי לדיון בה ולכן לא קודמה". בגני תקוה מדובר בתב"ע שב-2007 הייתה בהכנה וב-2011 נכתב כי: "התוכנית המתארית הומלצה על ידי הוועדה המקומית והועברה לוועדה המחוזית".

ההמתנה מייקרת את התקורות

"כל שנת עיכוב במימוש תוכנית או התחלת הבנייה עולה ליזם בין 2% ל-2.5% מעלות הפרויקט כולו. כל שנה כזו שקבלן או יזם ממתין לאישור התוכנית מייקרת את התקורות", אומרת חופית גוטסדינר, שותפה באשכול הנדל"ן של BDO זיו האפט. "בשוק עולה אפשר לראות בזה דבר נסלח, כי עליות המחירים יפצו את החברה מאוחר יותר. בשוק יורד המצב הפוך ועלול לגרום לבעיה.

"העלויות של החברה על הקרקע הולכות ומצטברות. כל עוד החברה לא יכולה להתקדם עם הקרקע ולהתחיל ולבנות ולשווק את הדירות היא נושאת בעלות המימון. במקביל, התמורה מהפרויקט שהחברה הביאה בחשבון בתוכנית העסקית שלה רק הולכת ומתרחקת. ככל שהחברה גדולה יותר היא תוכל לספוג המתנה ארוכה יותר לאישור התוכניות, אבל לחברה שרוב הנכסים שלה משועבדים ויש לה הון עצמי גדול שמושקע בפרויקטים, ההמתנה והתשלומים הללו עלולים להצטבר ולפגוע בה בצורה קריטית. כשמעריכים איתנות של חברה מביאים בחשבון גם את הגורמים הללו".

גוטסדינר ממשיכה ומסבירה שאי-הוודאות בכל הנוגע לבירוקרטיה בתחום מעיבה גם על כניסה של חברות לפרויקטים נוספים: "כל עסקה שנעשית מגובה בתוכנית עסקית אולם התמשכות תהליכי התכנון והאישור גורמים לשינויים בתנאי השוק, מה שמעיב גם על התוכנית המקורית ועל פוטנציאל הרווח של החברות. זה לא שהקבלן אומר לעצמו, 'ככל שאחכה יותר, אקבל יותר'. הרי אין ודאות. והעובדה שתהליכי התכנון והאישור מתמשכים כל כך מהווה לא פעם בעיה".

הון עצמי בהמתנה

בימים של מחנק אשראי, כל מימון שנלקח לצורך רכישת קרקע זו או אחרת והון עצמי שהושקע בה, ממתינים גם הם לאישור התוכניות. "כל עוד לא ניתן להתקדם עם הפרויקט, זה מונע מהחברות להתקדם גם לפרויקטים אחרים", אומרת גוטסדינר. "אותו הון עצמי למעשה ממתין לאישור התוכנית. המשמעות הרחבה יותר היא שכל תוכנית כזו שאיננה מאושרת מורידה מהשוק לא רק את יחידות הדיור שהיא מגלמת אלא גם פרויקטים אחרים שייתכן היו יוצאים אל הפועל באמצעות אותו מימון".

אגב, בתקופה של מצוקת אשראי וקשיי מימון מתחדד היתרון במכרזים המתפרסמים על מקב"ת (קרקע בלתי מתוכננת). מקב"ת הוא דווקא מכרז לטווח ארוך, שדורש מהיזם או הקבלן לתכנן בעצמו את השטח ולהמתין את התקופה הארוכה של האישור במוסדות התכנון. אבל דרישת התשלום נוחה בהרבה, מכיוון שבמקב"ת על היזם לשלם ערבות ראשונית בלבד, לעומת מכרזים רגילים שבהם נדרש הזוכה לשלם את הסכום כולו מראש, כולל הפיתוח.

לא משנים תכנון כדי לא להיתקע

הבעייתיות בהתמשכות תהליכי התכנון בענף באה לידי ביטוי לא רק בדיעבד - אלא גם בשיקולי החברות בזמן אמת. המחאה החברתית של הקיץ שעבר פגעה במכירות הקבלנים והעלתה את הדרישה לדירות קטנות יותר וזולות יותר, ולאחר המחאה פורסמה הוראת שעה של משרד הפנים שמאפשרת פיצול דירות בבניין חדש וגם בבניינים קיימים.

קבלנים ויזמים שראו בהוראת השעה בשורה ורצו לשנות את תכנון הפרויקט המקורי כדי להגדיל את היצע הדירות הקטנות, הבינו לאחר התעמקות בנושא כי המשמעות היא להחזיר את התוכנית לוועדה המחוזית, כלומר שנים של המתנה נוספת. אותם קבלנים הסבירו כי החזרת התוכנית למוסדות התכנון איננה באה בחשבון מבחינתם, וכי עדיף להם להמשיך עם התכנון הקיים ולמכור את הסחורה שכבר עברה את הבירוקרטיה מאשר לעבור שוב את הדרך הארוכה וחסרת הוודאות.

המשמעות בפועל היא שלמרות שזיהו קבלנים צורך אמיתי בדירות קטנות, והביעו רצון לשנות תכנון ולהוסיפן להיצע הקיים, הם נמנעו מכך רק בשל הידיעה על הדרך הארוכה המצפה להם.