"מסלול ירוק" ותשואה גבוהה: יזמים מעדיפים מלונות בוטיק

צומת הרחובות דיזינגוף וארלוזורוב בתל אביב, בפינה בה ממוקם מאז ראשית שנות הארבעים של המאה הקודמת "קפה בתיה" המיתולוגי, מתוכנן לקום עד 2015 מלון בוטיק יוקרתי בשם Jacob Samuel. ליזם הפרויקט, האדריכל סמי טיטו, ניסיון עשיר בתכנון בתי מלון ברחבי העולם, גדולים בהרבה מהמלון המתוכנן, אך לא בהכרח אקסקלוסיביים יותר ממנו.

המבנה הנוכחי, שבו שתי קומות וארבע דירות, ייהרס, ובמקומו יוקם בניין ובו שתי קומות מרתף, קומת קרקע למסחר, חמש קומות חדרים וקומת גג ופנטהאוזים. כיאה למלון בוטיק, מספר החדרים יהיה קטן יחסית ויעמוד על 22, בתוכם גם סוויטות.

הגדרה רשמית למונח "מלון בוטיק" אין בנמצא, אך מרבית העוסקים בתחום, ובהם סמי טיטו, מדברים על מלון קטן ומסוגנן, הממוקם בלב העיר ומעניק לאורחיו חוויה אישית וגישה נוחה לכל מה שיש לעיר להציע. "המלון החדש יציע לאורחים חוויית אירוח גבוהה בהרבה מזו שהם מכירים במלונות רגילים", מספר טיטו. "השירות יהיה אריסטוקרטי ומוקפד עד הפרט האחרון, ברמת ה'באטלר'. מה שקורה היום בתל אביב הוא המשכו של טרנד בינלאומי שפונה לתיירות אחרת. קהל היעד שלנו מורכב מאנשי עסקים ולא ממשפחות, והשירותים שנציע יהיו בהתאם: אפליקציות למסחר, מסכי תקשורת ועוד שירותים אישיים. חניון לא יהיה במלון, וממילא קהל היעד לא מצדיק זאת. לרשותו יעמוד שירות 'שאטל' בתשלום ומקומות חניה ספורים שיירכשו מהחניון הסמוך".

מלון כמו Jacob Samuel כבר אינו חריג בנוף התיירות התל אביבי. האזור המשופע בו היום הוא רוטשילד רבתי, והמדיניות של עיריית תל אביב-יפו היא לעודד ולקדם הקמתם של מתחרים נוספים שם, ובמקומות נוספים בעיר. היזמים, העירייה ומשרד התיירות, כולם מציינים את הביקוש ואת הצורך (זאת כמובן בהנחה שלא יהיה, לא עלינו, שינוי חמור במצב הביטחוני).

מכניס יותר מדירה

ההחלטה היזמית של טיטו לרכוש את השטח לטובת מלון בוטיק ולא להפכו לבית מגורים, נבעה משיקולים ברורים - "אם היינו בוחרים לבנות בית מגורים, הרי שמאושר היה לבנות בנוסף לשטח המסחרי, שמונה דירות קטנות של שלושה חדרים, ועוד שני דופלקסים. להערכתנו, ההכנסה משכירות מגורים הייתה קטנה פי 2.5-3 מההכנסה ממלונאות, זאת אחרי שהבאנו בחשבון הוצאות הנובעות מאחזקת הבניין ואת מחירי השכירות בתנאים הנוכחיים".

להחלטה זו נוספה ההערכה שעל בסיסה החליטה העירייה לתמוך בכל יוזמה להקמת מלון, גם אם הדבר דורש שינוי יעוד של מבנים: נכון להיום חסרים בעיר אלפי חדרי מלון (ממשרד התיירות נמסר כי מדובר ב-4,000). נתוני התאחדות המלונות אמנם מראים ירידה קלה של 6% בלינות תיירים בעיר באפריל 2012 בהשוואה לאפריל 2011, אולם הסתכלות ארוכת טווח מראה צמיחה עקבית במספר התיירים המגיעים לעיר. הקמת בניין למגורים היא האפשרות הרגילה והמוכרת ליזמים, אך מלון בוטיק עשוי להיות נכס רווחי הרבה יותר.

גם העירייה מרוויחה מהקמה של מלון במקום בניין דירות. "אין ספק שלעיריית תל אביב יתרון גבוה יותר במסים הנגבים מבתי מלון מול אלה הנגבים מבנייני מגורים", מעיד טיטו. "בבנייני מגורים, שלא כמו במלונאות, העירייה בסופו של דבר מפסידה.

בניגוד לבנייני מגורים, בניית מלונות אינה מטילה על העירייה הוצאות נוספות כמו בנייה ותחזוקה של גינות משחקים או גני ילדים. תיירים, מטבע הדברים, אינם זקוקים גם לבתי ספר בשכונה. לכך מתווסף המחסור בחדרי מלון והרצון להביא תיירות מהסוג האורבני לעיר. "זה גורם לעירייה לעודד הסבה של בנייני משרדים ומגורים למלונות בוטיק", אומר טיטו.

המסלול הירוק

אורלי אראל, סגנית מהנדס העיר ומנהלת אגף תכנון העיר בעיריית תל אביב-יפו, מאשרת כי העירייה מקדמת ומקלה על שינויי ייעוד והסבת מבנים במרכז העיר למלונות בוטיק. "המחסור הגדול בחדרי מלון בעיר הוביל אותנו לשנות גישה ולעודד את הקמתם", מסבירה אראל. "אגף תכנון העיר, יחד עם היחידה לתכנון אסטרטגי והיועץ אהוד פסטרנק, חקרו ומצאו שפלח המלונאות שחסר כרגע בתל אביב הוא פלח המלונות העירוניים. הכוונה לאותם בתי מלון שאינם ממוקמים על חוף הים, אלה שבתקופת הכוכבים היו מקבלים דירוג של שלושה כוכבים, לא על סמך רמת השירותים שהם מציעים אלא על בסיס דרישות משרד התיירות. אותם מלונות קטנים שאין בהם אולמות קונגרס או חדר לארוחת בוקר, והם מקבלים שירותים שונים ממקומות המסחר שבסביבה. כאן גם יש רף מינימלי של מספר חדרים שהם חייבים לעמוד בו בכדי בכלל לזכות להגדרה של מלון".

וכך, יזם המבקש להקים מלון נדרש לספק אישור ממשרד התיירות לכך שמדובר ב"אכסון מלונאי", ומכאן המסלול כבר הרבה יותר קל ונוח מבעבר. העירייה מאפשרת הליך של שימוש חורג, שאותו ניתן לקבל תוך חודשים ספורים, ובתנאי ששינוי הייעוד יהיה למלונאות מסוג זה. בראש ובראשונה מדובר בשינויי יעוד של בנייני משרדים, אולם הדבר נכון גם להסבתם של בנייני מגורים.

"היום" אומרת אראל, "מי שמגיע עם תב"ע למלון, יש לו מסלול ירוק. אגף תכנון העיר מקדם למעלה מ-400 תוכניות, ותב"ע הנוגעת לאכסון מלונאי מקבלת מיד עדיפות גבוהה מאוד. כרגע נמצאות על שולחנות התכנון תוכניות המוסיפות כ-4,000 חדרי מלון, רובם במרכז העיר. חלק מהתוכניות הן רק בתחילת הדרך, וחלקן אושרו להפקדה בוועדות התכנון. רוב התוכניות הן במגרשים בבעלות פרטית, כך שלא ניתן לצפות מתי ירצו לממש אותן, וברור שלא כולן יתממשו".

המסלול הירוק ממשיך בכל מקום בו עלול היזם או בעל הנכס להיתקל בקשיים - קיים מסלול מהיר להוצאת היתר בנייה, לשימוש חורג (לבניין משרדים כמו גם מגורים) ובלבד שהיעד הוא מלון בוטיק.

ההפסד של התושבים

אבל ההעדפה הברורה למלונאות אורבנית על חשבון מבני מגורים, גורמת לתהות מה מידת תרומתם של מלונות הבוטיק לרווחת קהילה והתושבים, מה גם שהאחרונים לא בהכרח שמחים לגלות כי השכנים החדשים שלהם הם אורחי המלון. שאלה חשובה נוספת שעולה היא האם לא מוטב להסב את המבנים לשירותי קהילה חשובים אחרים, כמו למשל מוסדות חינוך.

"אני לא מתכחשת לצורך במלונות בוטיק בעיר", מודה תמר זנדברג, חברת מועצת תל אביב יפו. "אני יודעת שיש בשנים האחרונות מחסור במלונאות מהסוג הזה, ובכל מיני רמות ומחירים. אבל צריך לבחון את הנושא ולוודא שאין כאן בולמוס יתר של מלונאות על חשבון דברים אחרים, ובאיזו מידה זה מעוגן עם הצרכים של תושבי העיר. בשכונות ובמרכז יש מחסור במוסדות חינוך - בתי ספר ייחודיים וגנים. האם יש מסלול ירוק גם עבורם?

זנדברג מעלה נקודה נוספת: האם נבחן התמהיל הנכון בין מלונות בדרגה גבוהה במיוחד, הפונים בעיקר לאנשי עסקים, לבין מלונות בוטיק המזמינים תיירים שמבקשים מחירים ידידותיים יותר?

"האם המלונות שקמים אכן עונים על הצורך במלואו והאם יש פתרונות בטווחי מחירים שונים ומגוונים?", תוהה זנדברג. "צריך למנוע מצב שבו המלונות יהיו הומוגניים - למשל רק יקרים או רק בבניינים לשימור".

"התרומה החשובה של המלונאות האורבנית היא בתעסוקה", טוענת אראל. "כל מטר תעסוקה מלונאית (מספר מועסקים למ"ר), מניב את ההכנסה הגבוהה ביותר. כאשר מדברים על מלונות הבוטיק, אנחנו לוקחים בחשבון גם את כל אותם בתי עסק, בתי המסחר והשירותים שמוקמים וצומחים בעקבותיהם ובסמוך להם ותורמים לתעסוקה בעיר, וכמובן גם לתושבים".

- ומה אומרים השכנים?

"אם יש התנגדויות מצד דיירי הרחוב, הן זוכות לטיפול. בימים אלה, למשל, נמצאת בשלב ההתנגדויות בוועדה המחוזית בקשה להקמתו של מלון בוטיק במקום מבנה המשטרה שברחוב דיזנגוף. אבל מקרה כזה של התנגדות שכנים, הוא הרי NIMBY (Not in my back yard). יו"ר הועדה המקומית רואה במלונאות האורבנית מטרה ציבורית לכל דבר. המלונות לא באים על חשבון בית ספר או בית חולים. מדובר במבנים קטנים יחסית, וכמובן שלא מדובר על שטחים בסדר גודל שכזה".

"לא יותר ממלון אחד או שניים ברוטשילד"

דני רז, שכיהן כמתכנן מחוז תל אביב כמהנדס קריית אונו וכאדריכל הראשי של משרד השיכון, מבין את חשיבות ותרומת מלונות הבוטיק לעיר ולעסקים הצומחים בה, ועם זאת מזכיר את עקרון עירוב השימושים וחשיבות האיזון. "יש שיווי משקל עדין מאוד בשימושי קרקע, ויש להשגיח עליו. בתקופת להט, למשל, היה ריבוי בנייני משרדים בעיר, דבר שגרם לרעש ולנטישת צעירים, ובעקבות זאת הייתה מלחמה להוציא את המשרדים ממרכז העיר. התמהיל הרצוי הוא להימנע ממצב שבו יש ריכוז גדול מדי של מלונות ברחוב אחד. לאורך רחוב רוטשילד עצמו למשל, לא בטוח שכדאי שיהיו יותר ממלון אחד או שניים. אני מבין את הצורך בתיירות ובמלונות מהסוג הזה, ושיש בהם הרבה מאוד יופי. אני עצמי אעדיף מלון כזה על מלון גדול. אם פעם חשבו שהתיירים מחפשים רק את שלושת ה-S'ים - Sea, Sun & Sand, היום כבר יש תיירות שמבקשת להשתלב בחיי העיר. אנשי עסקים הם התיירות הטובה ביותר, היות שהם מגיעים לאורך כל השנה. כמות המלונות עדיין אינה מופרזת, אבל חייבים להיזהר וזה תפקידן של הוועדה המחוזית והעירייה".

- איך יודעים מתי די?

"ניסיתי בזמנו ליצור תמהיל מפתח בין מבני מגורים למשרדים.צריך להיזהר שלא להגיע לנקודת אל-חזור".

 המלונות שמתוכננים