מיקי נעימי לא מפחד: "גם עזריאלי התחיל בקניון אחד"

הוא בן ה-40, שחקן חדש בענף הקניונים, ולחברה המשפחתית שבבעלותו, "מגדלי נעימי", יש ניסיון של עשר שנים בנדל"ן לתעשייה ולוגיסטיקה, בבעלותה 30 אלף מ"ר מבנים באזור התעשייה הר-טוב, סמוך לבית שמש.

חמוש ברקורד הזה יוצא מיקי נעימי בימים אלה לדרך עם שני קניונים. הראשון, בבית שמש בשטח 47 אלף מ"ר, "בקו ההפרדה בין הדתיים לחילונים", כדבריו, נבנה בהשקעת 150 מיליון שקל, כולל עלות הקרקע. הוא ייפתח באוגוסט, לאחר שכבר נפתח בו סניף של רשת הסופרמרקטים אושר עד בשטח 5,000 מ"ר והצית מלחמת מחירים חסרת תקדים בין רשתות השיווק בעיר. בעקבות מלחמת המחירים זכתה אושר עד בתמיכת נעימי, שהודיע שלא יגבה ממנה את שכר הדירה ודמי הניהול החודשיים המסתכמים ב-400 אלף שקל, עד להודעה חדשה.

נעימי זכה במגרש בדרך יצחק רבין בשטח 13 דונם, במכרז של מינהל מקרקעי ישראל לפני שלוש שנים, וכבר השכיר בנכס שטחים לרשתות סופר פארם, ללין, צומת ספרים, רשת ההנעלה אלדו, דלתא, אופטיקה הלפרין, קפה ג'ו ועוד.

הקניון קם בעיר שהתאפיינה עד כה בעיקר במסחר רחוב. בד בבד עם נעימי מקימה קבוצת ביג מרכזי קניות את קניון ביג בית שמש בהשקעה של 150 מיליון שקל בכניסה המרכזית לעיר, בשטח 13 אלף מ"ר, סמוך לפאואר סנטר של ביג, שפעיל כבר עשר שנים. קניון זה ייפתח בעוד חצי שנה. בנוסף, חברת צמח המרמן מקימה את קניון "שער העיר" בכניסה הראשית, על עורקי התחבורה העיקריים וסמוך לתחנת הרכבת. קניון זה, שיוקם בהשקעת 130 מיליון שקל, ישתרע על פני 11 אלף מ"ר בשתי קומות, בקונספט של Street Mall.

צונאמי קניונים

בד בבד עם המיזם בבית שמש מתכנן נעימי להקים קניון בשטח 60 אלף מ"ר בשדרות טום לנטוס בשכונת קרית השרון שבמזרח נתניה, לא הרחק מהאיצטדיון החדש. עם קבלת ההיתר תקים החברה קניון בהשקעה של 250 מיליון שקל, כולל מרכיב הקרקע, בשטח 26.5 דונם, אותה רכש במכרז של מינהל מקרקעי ישראל. בקניון זה כבר הושכרו שטחים לרשת הסופרמרקטים אושר עד (5,500 מ"ר) והחברה מצויה במגעים להשכרת שטחים נוספים.

זירת הקניונים בנתניה, שעד לא מזמן כללה רק שניים (קניון השרון במרכז העיר קניון והדרים באזור התעשייה הישן), החלה בשנתיים האחרונות להתמלא.

בדרום-מערב העיר נפתח לפני שלושה חודשים קניון עיר ימים (70 אלף מ"ר) של שיכון ובינוי נדל"ן ואזורים, שברכישתו התעניינו קבוצת עזריאלי, שמשכה את הצעתה בעקבות התערבות הממונה על ההגבלים העסקיים, וחברת הביטוח הראל המקיימת מגעים לרכוש את מחציתו (חלקה של אזורים) ב-415 מיליון שקל. באזור התעשייה פולג, על כביש החוף, נפתח המרכז המסחרי רוגובין-פדרמן ובקרית השרון בנתניה צפויה חברת רבוע כחול נדל"ן לפתוח באוגוסט הקרוב מרכז המסחרי משלה. סמוך לשכונות המזרחיות מתכננת חברת אינג' בר-יהודה את הקמת קניון היהלום בשטח 30 אלף מ"ר למסחר.

- ריבוי השחקנים בנתניה לא מדאיג אותך?

"אנחנו מביאים זאת בחשבון אבל את התנאים שאנחנו נותנים אף חברה לא יכולה לתת, ולנו לא תהיה בעיה לאכלס את הפרויקט. אני לא בונה רק על קהל מנתניה, אלא על כל אזור השרון. החברה שלנו די חזקה כלכלית, שוויה כמה מאות מיליוני שקלים, ולא מרתיע אותי שבעיר מתפתחים עוד קניונים. נתניה מתפתחת ובשכונת קרית השרון יש היום יותר מ-30 אלף תושבים, מרמה סוציו-אקונומית בינונית ומעלה, וצעירה מאוד".

- אתה לא חושש לנסות להשכיר לחנויות, כשאף אחד עוד לא מכיר אותך בענף?

"לא. גם עזריאלי התחיל עם קניון אחד, הוא לא בנה 10 קניונים בבת אחת. אנחנו במו"מ על שטחים נוספים בארץ ותוך כמה שנים גם אנחנו נהיה רשת קניונים. בעשור הקרוב, בעזרת השם, נגיע ל-10-15 קניונים - קניון אחד בשנה. אנחנו רוצים לבנות בכל הארץ ואנחנו מנהלים מגעים על שטחים בכפר סבא, בקרית גת ובירושלים. לחברות הקניונים הגדולות יש כוח והן שולטות בענף: לא נותנות לרשתות לקחת שטחים איפה שהן רוצות או מחייבות אותן לשבת בכל קניון מהרשת שלהן. מה הפלא שכשהן פותחות קניון חדש הרשתות ממלאות אותו? את זה צריך לפתור הממונה על ההגבלים העסקיים, זו לא העבודה שלי. אני עובד בשיטה אחרת. גם כשאהיה רשת קניונים תוך כמה שנים לא אחייב אף אחד ולא אשתמש בכוח שלי. זה לא פייר לעשות עושר על חשבון אחרים שיושבים בקניון שלך ומפסידים כסף וזו הסיבה שאנחנו נותנים את רשת הביטחון של 'לא מכרת - לא שילמת'".

- איך תתמודד עם טייקוני הענף: דוד עזריאלי, משפחת עופר ונתן חץ?

"אין לי בעיה איתם. אולי להם יש בעיה איתי - אני בחור צעיר שנכנס לענף ומשכיר שטחים בשקל למ"ר. ככל שאתה כלי גדול יותר, כך אתה יותר שביר. אז הבעיה היא שלהם".

נעימי מתכנן להיכנס גם לענף המגורים והוא מנמק: "התקופה הזו היא תקופה די טובה. אם המתחרים שלי יושבים על פרויקטים שאת מגרשיהם הם קנו לפני שלוש-ארבע שנים בהרבה כסף, והיום המגרשים זולים יותר ב-30%-40%, יש לי יתרון להיכנס לתחום דווקא בזמנים כאלה".

מערות קבורה מתחת לקניון

את בית שמש הכיר נעימי דרך העיסוק בנדל"ן לתעשייה ולוגיסטיקה באזור התעשייה הר-טוב הסמוך. "גילינו שבבית שמש אין מסחר ושמבחינת קניונים היא לא מפותחת כלל", הוא מספר. "גם ברחוב המסחרי אין רשתות מוכרות. וראינו שיש פוטנציאל טוב בעיר שכרגע מתפתחת - יש בה כרגע 13 אלף יחידות דיור בבנייה". כן הוא מודע למה שהוא מתאר כ"הימים הלא טובים שעברו על העיר", אך מבקש להזכיר שהמהומות לא היו באזור שלו, אלא ברמת בית שמש, שהיא האזור החרדי, וש"אחרי כמה ימים והעיר חזרה להיות עיר שקטה". הוא לא חושש מהקרע בין האוכלוסיות, כי האזורים מופרדים, "רמת בית שמש היא האזור של החרדים ואילו האזור בו מוקם הקניון הוא אזור של חילונים", הוא מדגיש.

"החרדים מבינים שפתיחת הקניון משמעותה מקומות עבודה, וגם חרדים יעבדו בו. ייבנו שלושה בנייני משרדים מעל הקניון, כולל קופות חולים. סך הכל בקניון, כולל בשטחי המשרדים, יעבדו קרוב ל-1,000 איש וזה מספר מקומות העבודה שאני מספק לבית שמש. רק בסופרמרקט מדובר ב-200-250 עובדים והסופרמרקט מכניס מלחמה רצינית לענף רשתות השיווק. עד היום נהנו בבית שמש סופרמרקטים בודדים מכוח הקנייה".

בעיר מפולגת בין שתי אוכלוסיות יש חשש לעלות על מוקשים ומתחת לפרויקט של נעימי התגלו לפני כמה חודשים מערות קבורה מתקופת בית שני. נעימי לא עורר פרובוקציה, אלא ביצע פעולות שימור של מערות הקבורה לפי דרישות ההלכה, לבקשת חברת אתרא קדישא (ארגון חרדי הפועל להגנתם ושימורם של קברי יהודים בישראל ובעולם). "לאחר שרשות העתיקות ערכה את בדיקתה", משחזר נעימי, "ביצענו את כל מה שאתרא קדישא ביקשו מאיתנו. ויתרנו שם על 1,500 מ"ר והשקענו 1.5 מיליון שקל בבנייה ושמירה על המערות. יצקנו מעל 200 כלונסאות והיה חשוב לנו שהמקום יישמר ושלא נפגע בו. בדרך כלל, במקומות שמגלים בהם קברים או מערות קבורה, הפעולות נמשכות שנים ואצלנו תוך חודש הכל הסתיים. עלות בניית הקניון היא 150 מיליון שקל, אז לא נורא אם מוסיפים 1.5 מיליון שקל".

מ"ר בשקל - "לא מכרת לא שילמת"

נעימי יצא בגימיק שיווקי הן בבית שמש והן בנתניה, ולפיו דמי השכירות יהיו רק שקל אחד למ"ר למשך חמש השנים הראשונות. איך זה עובד? הרשתות המשתתפות במבצע, שהוגבל בזמן, משלמות רק שיעור מהפדיון ודמי ניהול, בתוספת שקל למ"ר במשך חמש שנים. "אם לא ימכרו כלום לא ישלמו כלום", מסביר נעימי. בקניון בבית שמש נכנסו למבצע, שכאמור הוגבל בזמן, כ-10 חנויות ואילו היתר משלמות בדמי שכירות רגילים של 130 שקל למ"ר ו-80 שקל למ"ר לעוגנים. בנתניה המבצע פתוח לחצי השנה הקרובה, כשללא המבצע המחירים ינועו בין 160 ל-180 שקל למ"ר.

נעימי מסביר את הרציונל מאחורי הגימיק: "עסקים שבאים לשכור שטחים בקניונים משלמים בדרך כלל 300-400 שקל למ"ר, בעיקר במרכז הארץ, אבל למעשה בכל מקום אלה המחירים. במצב שבו הקניון לא עובד, העסק שנמצא בשכירות משלם שכירות מאוד גבוהה. בואו נחשוב על חנות בשטח 200 מ"ר. היא משלמת דמי שכירות שמגיעים לכ-80 אלף שקל בחודש ואם מוסיפים לזה דמי ניהול אפשר להגיע ל-90-100 אלף שקל בחודש. אצלנו אנחנו נותנים רשת ביטחון לכל השוכרים. אנחנו אומרים: מכרת? שילמת. לא מכרת? לא שילמת, תשלם רק שקל למ"ר לשכירות. אנחנו בונים במבצע הזה על האחוזים מהפדיון וגם הם לא יקרים יותר מהאחוזים שנהוג לקחת בכל הקניונים, ואף נמוכים יותר - בסביבות 8%-10%".