אלפי משפחות בישראל מתגוררות במרתפים; מהן הסכנות?

חשוכים, לא חוקיים, אפילו מסוכנים - ואף על פי כן, מדובר בלא מעט מקומות בלהיט נדל"ני. בלוחות הנדל"ן האינטרנטיים מתנהלת פעילות ערה של מאות בעלי בתים ומתווכים המעוניינים להשכיר מרתפים ברחבי הארץ. התופעה רווחת בעיקר בשכונות צמודי-קרקע וכן במושבים ובישובים כפריים. המרתף - על-פי רוב בכניסה נפרדת, עם מטבח, שירותים, מקלחת ולעתים גם חנייה - מושכר לסטודנטים ולזוגות צעירים. וזאת, על אף שהשכרת מרתף ביתי כיחידה נפרדת אינה חוקית.

"כולם כאן עושים את זה", אומר מתווך הפעיל בשכונות צהלה ושיכון דן היוקרתיות בצפון-מזרח תל אביב, הזרועות בתים צמודי-קרקע. "מי ילשין עליהם? כל השכנים שלהם גם משכירים את המרתף. בחיים לא ראיתי כאן פקח, אף אחד לא אוכף את החוק".

לדברי המתווך, דירת-מרתף בשטח 50 מ"ר בשכונת צהלה תושכר ב-3,000 שקל עד 4,500 שקל לחודש, כולל כל החשבונות מלבד חשמל. "זה אפילו כולל את הכבלים ורשת האינטרנט האלחוטית שיש לבעל הבית ממילא, וכמובן מים וארנונה. רק על חשבון החשמל משלם השוכר - בעל הבית מתקין שעון חשמל נפרד".

הזדמנות מגורים

האטרקטיביות של המרתפים נובעת משתי סיבות: האחת, לרוב הם זולים מדירות אחרות באותו אזור; והשנייה, רבים מהם משופצים ומאובזרים ברמה גבוהה יחסית. "במחיר 4,000 שקל לחודש, כולל הכל, לדירה של 50 מ"ר, אתה יכול לגור בשכונה מצוינת כמו צהלה - זו הזדמנות לשכור דירה קטנה באזור מעולה, במקום בשיכונים הישנים, איפה שיש הרבה דירות קטנות", אומר המתווך.

בהשוואה לדירות ברמות צהלה וגני צהלה הסמוכות - שבהן הבנייה רוויה - המחיר למ"ר של מרתף בצהלה נמוך. "לשכור באזור דירה בשטח של 100 מ"ר עולה כעשרת אלפים שקל לחודש - כלומר, 100 שקל למ"ר, וזה לא כולל חשבונות; לעומת זאת, מרתף של 50 מ"ר עולה 4,000 שקל לחודש - כלומר, 80 שקל למ"ר וזה כן כולל חשבונות. לכן, מגיעים אלי סטודנטים עם תקציב מוגדר שאומרים מראש שהם רוצים דירת מרתף".

המרתף כנכס מניב

עבור בעלי הבתים, "המרתף מהווה נכס מניב - עוד 50 אלף שקל בשנה זה הרבה כסף, גם בצהלה", אומר המתווך. יתרה מזאת, ערך הבית כולו עולה הודות למרתף, וזאת במידה שאין הליכים משפטיים נגד בעלי הנכס. "וילה בשכונה במערב ראשון לציון שווה 3 מיליון שקל, אך אם לבעל הווילה יש יחידת מרתף המושכרת ב-3,000 שקל לחודש, ערך הווילה בעת מכירתה עשוי להיות 3.5 מיליון שקל - גבוה בכ-17%", אומר השמאי ארז כהן, בעל משרד שמאות מקרקעין ולשעבר ראש לשכת השמאים. "מדובר, אם כן, בפתרון שיכול להועיל לשני הצדדים - למשכיר ולשוכר".

עם זאת, חשוב לזכור, שהפיכת מרתף ביתי ליחידת דיור בפני עצמה כרוכה בעלויות נכבדות. "יש להשקיע סכומים גבוהים על מנת להוסיף את כל המרכיבים שיש בדירה - מטבחים, אמבטיות, כניסה נפרדת ועוד", אומר כהן. "השקעה זו לבדה יכולה להגיע לכ-3,500 שקל למ"ר, כ-70% מעלות הקמת מבנה חדש, שעומדת על כ-5,000 שקל למ"ר. בנוסף, צריך לזכור שתשתית למרתפים (ניקוז, ביוב) היא יקרה יותר שכן הביוב במרתפים, מתוקף היותו נמוך יותר מגובה הבית, דורש משאבה שעלויות הקמתה ותחזוקתה גבוהות והיא רגישה לתקלות".

כהן מציע להכשיר את המרתפים למגורים: "להערכתי, במקום שבו זה מתאפשר, צריך לעודד פיצולים שכאלה אפילו כשימוש חורג זמני. ראשית, זה יכול להשביח את ערך הנכס. שנית, לאור השיח הציבורי הער שיש בזמן האחרון על פתרונות דיור זולים, מדובר באופציה שאסור לבטלה ויכולה להיות פתרון זמין לבודדים ולזוגות צעירים, סטודנטים ועוד. גם בבתים משותפים הכוללים מרתף או מקלט הראוי להשכרה - זה יכול ליצור הכנסה לבניין ולהשביח את ערך הנכס", אומר כהן, שמודע לסכנות הבריאותיות הפוטנציאליות - מחסור באור ושחרור של גז רדון מהקרקע למרתף - הקיימות בחלק מהמבנים התת-קרקעיים (ראו מסגרת).

יצור כלאיים נדל"ני

למרות שדירות המרתף אינן חוקיות, ועל אף העובדה שבהעדר חלונות מתאימים ואוורור נאות חלקן מסוכנות, נראה כי יש היצע לא מבוטל - וגם ביקוש - לייצור הכלאיים הנדל"ני הזה. מחד, מדובר ביחידת דיור לכל דבר, בדרך כלל באזור וילות שקט; מאידך, מדובר בבית בתוך בית, ובמרתף ששימש את בעלי הבית עצמם, פתאום גרים זרים גמורים.

בלוחות הנדל"ן האינטרנטיים המרכזיים מתפרסמות בימים אלה למעלה מ-400 מודעות להשכרת מרתפים למגורים, במחירים הנעים בין 1,000 ל-5,000 שקל לחודש. לדוגמה: ברחוב הדסה בשכונת נוה חוף שבמערב ראשון לציון, מוצע להשכרה מרתף בשטח של 28 מ"ר במחיר מבוקש של 2,000 שקל לחודש. "המחיר כולל מסים ומים, אך אינו כולל חשמל (מונה נפרד)", לשון המודעה. "הדירה כוללת מיטה, מזגן, ממיר של הוט, טלוויזיה, מקררון, שולחן ושני כסאות".

דוגמאות נוספות: מרתף של 25 מ"ר ברחוב ניצנים השקט, ליד קניון ערים בכפר סבא, מוצע להשכרה ב-2,100 שקל לחודש; ברחוב מהר"ל בחדרה מוצע להשכרה מרתף בשטח של 60 מ"ר ב-1,800 שקל לחודש; ומחיר זהה מבקשים ברחובות רמב"ם בעיר רחובות על מרתף בשטח של 40 מ"ר.

קהל היעד: סטודנטים

נתוני אתר הנדל"ן winwin מראים כי שכר הדירה הממוצע המבוקש בדירות המרתף עומד על 2,791 שקל לחודש, וכי חמש הערים המובילות בקטגוריה כוללות מוסד אקדמי, ולכן יש בהן אלפי סטודנטים, שנראה כי הם קהל יעד מרכזי למרתפים: העיר ראשון לציון, בית למסלול האקדמי-המכללה למינהל; תל אביב, ביתן של אוניברסיטת תל אביב ושל מכללות נוספות; הרצליה, בה ממוקם המרכז הבינתחומי; רחובות, עירם של מכון ויצמן והפקולטה לחקלאות של האוניברסיטה העברית; ונתניה, מקום מושבה של המכללה האקדמית נתניה.

לוחות הנדל"ן באינטרנט משקפים רק חלק מהיצע השוק, שכן רבים בוחרים לפרסם את הדירה בקטגוריות כלליות ולא מגדירים אותן כדירות מרתף (עד שבא שוכר פוטנציאלי ורואה במו עיניו במה מדובר), או, לחילופין, מפרסמים בלוחות המודעות באגודות הסטודנטים או סומכים על שיווק מפה לאוזן. אחרים נעזרים בשירותיו של מתווך. "חיפשנו בו זמנית בכמה אתרים, התייעצנו עם חברים, פרסמנו מודעות בפייסבוק וניסינו לאסוף כמה שיותר אפשרויות", מספר דייר מרתף ל"גלובס". "בסופו של דבר, את הדירה שלנו מצאנו באינטרנט תחת פרסום של מתווך. היינו לחוצים למצוא דירה כמה שיותר מהר לפני תחילת שנת הלימודים, ולכן העובדה שנאלצנו לשלם למתווך עמלה בגובה שכר דירה של חודש (למרתף) הייתה נסבלת".

לדברי כהן, "שכר הדירה הנמוך למ"ר בדירות המרתף, כמו גם שיטות הבנייה המודרניות המאפשרות בניית מרתף מאוורר ומואר, מראים כי בניגוד לדעה הרווחת, דירות המרתף הן אלטרנטיבה ראויה למגורים באזורי ביקוש מבלי לפגוע באיכות החיים. אופציית דירות המרתף, במידה והשימוש במרתפים יאושר על פי חוק, יכולה להוות חלופה אמיתית באזורים המבוקשים, כנהוג באירופה ובמקומות מסוימים בארה*ב". הוא מוסיף כי על מנת שלא לפגוע בערך הנכס, רצוי להתקין במרתפים חלון אנגלי (חלון גדול שמגיע לגובה הרחוב עצמו) ומערכת אוורור.

קנס ומאסר למשכירים

על-פי חוק התכנון והבנייה, נדרש היתר מוועדת התכנון המקומית לכל הוספה ותיקון למבנה קיים, לרבות שינוי מספר יחידות הדיור במבנה. לדברי עו"ד הנדל"ן שי קידר, שותף במשרד גינדי-כספי, "הפיכת מרתף הבית ליחידה בפני עצמה היא עבירה על חוקי תכנון ובנייה". לדבריו, המדינה מגישה "לא מעט כתבי אישום" בנושא: לאחרונה, בחסות ביהמ"ש לעניינים מקומיים בירושלים, הגיע אדם שהשכיר מרתף למגורים להסדר טיעון לפיו ישלם קנס של 18 אלף שקל. ביהמ"ש גזר עליו גם מאסר על תנאי של חודשיים, במידה שלא ישלם את הקנס.

משרד במרתף? רק לבעל הבית

זאת ועוד: אדם שהשכיר מחסן למטרת מגורים בתל אביב נקנס על-ידי ביהמ"ש ב-50 אלף שקל הן בשל השימוש החורג שעשה בנכס והן מכיוון שלא שילם את היטל ההשבחה הנדרש; אדם שהשכיר את מרתף ביתו לסלון יופי בשכונת מגורים בצפון-מזרח תל אביב נקנס בסכום דומה.

לדברי קידר, הענישה המקובלת במקרים של הפיכת מרתף ליחידת מגורים נפרדת היא "מתן צווי הריסה לעבודות הבניה שבוצעו ללא היתר. לא מדובר בהריסה של המרתף; הכוונה היא לביטול המאפיינים שהופכים את היחידה לנפרדת - ביטול מדרגות המשמשות לכניסה נפרדת, אטימת הדלת הנפרדת וכו'. במרבית המקרים הצו מורה על הריסה לאחר סיום תקופת השכירות, כך שהדייר לא נפגע". במקרים אחרים מחליטה הרשות המקומית לקנוס את בעל הנכס ויש קנסות שמגיעים אף ל-100 אלף שקל, אומר קידר.

קידר מציין כי לאחרונה קיימת מגמה של מתן אישורים לדירות מפוצלות בתנאים מסוימים לאור תיקונים בחוק בעקבות המחאה החברתית. "מן הראוי להתחיל בהליכים של מתן אישורים גם לדירות מרתף על מנת ליצור יותר אפשרויות לדיור בר השגה".

עו"ד עפר טויסטר, בעל משרד המתמחה בדיני תכנון ובנייה, מדגיש כי "רוב תוכניות בניין הערים (תב"ע) המסדירות מרתפים בישראל לא מאפשרות מגורים במרתף. הן מאפשרות, בבתים צמודי-קרקע, שימושים נלווים כגון: חדרי משחקים ולעתים גם משרדים לבעלי מקצוע חופשי המתגוררים בבניין". מי שאחראי על האכיפה הם פקחי הרשות המקומית הפועלים בהוראת ועדת התכנון המקומית.

לדעת טויסטר, "בעת הזו, כשכל גורמי התכנון יושבים על המדוכה כיצד להגדיל את הצפיפות הקיימת באזורים בנויים, מתן אפשרות של תוספת יחידות במפלס המרתף העליון, תגביר את מצאי הדירות. דווקא אזורים של בנייה צמודת-קרקע מתאפיינים בצפיפות דלה וזוהי דרך נוספת להצפיף אותם. עניין זה צריך להיות מוסדר בתב"עות שיבטיחו איכות חיים ראויה באותם מרתפים".

סכנה לבריאות השוכרים

החיים במרתף עשויים להיות מדכדכים במקרים של היעדר תאורה טבעית מספקת, אבל חלק מיחידות הדיור התת-קרקעיות מסוכנות ממש. המהנדס אליעזר גוכמן, מנכ"ל חברת הדס ביקורת מבנים, מסביר כי "בלא מעט בדיקות שאנו עורכים במרתפים שהוסבו למגורים נמצא ריכוז מסוכן של גז רדון, גז חסר צבע, ריח וטעם, והוכח שיש קשר ישיר בין ריכוזים גבוהים של הגז בבתי מגורים, לבין תוספת תחלואה בסרטן הריאות בקרב בני אדם הנחשפים לריכוזי רדון גבוהים במשך תקופות ארוכות. חדירת גז הרדון מהקרקע למרתף נגרמת לרוב בשל סדקים במעטפת המבנה, רצפות הבטון ובחללים בעלי מגע ישיר עם פני קרקע".

לדבריו, "לשם התמודדות יעילה עם הסיכון, יש להתקין ונטה שתפוקת האוויר שלה נקבעת בהתאם לגודל המרתף. בפועל, אנו עדים ללא מעט בעלי נכסים שאינם עושים זאת, ומסכנים את בריאות השוכרים, שכלל אינם מודעים לבעיה".

נוסף לכך, חדירת מים לחלל המרתף היא "ליקוי שכיח, בעל השפעה ישירה על בריאות השוהים בו", אומר גוכמן. "הרטיבות גורמת לטחב ולעובש ומורידה באופן משמעותי את איכות האוויר במרתף. הבעיה העיקרית היא עלויות הטיפול בליקוי, שיכולות בנקל להאמיר לעשרות אלפי שקלים ויותר, תלוי בגודל הנכס ובאפשרות לבצע עבודות חפירה. אי לכך, בעלי בתים אינם מעוניינים להיכנס לתוך סאגה כירורגית של חפירות מסביב לקירות החיצוניים על מנת לאטום, ומטפלים בבעיה באופן קוסמטי בלבד".