מדד גלובס-הומלס לחודש יוני: קיפאון במחירי הדירות

חצי שנה לסיום 2012, ולפי שעה הדיבורים וההערכות על פאניקה בקרב משקיעים שירצו למכור דירה לפני שתסתיים השנה, לא ניכרים בשטח.

כזכור, בסוף 2012 אמורה להיכנס לתוקף החלטה לצמצם את הזכאות לפטור ממס שבח למוכרי דירת מגורים, ולהאריך את פרק הזמן הנדרש בין מכירה למכירה מ-4 ל-8 שנים, צעד שנועד לתמרץ משקיעים להיפטר עד סוף השנה מדירתם. ובכל זאת, על פי נתוני המחירים המבוקשים בלוח הומלס, בחודש יוני כמעט ולא נרשמו ירידות מחירים בישראל. האזור היחיד בארץ שהציג ירידת מחירים רוחבית בכל סוגי הדירות היה עכו-נהריה, אזור שסובל מלכתחילה מהיצע וביקוש נמוכים יחסית של דירות למכירה, כאשר גם שם הירידות הסתכמו ב-0.4%-0.7% בלבד.

עם זאת, הסנטימנט השלילי בשוק הנדל"ן לא נעלם מעיני המוכרים והמגמה כעת היא של קיפאון ויציבות. רק שלושה אזורים רשמו עליות, גם הן מינוריות בלבד (פחות מאחוז), בכל סוגי הדירות: ירושלים, חיפה ובאר שבע והדרום.

 מדד הומלס

במקביל, בשוק השכירות נרשמה בחודש האחרון מגמה ברורה למדי של ירידות מחירים, בעיקר בדירות הגדולות (ארבעה וחמישה חדרים). קרוב לוודאי שמשפחות רבות לא המתינו לרגע האחרון וכבר סיכמו את חוזה השכירות לשנה הקרובה, כך שהמשכירים צריכים היום להתאמץ מעט יותר ולהתגמש במחירים כדי למצוא שוכרים.

מחיר השכירות המבוקש לדירות ארבעה חדרים ירד החודש בפתח תקוה, נתניה, עכו-נהריה, ראשל"צ, בקעת אונו, מודיעין, אשדוד-אשקלון וביישובי השרון.

ובכל זאת, מדובר כרגע בעונה הרותחת בשוק המיועד לסטודנטים. בדירות הקטנות ובמוקדי הביקוש לצעירים נרשמה גם החודש עלייה במחירי השכירות: ברמת גן-גבעתיים עלה בחודש האחרון המחיר המבוקש להשכרת דירת שלושה או ארבעה חדרים ב-2.8% ו-2.6%, בהתאמה (תל אביב, האחות הגדולה, הסתפקה בעלייה צנועה יותר של 0.3% ו-1.6%, בהתאמה). חיפה ובאר שבע, שני מוקדים סטודנטיאליים מובהקים, רשמו ביוני עלייה במחיר המבוקש לשכירות בכל סוגי הדירות.

נזכיר כי בשבוע האחרון הצהירו משרדי האוצר והשיכון על כוונתם להקים בישראל שוק ממוסד של עשרות אלפי דירות להשכרה, בעזרת תמריצי מיסוי והנחות בקרקע לגופים מוסדיים. לפחות כרגע, לא נראה שההכרזות מבהילות את המשקיעים. על פי נתוני הלמ"ס, ישנן כיום 550 אלף דירות להשכרה בישראל, המייצרות תשואה ממוצעת של כ-3.6% ברוטו למשקיעים.

 מדד הומלס

מתודולוגיה:

להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".

המדד מציג שני פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.

חשוב לזכור שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.