תחקיר "גלובס": כך קיבל סמי שמעון פטור ממכרז נדל"ן

כיצד מקבל בעל הון קרקע בפטור ממכרז משיקולים לאומיים-חברתיים, ובהמשך עושה בה כרצונו? המיליארדר הישראלי סמי שמעון איננו כבר שלוש שנים, אבל המרכז המסחרי שהקים באזור תעשייה פולג בנתניה, "אלכסנדרה סנטר", פועל גם פועל. זאת למרות שהמטרה שלשמה קיבל שמעון המנוח פטור ממכרז על הקרקע הייתה להקמת מתחם קמעונאי-סיטונאי בייעוד לתעשייה ומלאכה, לאחר שהלהיב את קברניטי המדינה ברעיון להוזלת עלויות לצרכני ישראל.

25-50 דונם קרקע

סיפורו של מתחם "אלכסנדרה סנטר", הקרוי על שם בתו של שמעון, מתחיל לפני 20 שנה. שמעון, בעל השליטה בחברת עיבוד התוצרת החקלאית, היזמות והנדל"ן, יכין חקל, כתב לשר השיכון דאז, אריאל שרון, על כך שלארץ עומדת להגיע משלחת של הנהלת חברת Booker, בעלת רשת חנויות Cash & Carry (סיטונאות "שלם וקח") באנגליה. במכתב מאפריל 1992, כותב שמעון שהחנויות משרתות אך ורק בעלי מכולות, בתי מלון, בתי אבות ומסעדות.

במכתב מבשר שמעון על החלטת החברה להקים בארץ רשת של שמונה מרכזים סיטונאיים שיציעו לבעלי מכולות, מלונות, בתי אבות ומסעדות לרכוש אספקה. שמעון הוסיף במכתבו שברשת יהיו "המחירים הנמוכים ביותר". לדבריו, "על ידי כך שהרשת בעצמה מספקת הסחורה, נחסכת עלות של אנשי מכירות ורכביהם ולכן תהיה הוזלה משמעותית של מצרכי מזון לעקרת הבית, על כל המשתמע מכך".

כדי להוציא לפועל את הבאת החברה לארץ, הודיע שמעון לשרון על הצורך לאתר ולרכוש שטחים בגודל 25 עד 50 דונם כל אחד, בשמונה אזורים בארץ. בהמשך קיבל שמעון מכתב משר האוצר דאז, יצחק מודעי, שסיפר לו ששמח לשמוע על הגעתה של חברת בוקר-קאש אנד קארי (החברה עצמה משתמשת גם בשם 'קאש אנד כארי') לארץ ועל כוונתה לפתוח מרכזי אספקה, "במטרה להוריד בשיעור ניכר את המחירים לצרכן בחנויות, כתוצאה מחיסכון בהוצאות הובלה, אחסנה, סבלים, רישום-מלאי ומסמכי חיוב".

התוכנית של שמעון להקמת מרכזים לאספקת מזון לחנויות קמעונאיות, "בפרויקטים חדשניים בהיקף יותר מ-60 מיליון דולר", הגיעה במאי 1992 למועצת מקרקעי ישראל, בראשה עמד אז שרון כשר השיכון. המועצה דנה בבקשת חברת קאש אנד קארי להקצאת קרקע ללא מכרז. המועצה החליטה שבקשה זו תידון בוועדה לפטור ממכרז, כל פרויקט לגופו, "מתוך גישה חיובית ובתנאים המיוחדים שיתחייבו מן האופי המיוחד של כל פרויקט".

"דיון מחודש"

באוגוסט 1992 התכנסה ועדת הפטור במינהל והחליטה להקצות לקאש אנד קארי קרקעות בפטור ממכרז (בתשלום מלא, לפי הערכת שמאי) בארבעה אתרים בארץ - שניים במרכז הארץ (ללא פירוט ספציפי), אחד בירושלים ואחד בחיפה. במסמכים מאוחרים יותר מתברר שלמעט העסקה בנתניה, לא מומשו שאר העסקאות. בהחלטותיה הדגישה ועדת הפטור ש"אין מדובר בהקמת מרכזים מסחריים - קניונים וכי המדובר במרכזי שיווק סיטונאיים למזון בקרבת הערים".

בדצמבר 1992 הורתה ועדת הפטור על הקצאת 33 דונם באזור תעשייה פולג בנתניה למרכז הראשון. העסקה אושרה במארס 1993 לתקופת חכירה של 49 שנה. חוזים שנחתמו בין החברה למינהל מציינים שמטרת ההקצאה היא מרכז לאספקת מזון לחנויות קמעונאיות.

במסמכי המינהל מפורטת התמורה הכספית בעד המגרש - 6.11 מיליון שקל, תשלום עבור דמי שימוש שנתיים מהוונים לתקופת החכירה. לפי אחד התנאים, לחברה ידוע שאם יתווספו שטחי שירות או שימושים שונים ממטרת ההקצאה, בהסכמת העירייה, יבחן המינהל את הנושא, ואם יתברר שיש תוספת זכויות, היזם ישלם את הפרשי הערך.

בחוזה חכירה מ-2006 בין המינהל לקאש אנד קארי כתוב במפורש שמטרת החוזה היא תעשייה ומלאכה - מרכז לאספקת מזון לחנויות קמעונאיות ושהחוכר מתחייב להשלים בניית המבנים באופן שישמשו למטרתם, והתחייבות זו היא תנאי יסודי בחוזה.

אבל מתברר שכבר במאי 2002, גילה מנהל המינהל דאז, יעקב אפרתי, שתנאי העסקה לא מתקיימים. אפרתי כתב לשמעון שבאפריל אותה שנה הביא מחוז המרכז במינהל את הנושא לדיון בפני ההנהלה, "ואז הובאה לידיעתי העובדה, שבהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל בעניין שבנידון, הוקצה הנכס לחברה בפטור ממכרז לפי החלטת ועדת הפטור מדצמבר 1992. הן החלטת המועצה והן החלטת ועדת הפטור העמידו תנאים ברורים להקצאה, שבחלקם אינם מתקיימים, ומנימוק זה אנחנו נדרשים להביא את הנושא לדיון מחודש".

על כן, לא ברור מדוע חתם המינהל על חוזה חכירה עם קאש אנד קארי ב-2006. בסוף 2007 נחנך מתחם הבילוי, הקניות והקולנוע בשטח 8,500 מ"ר. לפי אתר האינטרנט של המתחם, שטח משרדי ההיי-טק כוללים 15 אלף מ"ר בשני בניינים בשלב א', ושלב ב' כולל שני מבנים נוספים בשטח 13,500 מ"ר כל אחד. מבדיקת "גלובס" עולה שחלק מהשימושים, בעיקר בתי הקולנוע, טרם אושרו סופית במוסדות התכנון. התקבלה החלטה חיובית בוועדה מקומית, אולם היא טרם אושרה במינהל.

שימושים חורגים

והנה, בחלוף שנתיים מחוזה החכירה, מגלה המינהל שבשטח נעשים שימושים חורגים. ביוני 2008 קיבלה קאש אנד קארי מכתב מעו"ד אוריה פרסה ממחלקת עסקאות של המינהל, בו נכתב מפורשות כי בניגוד למטרת "מרכז לאספקת מזון לחנויות קמעונאיות בייעוד תעשייה ומלאכה", מתחוור ש"מבדיקת מפקח מטעמנו, נמצאנו למדים כי הנכס בפועל משמש, בין היתר, למסעדות, חנויות, משרדים ובתי קולנוע - דבר שנוגד את מטרת החכירה שלשמה הוקצתה הקרקע ומהווה הפרה יסודית של חוזה החכירה".

הנושא עולה פעם נוספת בדיון אצל מנהל המינהל, ירון ביבי, באוקטובר 2009. נציגי קאש אנד קארי ביקשו בדיון לשלם את הפרשי ערך הקרקע, כפי שמופיע באחד התנאים בחוזה, וציינו שהפרויקט שלשמו הוקצתה הקרקע "אינו רווחי ואינו כלכלי".

המינהל הבהיר לחברה שכוונת הסעיף הייתה לתוספת שטחים או שימושים לשימוש העיקרי. "היינו, הואיל והשימוש העיקרי אינו מתקיים, אין רלוונטיות לפרשנות החברה את הסעיף הנ"ל". המינהל הבהיר בדיון ש"מדיניות המינהל הינה להקצות קרקע למטרות סחירות רק במכרזים. פרויקט כזה ראוי היה שייצא במכרז. מדובר בפרויקט שהוקצה לחברה בפטור, בהחלטת מועצה מיוחדת, שתנאיה לא קוימו בסופו של דבר".

הרשעה ביוני 2011

במקביל, התקיימו במתחם הליכים משפטיים במישור התכנוני. כתב אישום הוגש נגד קאש אנד קארי על ידי עיריית נתניה בגין חריגות בנייה ושימושים לאולמות קולנוע ואולם שעשועים ואכלוס ללא טופס 4, באשמת ביצוע עבודות ושימוש במקרקעין ללא היתר ובסטייה מהיתר, ובאשמת אכלוס ללא טופס 4 בסטייה מהיתר. החברה הורשעה על פי הודאתה ביוני 2011 בעבירות שמפורטות בכתב האישום, ולפי גזר דין שהתקבל בדצמבר 2011, הוצא צו איסור שימוש חורג וצו להוצאת טופס 4, שביצועם נדחה ב-12 חודשים. קאש אנד קארי נידונה לקנס כספי והתחייבה כספית שלא לעבור עבירה נוספת על פרק י' לחוק התכנון והבנייה ("עבירות ועונשים").

האגודה לצדק חלוקתי פנתה לאחרונה למינהל ולגופים נוספים בבקשה שיגישו תביעה לפינוי המתחם. האגודה מסרה בתגובה: "האגודה לצדק חלוקתי קראה לאכוף את הדין על מתחם 'אלכסנדרה סנטר' ולהגיש תביעה לפינויו, וזאת בשל הפרה יסודית של הסכמי החכירה מול המינהל, זכייה בקרקע בפטור ממכרז שלא כדין ובאמצעות מצגי שווא. האגודה טענה בפני מקבלי ההחלטות כי הקמת קניון יוקרתי ובנייני משרדים לשימוש מסחרי (במקום מרכז שיווק סיטונאי) מהווים הפרה יסודית ובוטה של תנאי הסכם החכירה.

"כמו כן, טענה האגודה כי במקרה דנן נגרם גם נזק עצום לאזרחי מדינת ישראל, שכן הקצאת קרקע בגודל 33 דונם לשימוש מסחרי ולהקמת מתחם מסחרי שכזה, מבלי לערוך תחילה מכרז - משמעו הפסד כספים אדיר לקופה הציבורית (כספים שהציבור בישראל זקוק להם נואשות), פגיעה בערכי השוויון והתחרות ההוגנת על משאבי הציבור ופגיעה קשה בשלטון החוק ובעקרונות יסוד חוקתיים".

עו"ד אמיר חן מסר בשם חברת קאש אנד קארי: "היזם המנוח סמי שמעון תכנן להקים בארץ מיזם סיטונאי-מסחרי שפעל בהצלחה במדינות אחרות בעולם. הצלחת הפרויקט הייתה תלויה, בין היתר, בכך שהמינהל יקצה כמה מגרשים בכמה אתרים בארץ. לצערנו, המינהל לא עמד בהבטחתו והמיזם שהוקם בסכומי עתק (מעל 280 מיליון שקל), עמד בשיממונו. לאחר שגם פניותיו של מר שמעון למינהל לבטל את העסקה לא נענו, אישר המינהל לחברת 'קאש אנד קארי' להשתמש במגרש לשימושים אחרים ממטרת ההקצאה הראשונית (שהיתה אף היא לשימוש קמעונאי-מסחרי), והכל בהתאם לתוכנית בניין ערים שבתוקף. ההסדר מצא את ביטויו בתיקון חוזה החכירה שבין החברה למינהל. תיקון החוזה כאמור כרוך בתשלומים שונים שעל החברה לשלם למינהל, ובימים אלה היא ממתינה לקבלת שומה מהמינהל. החברה מקווה שפרסום הכתבה יזרז הנפקת שומה".

"הכול באישור"

עו"ד יוסף בנקל, המייצג את מנהל העיזבון של סמי שמעון, מסר כי "מתוקף מינוי מרשנו, שופט (בדימוס) גל גוטזגן כמנהל העיזבון, הוא משמש דירקטור בקאש אנד קארי עם חמישה דירקטורים נוספים. העובדות הנזכרות בפנייה אינן בידיעת מרשנו, אך מבדיקה שערך עם המופקדים על הנושא בחברה נמסר לו כי כל שנעשה במקרקעין נעשה באישור ובהסכמת המינהל ויתר הרשויות המוסמכות".

מהמינהל נמסר, כי "לאור התנהלות החברה במתחם, פנה היועץ המשפטי למינהל, עו"ד יעקב קוינט, לפרקליטות המדינה לצורך הגשת תביעה. מאז התקיימו כמה דיונים בנושא והמינהל נדרש לקיים בדיקות נוספות כדי להיערך להגשת תביעה משפטית בנושא".

מפרקליטות המדינה נמסר שאמנם נערכה התייעצות עם הפרקליטות, אך הנושא אינו בטיפולה, אלא בטיפול המינהל.

 סמי שמעון / צילום: קובי קנטור

 השתלשלות הפרשה