יעקב אטרקצ'י: "אפילו בהקפאת ההליכים מכרנו דירות"

בחודש מאי האחרון, בעיצומם של משבר עולמי, קיפאון בנדל"ן המקומי ומצוקת האשראי, השלים יעקב אטרקצ'י את רכישת השליטה בחברת הנדל"ן אאורה השקעות, שנקלעה לקשיים והייתה בהקפאת הליכים, לאחר שצברה חובות אג"ח בסך 260 מיליון שקל. אטרקצ'י, שהחזיק ב-40% מהמניות של החברה-הבת אאורה ישראל, זכה בהתמחרות על רכישת השליטה בחברה-האם מידי שותפיו בועז משעולי ויוסף צליח, תמורת 3.5 מיליון שקל והזרמת הון בסך עשרות מיליוני שקלים נוספים.

אין זו הפעם הראשונה שהוא לוקח סיכונים. לפני כשמונה שנים, כשפרש מחברת לור"ם הממשלתית (ראו להלן), החליט אטרקצ'י להקים חברת נדל"ן משלו. כדי להביא מהבית הון עצמי בסך מאות אלפי דולרים כפי שדרשו הבנקים, הוא מכר את ביתו במושב בן שמן, פדה את כל חסכונותיו ועבר לגור בשכירות. "לא כולם היו עושים את מה שאני עושה", הוא מודה.

ביום שאחרי הרכישה הנוכחית, הבעיה הראשונה שאיתה ייאלץ להתמודד היא תיקון השם הרע שנוצר לחברה בתקופה הבעייתית. אטרקצ'י מודה שמדובר בבעיה, אבל לא כזו שאי אפשר לתקן.

- איך מרגיעים את הקונים?

"אתה מראה את המוצר, את החברה ואת כל הפרויקטים. עובדה שבתקופה של כמעט שנה בהקפאת ההליכים, כשהיו כותרות שהחברה לא מחזירה אג"ח, מכרנו להערכתי בין 70 ל-80 דירות ביהוד ועשרות דירות במצליח ובפרדס חנה. כל היום הייתי צריך להסביר שאין לי אחות, לא רק לרוכשי דירות, גם לחברים. אבל היה לנו מה להסביר כי החברה היא חברה טובה".

- יש מחשבה לשנות שם?

"אנחנו בודקים את זה. נטיית לבי היא לא לשנות את השם. החברה כבר מכרה כמות לא מבוטלת של יחידות דיור בשנים האחרונות ואני חושב שהפרויקטים מוצלחים. לבוא בשם חדש זה כאילו שמחקת את כל מה שעשית. יקח עוד כמה חודשים, הכותרות בגוגל יתחלפו. נעשה עשייה טובה ויהיו כותרות טובות.

"אני חושב שאנשים מבינים שיש בעלות חדשה. מחקנו הכול. אף נושא משרה בחברה ואף עובד בחברה לא נשאר. אין זכר להנהלה הקודמת. גם הציבור וגם בעלי השליטה הקודמים, כולם הפסידו".

במסגרת רכישת אאורה, מלבד אותם 3.5 מיליון שקל שהלכו לקופת הנאמנים, התחייב אטרקצ'י להזרים הלוואות בעלים בגובה 35 מיליון שקל לפרויקטים שונים של החברה, להנפיק סדרת אג"ח חדשה, בהיקף 100 מיליון שקל, שתחליף את סדרות א' עד ד' (שהיקפן עומד על כ-160 מיליון שקל). שתי סדרות אג"ח אחרות, ה' ו-ו', הנהנות מביטחונות של פרויקטים שונים בישראל, יישארו כמעט ללא שינוי בהיקף של כ-120 מיליון שקל. אאורה השקעות נסחרת כיום בתל אביב בשווי של כ-130 מיליון שקל, אחרי שבשיאה הגיעה לשווי של 300 מיליון שקל, משם צללה לשווי של מיליונים ספורים בלבד.

- זה אומר שהשארת הרבה אנשים מתוסכלים מאחור.

"בעלי האג"ח בסדרות א'-ד', עם כל הכבוד, השקיעו ברומניה. שיגידו תודה שהם מקבלים חלק מהכסף. לאאורה ישראל לא היה יד ורגל בכל השקעות חו"ל האלה. בשום פרויקט בארץ לא רק שלא הפסידו, אלא הרווח היה יותר מהמקובל בענף".

"הייתי טוטאלי"

הפרק הקודם בחיי אטרקצ'י הסתיים בטון צורם. עקב ביקורת קשה שהטיח בו בג"ץ, לאחר הדחת חשב החברה שהתלונן על שחיתות, הוא נאלץ לסיים כהונה של שש שנים כמנכ"ל החברה הממשלתית לור"ם (החברה לפיתוח לוד-רמלה).

"אין לי בעיה עם מה שהיה פעם", הוא אומר. "אני מייחס את זה לזה שהייתי צעיר מדי. לא הייתי רגיש מספיק והייתי קצת אגרסיבי. אמרתי שאני בא לכבוש את העולם והייתי טוטאלי, לטוב ולרע. אם אני 10% או 100%, או אם אני חברה פרטית או ציבורית, אני מתנהג אותו דבר. אני עובד מהבוקר עד הלילה ואני דורש. בגופים ציבוריים אתה צריך להיזהר, להקפיד בכבודם של אנשים, ואני לא הקפדתי. בדיעבד, אני שמח שעברתי למגזר הפרטי וחבל שלא עשיתי את זה עשר שנים קודם לכן. אין סיכוי בחיים שאני אעבוד בתפקיד ממשלתי יותר".

- ובמגזר הפרטי הסתבכת עם שותפים שהתפתו לחלומות מעבר לים.

"היה לי שיתוף פעולה מוצלח בבאר יעקב וביהוד עם משעולי וצליח ואז אמרנו 'בואו, נמסד את הקשר ונקים חברה שתפעל בארץ'. הם היו אמורים לדאוג לגיוס כספים עבור הפעילות בחו"ל. בשנת 2008, במשבר, הבנתי שהשותפות הייתה טעות. אומרים שאסור לשים את כל הביצים בסל אחד, אבל הם שמו כמעט את כולן ברומניה. בדיעבד, זו הייתה טעות קשה, אבל אם רומניה הייתה עולה היו אומרים שהם גאונים".

- הצרות ברומניה הרחוקה, ואתה תקוע עם 40% בחברה-הבת, שהיא הבייבי שלך.

"כן. אבל זו חברה מצוינת לאורך כל התקופה. אם לא היו הפרויקטים בישראל, אאורה השקעות הייתה נופלת לפני כמה שנים. אחרי המשבר ב-2008 הפעילות בארץ הניבה לנו רווחים של עשרות מיליונים, ואני, כשותף, גיליתי הרבה אורך רוח. לא נקטתי פעולה וחשבתי שאולי הם יתאוששו. בסוף, כל החמצן שהם קיבלו מהארץ, עשרות מיליוני שקלים רווחים מהפרויקטים, לא הספיק".

- והם לא לחצו אותך לייצר תזרים מזומנים מהיר, גם על חשבון רווחיות?

"לא הסכמתי. באאורה ישראל, למרות שהיחס היה 40% לי ו-60% להם, בהסכם ההקמה הדירקטוריון היה 50% לכל צד. לא הסכמתי ששקל יזלוג למקום אחר ולכן החברה יציבה וחזקה. ממש כעסו עלי, אבל זה האינטרס של החברה. אני לא אשם. לא הייתי קשור ולא השקעתי בחו"ל כלום. המומחיות שלי היא בישראל".

"חבילה טובה"

המומחיות של אטרקצ'י, כאמור, בישראל, אבל רכישת השליטה בחברה-האם הורישה לו חבילה של נכסים מעבר לים. "מה שעניין אותי זה הפרויקטים בארץ, אבל הנאמן לא הסכים להפריד ביניהם".

לדבריו, הפעילות של החברה מעבר לים - הכוללת 35% במלון דירות בניו יורק, קרקע בהונגריה וכמה פרויקטים בתחום המגורים והמסחר ברומניה, תומחרה בשווי אפסי. ברגע שהוא קיבל לידיו את המושכות הוא ניקה אותה מכוח אדם מיותר: "היום יש כאן חדר אחד שמטפל בחו"ל. לאאורה השקעות היה מטה בתל אביב, היום אין כלום. אין משרדים, אין עובדים. היתרון הגדול שלי הוא שקניתי את הנכסים במסגרת הסדר של בית משפט ואין לי ריקורס על החברות-הבנות ברומניה. נכס מכביד או נכס מדמם, אני יכול לוותר עליו".

- כמה עולה הפעילות בחו"ל בכל חודש?

"הפעילות עלתה מאות אלפי שקלים בחודש והצלחנו לצמצם אותה לעשרות. אני מניח שבסופו של דבר נדע לצמצם את הפעילות שם יותר. אני גם מאמין שאם השוק שם יתאושש, אפשר יהיה להוציא משם תוצרת, אבל זו לא הולכת להיות הפעילות המרכזית של החברה. הפעילות היא פה בישראל.

"בשורה התחתונה, החבילה היא טובה. קיבלנו את כל הפעילות בארץ, עם פלטפורמה ציבורית ועם מצב שאנחנו יכולים גם לגוון את מקורות המימון העתידיים ולהיכנס לעוד פרויקטים. בשנה האחרונה, מה לעשות, הבעלים הקודמים תקעו את החברה. חלק מהפרויקטים שהיו יכולים לצאת לשיווק נתקעו. היום הכול זז. אין משקולת על החברה ואנחנו לא במצב שאנחנו צריכים לממש נכסים במהירות או משהו כזה. פרויקטים יבשילו, דירות יימכרו ומהעודפים יחזרו האג"חים".

"קבלנים יפסידו"

לאאורה ישראל כ-1,900 דירות בבנייה בכמה פרויקטים ופעילות ענפה ביהוד, ברמלה, בפרדס חנה, באילת ובחולון. בנוסף, לחברה הפרטית של אטרקצ'י, ס.י. אבן, פרויקטים בנס ציונה, בבאר יעקב, בנתניה ובתל אביב.

"מעולם לא התפרעתי במחיר ושילמתי הרבה. בכל העסקאות שלנו, קנינו את הקרקע בזול. בפרדס חנה, למשל, קניתי קרקע ב-130 אלף שקל לדירה. ביהוד שילמתי כ-300 אלף שקל לדירה והעסקאות שלנו עמדו במבחן. כשאתה קונה טוב, גם כשהשוק עולה וגם כשהוא יורד המצב שלך בסדר. כשאתה קונה בשיגעון אתה בסכנה איומה".

- רואים את זה היום בשטח?

"אתה רואה פרויקטים שלא מתרוממים. רואה בנקים שלא בכל פרויקט נותנים אשראי. קבלנים יפסידו כסף, כי השוק נהיה משוגע. אבל כשיש חוסר וודאות, זה זמן טוב לחפש עסקאות חכמות וזה זמן טוב לקנות במחיר הנכון.

"אם אני מסתכל מיולי 2011, אני חושב שהמחירים בשוק ירדו ברמה שבין 5% ל-7%. בשלושת החודשים האחרונים השוק התייצב ואני אפילו רואה עלייה של 1%-2%. בקרקעות אין הרבה עסקאות וכשיוצאת קרקע באזורי הביקוש, זה במחיר מלא לגמרי".

- הממשלה מבטיחה הורדת מחירי הדירות.

"אני מאמין לשר השיכון שהוא רוצה. מפרגן לו. אבל שמישהו יראה לי איפה הוציאו קרקעות באזור המרכז. בתל אביב, כלום עם שום דבר. בחולון, שום דבר. בבת ים, כמעט שום דבר. אז איך תדביק את הביקושים? זה לא שהשר לא רוצה, הוא לא יכול. עכשיו התעורר כל הסיפור על פינוי מחנות צה"ל. אין ספק שצריפין ותל השומר הן עתודות קרקע פנטסטיות, אבל אני אומר כאן ועכשיו ש-10 שנים לא יהיה שם כלום. מה משרד הביטחון פתאום נהיה לי מתכנן? יש הבדל בין יזם ששם את כספו ורץ בוועדות ודופק בדלתות, לבין פקיד במינהל ששותה כוס קפה והולך בארבע הביתה".

- מה החזון של החברה?

"לחברה פעילות של בין 400 ל-500 דירות בשנה ואני שואף שהיא תהיה בין בינונית לגדולה. לא רוצה להיות שחצן, אבל אני בהחלט חושב שבשוק הנדל"ן הישראלי למגורים אין היום חברות דומיננטיות והשוק מתפזר בין 20-30 יזמים. אני לא עושה עוד עסקה ועוד עסקה כדי להגיד שאני יותר גדול. אני עושה עסקאות איפה שאני חושב שאפשר להרוויח, בפרופורציות נכונות ובמינוף סביר. אני לא מוכן להיות במצב שאם חס וחלילה פתאום השוק נתקע אין לי כסף להחזיר. אני רואה באאורה ישראל מפעל חיים ואני רואה את החברה הזאת בבעלותי גם עוד 20-30 שנה".

- איפה לא נראה אותך?

"יש מקומות מאוד תחרותיים, כמו ראש העין או יבנה, ששם השוק הוא של קבלנים. הרווח, אם יגיע, יהיה מהקבלנות. אני לא שם".

- לא תיכנס שוב לשותפות?

"שותפות בפרויקטים כן, אבל לא שותפים בתוך הבית. בשנה האחרונה סבלתי על לא עוול בכפי ואני לא מוכן לעבור את זה עוד פעם. למה צריך לסבול באשמת אחרים?".

"אף אחד לא רצה לשמוע על ישראל"

כשאטרקצ'י מגולל את השתלשלות העניינים בשותפות שבין אאורה ישראל לאאורה השקעות הוא מתייחס גם לתקופת הזוהר והשאננות של יזמי הנדל"ן הישראלים במזרח אירופה.

"בדצמבר 2007, אחרי שהקמנו את חברת אאורה, עשינו מצגת למשקיעים בשוק ההון. באו מלא אנליסטים. בעלי החברה דיברו ודיברו, הציפו את כל הפרויקטים בחו"ל, ואחרי שהם סיימו הם שאלו אם מישהו רוצה לשמוע על הפעילות בישראל. אף אחד לא רצה לשמוע".

האסטרטגיה של אאורה ברומניה הייתה לרכוש קרקעות ונכסים מסחריים בערי שדה. "עד לפני שלושה חודשים אני בעצמי לא ידעתי איפה המקומות האלה. רק שמות, ואפילו לא ידעתי להגות אותם. זה כמו להשקיע בירוחם או בדימונה. באו ישראלים לאותם מקומות ובנו להם דירות שלושה חדרים של 90 מ"ר. בניין יפה, עם פרקטים, כמו דירה בתל אביב. הבעיה היא שדירה שם אפשר למכור ב-60 אלף יורו, ורק לבנות את הדירה עלה 100 אלף יורו. הישראלים חשבו שהם יבנו מוצר יותר טוב ואז ישלמו להם, ולא הבינו שאין להם כסף לשלם".