משבר הנדל"ן הקשה באירופה הסב הפסדים כבדים למוסדיים בישראל שהשקיעו בתחום בעיקר דרך חברות מתמחות. קבוצת מור נדל"ן בינלאומי, שגייסה כ-58 מיליון אירו, פרסמה רק עתה את התוצאות לסיכום 2011, אך למשקיעים לא היו ציפיות גבוהות - רשמה בשורה התחתונה הפסד של 12.3 מיליון אירו.
קבוצת מור נדל"ן בינלאומי פועלת בתחום ייזום נדל"ן במדינות מונטנגרו, רומניה, בולגריה וגיאורגיה. מנכ"ל החברה הוא רביב קורן והיו"ר הוא אבי חרל"פ, נציג משפחת מנור המושקעת גם כן בחברה. החברה הוקמה ע"י עוה"ד יובל כהן ויצחק סגל בשנת 2007 ביחד עם איזי תפוחי וג'וש רוזנצווייג, אך הם כבר אינם נושאים בתפקיד כלשהו בחברה.
בשנת 2011 רשמה מור נדל"ן בינלאומי הכנסות של 736 אלף אירו בלבד ולמעשה מיום הקמתה לא הצליחה לרשום הכנסות משמעותיות. ההפסד אשתקד מצטרף להפסדים של 23.4 מיליון אירו שצברה בשנים 2010-2008 ובסך הכול רשמה החברה הפסד מצטבר של 36 מיליון אירו מיום הקמתה.
לדוחות הכספיים מצורפת עדיין הערת "עסק חי", כפי שהיה בדוחות הקודמים, בשל חשש לגבי יכולת ההישרדות של החברה - בקופה נותרו רק 0.6 מיליון אירו. רואי החשבון של החברה הפנו את תשומת לב המשקיעים לתזרים המזומנים השלילי מפעילות שוטפת בהיקף של 782 אלף אירו ובדבר היעדר אמצעים נזילים בחברה לעמידה בהתחייבויותיה ולמימון פעילותה השוטפת.
את הדוחות הכספיים הכין משרד BDO זיו האפט שהחליף השנה את משרד ברייטמן אלמגור. בשנים 2007-2008 רואי החשבון של החברה היה משרד סומך חיייקין.
נקודה מעניינת בדוח החברה היא סעיף הלוואות מבעלי מניות, שהיה עד היום בהיקף של כ-43 מיליון אירו, והחל משנת 2011 אופס לחלוטין. בדוחות מוסבר שחיי הקרן הוארכו וההלוואות אילו נרשמו וסווגו בהון העצמי של החברה - מהלך חשבונאי זה הביא לכך שגירעון של כ-12 מיליון אירו בהון העצמי בשנת 2010 הפך להון עצמי חיובי בהיקף של 18.5 מיליון אירו ב-2011.
ההלוואות התקבלו מהמשקיעים של מור נדל"ן בינלאומי בין השנים 2007-2008 ואז נקבע שחיי הקרן 6 שנים עם זכות הארכה בשנה נוספת. בשנת 2011 הוסרה מגבלה זאת ולכן ניתן היה לשנות את סיווג ההלוואות. ההשקעה בחברה בוצעה בזמנו משיקולי מס בחלקה (25%) בדרך של רכישת מניות ובחלקה (75%) בדרך של הלוואות בעלים.
במהלך 2011 גייסה החברה חוב מבעלי המניות שלה בהיקף של 8.4 מיליון אירו (בריבית שנתית של 10% וכנגד שעבוד מרבית נכסי הקרן). להערכת החברה עדיין קיים חוסר תזרימי של 0.9 מיליון אירו עד לסוף השנה וחוסר תזרימי של 1.7 מיליון אירו בסוף 2013. לחברה תוכניות לממש נכסים או לגייס הון בהיקף של 2 מיליון אירו.
למרות שלדוחות הכספיים הוצמדו הערכות שווי לנכסי החברה באירופה קשה מאוד להאריך מה ערכם האמיתי במחירי שוק. שווי נכסי החברה בדוחות מסתכם בהיקף של 48 מיליון אירו, אך המוסדיים המחזיקים בני"ע (הראל, פסגות, אלטשולר שחם, הכשרה ביטוח ואחרים) כבר מחקו בספרים שלהם את מרבית ההשקעה.
לפי הדוחות לחישוב שווי נכסי נטו ליחידה שווי נכסי החברה נטו היה בשנת 2008 - 58.8 מיליון אירו, בשנת 2009 - 64.5 מיליון אירו, בשנת 2010 - 51.8 מיליון אירו ובשנת 2011 - 43.2 מיליון אירו (לפי מימוש מהיר שווי הנכסים 32.8 מיליון אירו).
מור נדל"ן הוקמה בשנת 2007, בשלהי תקופת הבועה שהתנפחה בשוקי הנדל"ן של מזרח אירופה, על ידי עורכי הדין יובל כהן ויצחק סגל (שהחזיקו ב-84% ממניות חברת הניהול). השניים צברו ניסיון בעסקאות נדל"ן פרטיות במונטנגרו והצליחו לגייס כ-50 מיליון אירו ממשקיעים פרטיים ומוסדיים בישראל.
ב-16% מחברת הניהול החזיקו איזי תפוחי, נשיא ארגון הבונדס בארה"ב, וג'וש רוזנצוויג, לשעבר יו"ר הבנק הבינלאומי ויו"ר הוועד המנהל באוניברסיטת בר-אילן. פעילות חברת הניהול הופסקה אשתקד והיקף דמי הניהול שגבתה צומצם בהתאם מ-1.6 מיליון אירו בשנת 2010 ל-181 אלף אירו בשנת 2011. בביאור 28 מוסבר כי "חברת הניהול תיתן שירותים שוטפים לקבוצה, שירותים אדמיניסטרטיביים, שירותי זיהוי, סקירה, הערכה וניתוח פוטנציאלי של השקעות, הוצאות לפועל של ההשקעות והסילוק שלהן".
נושא דמי הניהול בחברה ועסקאות עם צדדים קשורים גרמו להתנגדות עזה בקרב בעלי מניות פרטיים ומוסדיים. המחלוקות הגיעו לכדי סכסוך משפטי הנמשך כבר זמן רב. למרות הצמצום המשמעותי בפעילות החברה, סעיף הוצאות הנהלה וכלליות נותר גדול יחסית להיקף הפעילות שלה ועמד אשתקד על 1.5 מיליון אירו.
תפוחי ורוזנצוויג סייעו לקבוצת מור נדל"ן בינלאומי בראשית דרכה בגיוס משקיעים, בהם אנשי עסקים מפורסמים כמו זלמן שובל (מבעלי בנק ירושלים), יצחק מנור (מבעלי בנק אגוד וחברת לובינסקי), עודד מוזס (בעלי דפוס "גרפוליט" ולשעבר מבעלי ידיעות אחרונות), היהלומן צבי וינרוט (אח של עו"ד יעקב וינרוט) ועוד. ואם לא די ברשימה מכובדת זאת, בתפקיד היו"ר כיהן עד סוף 2011 יעקב פרי, יו"ר בנק מזרחי-טפחות.
דירקטוריון החברה הוחלף בדצמבר 2011 לא לפני שדרש וקיבל כתב ויתור שיגן עליהם מפני תביעות משפטיות אך לא מאחריות בגין הפרת חובת אמונים. כיום חברים בדירקטוריון עו"ד רויטל אבירם (נציגתו ושותפתו של ג'וש רוזנצוויג), יעל אלעד מחברת הראל, אבי חרל"פ ויזהר אלון.
כתבות
ני"ע
