אולימפיאדה ומחירי הדיור: בדרך לבועת מחירים בלונדון?

האולימפיאדה בלונדון תיפתח בסוף השבוע הקרוב, ועיני כל העולם נשואות לבירת הממלכה המאוחדת - האם יצליחו הבריטים לפתור את בעיות הרגע האחרון, ובעיקר האם יצליחו לעמוד בהוצאה הכספית העצומה שכרוכה באירוח המשחקים. טורונטו כבר למדה על בשרה שהאירוח עלול להיות מלווה בשנים של חובות, ועל אתונה מוטב שלא נרחיב את הדיבור.

מתאם עם מחירי הדיור

אולם לאירוח המשחקים עשויים כמובן להיות גם יתרונות: עלייה ארוכת טווח בתיירות בזכות החשיפה האדירה בתקשורת, שדרוג משמעותי של התשתיות והתחבורה בעיר, עלייה בהכנסות ממסים ועוד.

מחקר מיוחד שנערך על ידי בית ההשקעות גולדמן זאקס בדק כיצד משפיע אירוח האולימפיאדה על מחירי הדיור בערים המארחות.

"שני יתרונות מייחדים את השימוש במחירי הדיור כמדד להשפעתה של האולימפיאדה על העיר המארחת", כותב הואי שאן, עמית בגולדמן סאקס, שערך את הסקירה. "ראשית, שוקי דיור הם מקומיים במהותם וכתוצאה מכך, ההשפעה הכלכלית על מחירי דיור מקומיים אמורה להיות ניכרת יותר לעין מאשר השפעות כלל-ארציות, כגון מחירי מניות או ייצוא. שנית, מחירי הדיור משקפים בדרך כלל הן את היתרונות והן את העלויות של אירוח המשחקים".

שיפור בתשתיות

באופן תיאורטי, אירוח המשחקים האולימפיים עשוי להשפיע על מחירי הדיור בשלוש דרכים:

1. לאחר שנבחרה על ידי הוועד האולימפי הבינלאומי, העיר המארחת בונה בדרך כלל מתקני ספורט ומשפרת את השירותים העירוניים. כאשר ההוצאה על התשתית החדשה מסובסדת על ידי ממשל פדרלי או מדינתי והיתרונות של ההשקעה הציבורית עולים על אלה של העלויות שמשלמת העיר המארחת, מחירי הדיור המקומיים עשויים להגיב בעליות.

2. האולימפיאדה גם עשויה לשפר את הפרופיל הגלובלי של העיר המארחת ולעודד תיירות וענפים קשורים ואת הכלכלה המקומית. גם יתרונות אלה עשויים להתבטא במחירי הדיור המקומיים.

3. האולימפיאדה יכולה אפילו ליצור יתרונות בלתי מוחשיים לאוכלוסייה המקומית, כגון גאווה מקומית, ביטחון ואופטימיות, רגשות המיתרגמים להמרצת הכלכלה המקומית ומחירי הדיור.

ההכרזה לא משפיעה

אולם מהו באמת היקף השפעתה של האולימפיאדה על מחירי הדיור המקומיים? החדשות הטובות ללונדונים שכבר יש בבעלותם בית או דירה, הן שיש ראיות ברורות לכך שעצם אירוח האולימפיאדה אכן מעלה את המחירים. הגרפים מראים את העלייה הממוצעת במחירי הדיור משנה לשנה בערים המארחות ובקבוצות ההשוואה שלהן, משני רבעונים לפני המשחקים עד 20 רבעונים אחרי המשחקים.

בממוצע, אירוח האולימפיאדה מגביר את שיעור העלייה השנתי במחירי הדיור המקומיים באחוז אחד לערך. בהנחה שההשפעה נמשכת 10 רבעונים אחרי המשחקים, ההשפעה המצטברת היא 2.5 אחוזים.

שיעורי עליית מחירי הדיור בערים המארחות ובקבוצות ההשוואה שלהן לפני המשחקים נראים דומים, אולם מחירי הדיור בערים המארחות עלו אחרי המשחקים בהשוואה לקבוצות ההשוואה. ההשפעה קטנה בשנה הראשונה אחרי המשחקים, אך גברה בשנה השנייה והשלישית.

כשצומצמו האזור הגיאוגרפי וחלון הזמן, נוספה תמיכה להנחה שההבדלים שנצפו בין הערים המארחות וקבוצות ההשוואה שלהן אכן נובעים מהמשחקים האולימפיים ולא משום גורם אחר.

"לא מצאנו שאחרי ההכרזה עולים מחירי הדיור בעיר המארחת יותר מאשר בקבוצת ההשוואה שלה. מכאן, שהשפעת האולימפיאדה על מחירי הדיור מתחוללת במהלך המשחקים עצמם ולא בתקופה הקודמת להם", כותב שאן.

בזכות המיקוד

בארה"ב, מדדי מחירי הדיור זמינים בפירוט רב, עד לרמת המיקוד (ZIP, שיטת קידוד המשמשת את שירותי הדואר של ארה"ב מאז שנות ה-60 של המאה הקודמת). מאחר שאזורי המיקוד קטנים בהרבה מאזורים עירוניים, בגולדמן זאקס השתמשו בהם כדי ליצור קבוצות נוחות יותר להשוואה בין ערים שאירחו את האולימפיאדה - לוס אנג'לס ואטלנטה.

מדדי מחירי דיור של Fiserv זמינים עבור כ-5,300 מספרי מיקוד מהרבעון הראשון של 1975 עד לרבעון הראשון של 2012. כדי ליצור קבוצות השוואה עבור לוס אנג'לס ואטלנטה, שרטטו בגולדמן זאקס מעגל ברדיוס של כ-400 קילומטרים (250 מייל) סביב כל עיר. לאחר מכן בחרו את מספרי המיקוד שנכנסים למעגל אבל ממוקמים מחוץ ללוס אנג'לס ואטלנטה.

לסיום, ניפו את מספרי המיקוד הנמצאים מחוץ לכל אזור עירוני על מנת להבטיח שהתוצאות אינן מושפעות מהבדלים בין אזורים עירוניים וכפריים.

מה יקרה בלונדון אחרי האולימפיאדה?

בגולדמן זאקס מזכירים כי המחקר שלהם כלל שתי ערים בלבד, שתיהן בארצות הברית, וכי הממצאים המתוארים כאן עשויים שלא להיות תקפים לכל הערים שאירחו אולימפיאדות או לכל האולימפיאדות שהתקיימו.

גורמים שונים שרלוונטיים למדינה ולעיר עלולים להשפיע על העלייה במחירי הנדל"ן: העובדה שהעיר כבר אירחה אולימפיאדה בעבר, גמישות ההיצע המקומי של הדיור או האופן שבו העיר מממנת את ההשקעות הקשורות לאולימפיאדה, כל אלה עלולים להשפיע על הזיקה בין המשחקים לשוק הדיור המקומי.

"שוקי הדיור בלונדון ניצבים בפני כמה אתגרים ייחודיים מאחר שהעיר מארחת את האולימפיאדה על רקע של צמיחה כלכלית איטית, מגזר בנקאי שאינו נלהב לתת אשראי, עלויות מימון גבוהות יותר בבנקים, וצמצום משמעותי בזמינות המשכנתאות והאשראי בהשוואה לתקופה שקדמה למשבר הפיננסי. עם זאת, ממצאינו מאותתים שייתכן שיש סיבה לתקווה לשוק הנדל"ן הלונדוני בשלהי הקיץ".

 אולמפיאדה