חלופה לת"א: הנדל"ן בבת-ים מתחמם - להצטרף לחגיגה?

בשנות התשעים סבלה בת ים מהגירה שלילית. הזנחה רבת שנים גרמה לתדמית בעייתית ותושבים שיכלו להרשות לעצמם, העדיפו לעבור ממנה לשכונות מערב ראשון לציון החדשות ולחולון. אל החלל שנוצר נשאב גל העלייה הגדול ממדינות ברית המועצות, שזיהו את יתרון קרבתה לים וניצלו את המחירים הנוחים בה, יחסית לערי גוש דן. כיום המגזר הרוסי מהווה 30% מאוכלוסיית העיר.

ראש העיר הנוכחי, שלומי לחיאני, חרט על דגלו שינוי, ואכן העירייה משקיעה כספים בשיפור החינוך באמצעות מיזם "מודל בת ים לחינוך אישי" (חונך לכל תלמיד) ובמיזמי תרבות כמו הביאנלה. בשל מיקומה המרכזי, רצועת החוף וקרבתה לתל אביב, היא החלה מושכת באחרונה תושבי חוץ, בעיקר צרפתים.

אוכלוסיית העיר גדלה בקצב של 0.3% בשנה בממוצע וכיום היא מונה 160 אלף תושבים. כעיר, היא תחומה בין תל אביב-יפו מצפון, חולון ממזרח וראשון לציון מדרום וסמוכה לעורקי תחבורה מרכזיים: נתיבי איילון, כביש 431 וכביש 4. נתיבי הרכבת הקלה המתוכננים בה ישכללו עוד את הגישה ממנה ואליה בין ערי גוש דן.

באחרונה החלה העירייה לפתח את רצועת החוף בשיתוף עם משרד התיירות, בהשקעה של 3.6 מיליון שקל. כן מקודמת תוכנית לחידוש מתחם העסקים שבו יוקם בית העירייה החדש ויש יוזמה להעביר אליו מתל אביב את משרדי רשות השידור שבקריה ובתי-הדין שברחוב שוקן.

שלושה מוקדי פיתוח

בשנים האחרונות כמעט ולא הייתה בבת ים בנייה חדשה. על פי נתוני הלמ"ס, בשנת 2011 כולה החלה בניית 32 יח"ד בלבד וברבעון הראשון של 2012 התחלות הבנייה בעיר כבר עלו ל-67 יח"ד. עם זאת, בת ים הולכת להפוך לאחת הערים עם הכי הרבה גורדי שחקים. ב-2011 אישרה העירייה שכונת מגדלים בני 40 קומות בקרבת הטיילת (שכונת גן העיר).

לבת ים שלושה מוקדי פיתוח:

טיילת החוף: בעשור האחרון החלו יזמים להקים בה מגדלי יוקרה, נפתחו בה בתי עסק חדשים ומלון שהוקם על ידי קבוצת בובליל תחת המותג מרקיור שלאחרונה השתנה ללאונרדו. כיום מתוכננים עוד ארבעה בתי מלון ברצועת החוף.

שכונת גן העיר: שכונת מגדלים סביב פארק המשתרע על פני 26 דונם, שבה בונים אזורים, אשדר, נווה גד ובוני התיכון. השכונה נחשבת ליקרה וליוקרתית בעיר בשל קרבתה לחוף הים.

שכונת רמת הנשיא: בחלקה הדרום מזרחי של העיר. בין היזמים בשכונה ניתן למצוא את חברת צרפתי צבי ובניו, קבוצת בובליל וחברת שוסטר. לשכונה גישה מהירה לנתיבי איילון, וקרבה לקניון בת ים.

השכונה הדרומית: לבת ים עתודות קרקע מועטות. אחת מעתודות הקרקע האחרונות בעיר ממוקמת בדרום העיר, בסמיכות לראשון לציון. מדובר בקרקע פרטית בשטח 580 דונם אשר נמצאת בסיום הליך איחוד וחלוקה בין בעליה. על פי התכנון, בשנים הקרובות יוקמו 4,200 יח"ד, רובם במגדלים בני 16 עד 42 קומות ו-2,000 חדרי מלון. 20% מהדירות שיוקמו בשכונה יהיו דירות קטנות בשטח 75 מ"ר במטרה למשוך לעיר צעירים. העירייה מתכננת להשקיע 150 מיליון שקל בפיתוח תשתיות, הקמת פארק טבע עירוני ומוסדות חינוך.

עתודות הקרקע המועטות מבטיחות צפיפות עירונית מבורכת, שעתידה במיזמי התחדשות בפינוי בינוי ותמ"א 38. מיזמי ההתחדשות יקבלו עידוד מהעירייה על ידי התרה של תוספת בנייה עד 600% והסבת 25% משטח אזור התעשייה הישן לבניית מגדלי מגורים.

עד היום שופצו רק 3 בניינים בהליך תמ"א 38 אך יש 20 תוכניות בשלבי אישור ותכנון שונים. פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול בבת ים מתוכנן לרחוב יוספטל המרכזי בעיר וחברות אמריקה ישראל ואפולו מקדמות תוכנית פינוי-בינוי הכולל הריסת 450 דירות שיכון ישנות והקמת 2,000 יח"ד ב-14 מגדלים בני 40 קומות.

4 חדרים במיליון ורבע שקל

בשנים האחרונות נרשמו בעיר עליות מחירים. תרם להן גל עליות המחירים הכללי שפקד את ישראל, אך אי אפשר להתעלם מהשפעת השינוי בתדמית העיר, בחזותה וברמת החינוך שבה, שהפך אותה לאלטרנטיבה לגיטימית למגורים במרכז הארץ בסמוך לתל אביב.

מנתוני רשות המסים עולה כי המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים (בבדיקה נלקחו נתונים הכוללים דירות חדשות ודירות יד שנייה) הוא 1.26 מיליון שקל. מדובר במחירים נמוכים לעומת הערים השכנות חולון - 1.341 מיליון שקל בממוצע לדירת 4 חדרים וראשון לציון - 1.37 מיליון שקל בממוצע לדירת 4 חדרים (ראה גרף).

אם בודקים רק דירות החדשות התמונה שונה: מחיר 4 חדרים בקו החוף נע בין 1.9 ל-2 מיליון שקל ובשכונות המרוחקות יחסית מהחוף, כדוגמת רמת הנשיא, המחיר של דירת 4 חדרים חדשה ינוע סביב 1.5 מיליון שקל. 5 חדרים חדשה עולה באזור החוף סביב 2.3 מיליון שקל ובשכונת רמת הנשיא 1.75 מיליון שקל.

הסיבה להפרש בין מחיר דירה ממוצע (חדשה וישנה) ומחירי הדירות החדשות לבדם פשוטה. בשל מחסור בעתודות קרקע לבנייה למגורים בעיר, היצע הדירות החדשות בבת ים נמוך במיוחד ועל כן משקלן של הדירות החדשות מתוך סך הדירות הנמכרות הוא קטן מאוד. בנוסף, יש לזכור כי רוב הדירות יד שנייה בעיר הן בבניינים ישנים ללא מעלית וחניה פרטית ולכן מחירן נמוך.

 44