קניתם דירה קרוב לים? הנה הבעיות שמחכות לכם

כל מתווך נדל"ן מתחיל מדקלם בעל פה את המנטרה שככל שדירה תהיה קרובה יותר לחוף הים, כך מחירה יעלה.

לכאורה, הים שווה זהב והנוף הכחול מהמרפסת משדרג את הדירה. אבל, ליוקרה המפתה הזו יש מחיר שלא מתבטא רק בכמות האפסים שהרוכש צריך לכתוב על הצ'ק. למשוואת הקרקע היקרה מצטרפות גם עלויות בנייה גבוהות יותר ועלויות אחזקה מחמירות, שלא תמיד נלקחות בחשבון.

התכנון: יותר בטון

בניינים שנבנים בסביבה ימית נדרשים לתקן שונה, לכמות בטון גדולה יותר שמקיפה את מוטת הפלדה, להרכב בטון שונה וגם לחומרי איטום חזקים יותר. נוסף לחומרי הבנייה השונים, גם תהליך הבנייה עצמו צריך להתבצע אחרת, ומשך הבנייה עלול לא פעם להתארך. מכון התקנים מתייחס בתקני הבנייה כמעט לכל חומר שבו נעשה שימוש, בין היתר להרכב הבטון, לסוג האבן לחיפוי, לחספוס הקיר החיצוני, וגם בתחזוקה.

"ככל שמתקרבים לים, הסביבה נהיית אגרסיבית יותר ובנייה בסביבה ימית נכללת בתקן אליו מתייחסים המהנדסים והקבלנים", מסביר ד"ר רמי עיד, ראש מחלקת הנדסת בניין במכללה האקדמית להנדסה על שם סמי שמעון (SCE). "יש שני הבדלים משמעותיים בין בנייה על קו הים אל מול בנייה באזורים אחרים. הראשון הוא עובי הכיסוי (כמות הבטון המקיפה את מוטות הפלדה בשלד) שגדול בכמה סנטימטרים בסביבה ימית, מה שמצריך בחלק מהמקרים כמות גדולה של בטון.

"גם הרכב הבטון עצמו שונה: הוא צריך להיות בעל תכונות אטימות יותר, מה שמעלה את מחירו. גם כמות הצמנט בתוך הבטון צריכה להיות גדולה יותר ביחס למים ולאגרגטים (התוספים שמוסיפים לצמנט ולמים)".

אלמנט נוסף שמשנה את התמונה, וכך גם את תמחור העבודה מצד הקבלן המבצע, הוא נושא מי התהום. "כיום, רוב המבנים כוללים חניונים תת-קרקעיים וזה דורש חפירה. בסביבה ימית שאיננה על צוק, מגיעים למי תהום די מהר. הפתרון הוא לבצע את החפירה והיציקות תוך כדי שאיבת המים, ועבודה כזו מחייבת כלים מתאימים ומשאבים נוספים.

גם במקרה הזה, השימוש בחומרי איטום יהיה שונה וגם יקר יותר. יש פרויקטים שבהם עצם ההתמודדות עם המצב הזה מייקרת את העבודה כמעט פי שניים", מוסיף עיד. "אם הכול עובד חלק, לא אמורה להיות בעיה. אבל בעבודת בניין נדיר שאין תקלות כאלו או אחרות, וזה עוד גורם שיכול להשפיע על משך הביצוע".

הרשויות: דרישות מיוחדות להיתר

ההתייחסות לבנייה בסביבה הימית, וחידוד התוספות הנדרשות מקבלנים הבונים בסמוך לחוף הים, מקבלת ביטוי גם בדרישות של הרשות המקומית. לדברי מהנדס עיריית חדרה, אבישי קימלדורף, "תוכנית בניין (תב"ע) שקידמנו לבנייה בסמוך לחוף הים באזור אולגה מתייחסת בפירוט לבנייה בסביבה ימית וכוללת דרישות מהיזמים לשימוש בחומרים מסוימים, בדרכי חיפוי מיוחדות ואפילו התייחסות לגינון. אלה דרישות שהן חלק בלתי נפרד מההיתר. ההתניות הללו מופיעות בכל התוכניות החדשות, והרשויות דורשות אותן כחלק מהיתר הבנייה. יש בקרה על בניית פרויקטים היום, לא רק של הוועדה המקומית, גם של הבנקים למשל, וכולם רוצים לדאוג שהמוצר הסופי יעמוד בכל הקריטריונים".

עוד סיפר קימלדורף כי גם בכל הקשור לאחזקת המבנה לאחר והאכלוס לא סומכים בעירייה רק על התארגנות דיירים בנושא: "אנחנו מחייבים את כל הבניינים להתקשר עם חברות האחזקה. היזם מתחייב על כך בפני הוועדה ומעגן את זה בחוזי המכר".

הביצוע: "חומרים מחו"ל"

גם אנשי המקצוע, הקבלנים והיזמים, שבונים את הבניינים והדירות ליד הים, מודים שהקרבה לים משפיעה על תהליך הבנייה. "בנייה ליד הים יקרה הרבה יותר מבנייה על ההר או במישור החוף", אומר ירון שורק, מנכ"ל אלקטרה בנייה. "הסביבה תוקפת את הבניין, הלחות, והמלח שניתז יכול להגיע גם לגובה של עשרות מטרים". נכון להיום בונה אלקטרה בנייה שלושה בנייני מגורים הסמוכים לים בשכונת עיר ימים בנתניה ואת פרויקט הרברט סמואל של האחים עופר בתל אביב. "יש גם הבדל בסדר העבודה. בבניין רגיל ניתן לעבוד במקביל על השלד ועל הצנרת ואלמנטים נוספים, ואילו בבניין שנמצא על הים חייבים לסגור כל פעם קומה. עד שהמעטפת לא סגורה אי אפשר להמשיך הלאה".

שורק מסביר שגם חומרי הגלם בפרויקט כזה הם שונים: "מעקות, למשל, יכולים להיות עשויים מפלדה בפרויקט רגיל, וליד הים הם צריכים להיות מנירוסטה, ואלה חומרים יקרים הרבה יותר". הסביבה הימית, טוען שורק, משפיעה על עלות הבנייה בעשרות אחוזים כלפי מעלה. "ההבדל במחיר מתייחס לעבודות השלד ולחומרים, ומשתקף במחירי הדירות".

יזם וקבלן אחר שבנה לא מעט פרויקטים הסמוכים לים הוא יקי בריגה, מנכ"ל ובעלים של חברת בריגה. "בנייה ליד הים היא פרויקט קשה ומאתגר", מסביר בריגה. "מדובר בחומרים אחרים, אלומיניום ברמה הכי גבוהה, איטום שונה לחלוטין. כשבנינו את פרויקט איילנד בנתניה, מגדל של 30 קומות על קו הים, היינו צריכים להיעזר במומחים מחו"ל. הוא כולו מחופה באלומיניום בגלל הסביבה הבעייתית ואת הצבע היינו צריכים להזמין במיוחד מגרמניה כדי שיעמוד בתנאים של הים".

העלות: 40%-50% יותר

אבל החיפוי החיצוני, מסתבר, הוא רק קצה הקרחון. בריגה מסביר שכל הפרטים צריכים להיות עמידים לסביבה: "מוצרי החשמל והכלים שמשתמשים איתם בבנייה עצמה מתבלים הרבה יותר מהר, מוטות הפלדה לא יכולים לשכב באתר ולחכות - חייבים להשתמש בהם מיד. אפילו העגורן, צריך לעטוף אותו ביוטה טבולה בגריז כל משך הבנייה. גם מכשירי החשמל כמו האינטרקום, הצלונים, מצלמות במעגל סגור, הכול צריך להיות עטוף עד גמר הבנייה. כל בעיה טריוויאלית באתר בנייה רגיל הופכת למסובכת ליד הים".

והרשימה על פי בריגה עוד ארוכה, ועולה לא מעט כסף: "דק עץ במרפסת, למשל, לא יכול להיות מעץ רגיל. כדי שיחזיק מעמד צריך תערובת מיוחדת של עץ עם חומרים פלסטיים, שעומדים בפני המליחות. גם גופי תאורה צריכים להיות ברמת הנירוסטה הכי גבוהה, אחרת כל שנה יצטרכו להחליף אותם. וזה ממשיך הלאה והלאה, לברגים של הידיות בדלתות, לצירים, לפרופיל האלומיניום, לזכוכיות שצריכות לסנן קרינה ולעמוד במליחות. ההפרשים במחיר יכולים להגיע גם ל-40%-50% יותר בהשוואה לפרויקט שלא נמצא על הים".

הבלאי: 30% יותר

אחרי שהמהנדסים סיימו לתכנן, הקבלנים סיימו לבנות והדירה מוכנה למגורים, הדיירים צריכים להתמודד עם הסביבה גם בהמשך. המלח, הרוחות והלחות תוקפים את הבניין מבחוץ כמו גם את הדירות מבפנים, מה שמגביר את הבלאי ומחייב טיפול ואחזקה שוטפת.

"הבלאי של הבניין, של המערכות המכניות, של הציוד בדירות עצמן ואפילו של הגינון גבוה יותר בכ-30% בבניין שנמצא ליד הים מאשר בבניין אחר", מסביר תמיר מינץ, מנכ"ל קבוצת מ.מ.מ אחזקות וניהול מבנים ויו"ר האיגוד לניהול בתים משותפים. "תחזוקת בניין בסביבה שכזו מצריך מחברת האחזקה כוח אדם גדול יותר, המלח והלחות מחייבים צביעה תכופה יותר של החיפויים החיצוניים ושל החיפויים הפנימיים של המבנה בצבע מיוחד. אחת לשלושה חודשים יש לשמן מתקנים ודלתות. בכל הקשור לצמחייה, יש לבחור סוג שיוכל לעמוד ברוחות בחורף. "ההבדל הכספי הסופי יעמוד על סביב 10% בתשלום דמי התחזוקה מכל דייר", אומר מינץ.

בשורה התחתונה, האם מבנה שנבנה בסמוך לחוף יסבול מאורך חיים קצר יותר, בהשוואה לבניינים מרוחקים יותר מהחוף? לא בהכרח. ד"ר עיד אומר שכל עוד המבנה נבנה על פי התקנים הנדרשים, אין הוא שונה מבניין שנבנה בסביבה שאיננה ימית ואורך חייו של המבנה לא משתנה. "הכי חשוב לבדוק שהבניין עמיד לרעידות אדמה", הוא מזכיר.

הקורוזיה: נזק עולמי של 3.2 טריליון דולר בשנה

אחת הבעיות הקשות בסביבה ימית היא האצת תהליך הקורוזיה. ד"ר אמיר אליעזר, דיקן הרשות למחקר ופיתוח ב-SCE, המכהן גם כסגן נשיא ארגון הקורוזיה העולמי (WCR). אליעזר מסביר שקורוזיה עושה הרבה יותר נזק ממה שנהוג לחשוב: "על פי נתונים אחרונים, קורוזיה (לא רק בבניינים) גורמת לנזק של 3.2 טריליון דולר בשנה ברחבי העולם. יש מדינות שעושות הרבה בתחום ולצערי ישראל היא לא אחת מהן".

אליעזר: "מחקרים בעולם מראים כי 85% מהכשלים בעולם, בכל תחומי החומרים, נגרמים מקורוזיה. במקביל, מחקרים מראים שהתייחסות נכונה לקורוזיה ושימוש בחומרים הנכונים יכולים להאריך את אורך החיים של חומרים ב-35%. מדובר בצבעים, ציפויים, חומרי איטום ועוד חומרים שיכולים לעשות את העבודה, ויש כאלו בעולם, אבל זה הכול עניין של כסף. לא פחות מזה, זו מודעות. חלק גדול מבעלי המקצוע, זה לא מעניין אותם. חייבים שתהיה תקינה מקיפה יותר בתחום הזה, כמו גם פיתוח אחריות ציבורית".

קצב האצת הקורוזיה בסביבה ימית גדול באופן משמעותי מאשר במקומות אחרים, מסביר אליעזר, והקורוזיה לא באה לידי ביטוי רק בחלודה אלא גם בדברים אחרים: "נפילת אריחים שמצפים את הבניינים, למשל, גם היא תוצאה של קורוזיה. היא מחלחלת פנימה דרך הסדקים הקטנים ביותר ומקטינה את זמן החיים של החומר. את הכול כמובן ניתן למנוע בהשקעה כספית".

חוסר המודעות, מדגיש אליעזר, עלול להוביל לעתים לסכנה של ממש: "לא פעם נתקלתי במוטות פלדה המיועדים לבניין ששוכבים בצורה חשופה לפני השימוש ומחלידים עוד לפני היציקה. יש אנשים שחושבים שברגע שזה נסגר בבטון, הכול בסדר, אבל ברגע שהברזל מחליד הוא מאבד מהתכונות שלו, וזה כבר לא אותו ברזל עם אותו כוח שחישבת לגביו את כל החישובים".

 מחירי דירות

 דוגמאות להבדל