תמריץ עם מס על עשירי נדל"ן

הגזירות הרוחביות החדשות, שבראשן כמובן העלאת מע"מ באופן גורף באחוז נוסף, מציפות מחדש את הנכות המחשבתית בכל הנוגע למיסוי נדל"ן בישראל.

אותה נכות שלא מסוגלת להכיל מע"מ דיפרנציאלי (שיהיה נמוך יותר על מוצרי יסוד), מונעת כבר שנים מעט תחכום או יצירתיות בכל הנוגע למיסוי נדל"ן.

בתור נקודת מוצא, צריך להבין שמס על נדל"ן הוא מהמסים היותר מוצדקים בנטל הכבד על האזרחים. ולו בשל העובדה הפשוטה שמי שיש לו נדל"ן הוא כנראה בר מזל בהרבה ממי שאין לו.

הכלכלן והסופר האמריקני הנרי ג'ורג' התפרסם במאה ה-19 לאחר שהציע להטיל מס אחד יחיד - מס ערך קרקע. בספר "קידמה ועוני" הוא הציג את הרציונל במס הנדל"ן, שיהיה גבוה מספיק כדי שאפשר יהיה לבטל כליל מיסוי על עבודה והון. במקום הלאמת קרקעות, האמין ג'ורג' כי מס על הקרקע, שהוא כמובן פרוגרסיבי במיוחד, ישים קץ לאבטלה, לעוני, לאינפלציה ולאי השוויון. אידיליה.

בפועל, שום מדינה לא אמיצה מספיק לפגוע כל כך בבעלי הקרקעות שלה. יחד עם זאת, רק לאחרונה אמר חיים כצמן, מבעלי גזית-גלוב, בראיון ל"גלובס", כי "ישראל היא המקום היחיד שאני מכיר בעולם המערבי שבו בעל דירת יוקרה לא משלם מס רכוש".

אבל עוד לפני שממציאים מס רכוש על בעלי דירות יוקרה, אפשר לרענן במהירות את מס הרכוש שבוטל בשנת 2000. מס רכוש, שנכנס לתוקף בשנת 1961 (15 שנה לפני המע"מ!), הטיל מס על קרקעות פרטיות העומדות זמינות לבנייה (2.5% בשנה משווי הקרקע) - עד לביטולו בעקבות לחץ מאסיבי על הפוליטיקאים.

ובימים של מצוקת דיור ושל מצוקה תקציבית, מדובר בשתי ציפורים במכה: גם תמריץ מטורף לבעלי קרקעות לממש סוף סוף את הקרקע ולשחרר היצע גדול לשוק (למרות הדיבורים על כך שהמדינה מחזיקה 93% מקרקעות המדינה, באזור המרכז הקרקעות הפרטיות מהוות כמחצית מהיקף הבנייה), וגם הטלת מס על בעלי מעמד גבוה יחסית.

תירוצים לא לגיטימים

למה זה לא קורה? התירוץ הרשמי לאורך השנים היה שמדובר במנגנון מורכב מדי, בעלות שתעלה על התועלת. דומה מאוד, אגב, לתירוץ של רשות המסים לאי החלת מע"מ דיפרנציאלי על מוצרי מזון, שלפיו "אחת הבעיות הקשות בקביעת שיעור מס דיפרנציאלי על מוצרי מזון היא בעיית הגבייה והאכיפה".

במאה ה-21 - עם מערכות מחשוב מתוחכמות ויכולת לדרוש יותר דיווח מהאזרחים עצמם - לא מדובר בתירוץ לגיטימי.

אבל זה לא רק מה שאין (על הנסיגה המקוממת לפני כשבועיים מביטול הפטור ממס שבח למשקיעים שמוכרים דירה כבר כתבנו) או מה שהיה, אלא גם ביקורת על מה שיש כרגע בכל הנוגע למיסוי הנדל"ן, שבשנה שעברה עמד על 3.5% מסך הכנסות המסים שגבתה המדינה.

מיסוי שפוגע בעסקאות

הנתח העיקרי (כ-60%) ממיסוי הנדל"ן בישראל מגיע לאורך השנים ממס רכישה - 4 מיליארד שקל בכל אחת מהשנים 2010 ו-2011. המחוקק פטר את עצמו בכך שיצר אשתקד הבחנה משמעותית בין רוכשי דירה ראשונה - הפטורים ממס עד 1.4 מיליון שקל, לבין רוכשי דירה להשקעה - המשלמים מס של 5% עד מיליון שקל, 6% עד 3 מיליון שקל ו-7% מס מעבר לכך, אולם זה עדיין לא הפך את מס הרכישה לחכם ויעיל במיוחד.

ראשית, זהו כמובן מס מחזור. מי שמוכר דירה בסך 3 מיליון שקל (שעליה כבר שילם בזמנו מס רכישה), כדי לקנות דירה אחרת בסכום זהה - בגלל המיקום, בגלל הגודל, בגלל השכנים, בגלל הילדים וכו' - ישלם 75 אלף שקל לרשויות המס אם זו דירה יחידה ו-170 אלף שקל אם כבר יש לו דירה (או שהוא נתקע עם הדירה הקודמת ולא הצליח למכור אותה).

בפועל, מדובר בהכרח במס שמקטין את היקף העסקאות בשוק, ופוגע גם ביעילות המגורים שלנו ובתמריץ להחליף דירה בהתאם למצב המשפחתי וכיוצ"ב. ואם זה לא מספיק, מנגנון מס הרכישה גם מעודד משקיעים להתחרות ראש בראש עם הצעירים על הדירות הזולות, שם גם למשקיעים נתח המס נמוך יותר.

מי הוא "מעמד הביניים"?

אבל מעבר לכל זה, בזמן שעשרות אלפי ישראלים בכלל לא יכולים לחשוב על רכישת דירה במיליון שקל, העובדה שרוכשי דירה ראשונה נהנים מאפס מס עד לסכום לא מבוטל של 1.4 מיליון שקל ועוד הנחה משמעותית (3.5% מס) עד קרוב ל-1.7 מיליון שקל מלמדת אולי טוב מכל דבר אחר מיהו "מעמד הביניים" בעיני הפוליטיקאים שלנו.

בזמן שאנחנו פוטרים ממס את הזוג הצעיר שקונה דירה יוקרתית ב-1.4 מיליון שקל (הכנסות המדינה ממיסוי נדל"ן נפלו ב-30% במחצית הראשונה, בין היתר בשל אותם פטורים), אנחנו נאלצים לקחת יותר מהאומללים שבכלל לא חולמים לקנות נכס בסכומים הללו.