מצרים, החשובה שבארצות ערב, היא המדינה היחידה ברחבי תבל בה רמת השקיפות בשוק הנדל"ן פחתה בין השנים 2010 ל-2012. כך מגלה הסקר הגלובלי הדו-שנתי של חברת שירותי הנדל"ן Jones Lang Lassalle (רש"ת: J.L.L), שפורסם ביולי ומקיף 97 מדינות.
מלבד המזרח התיכון ואפריקה (חדשה בדירוג), השקיפות הגלובלית גברה ב-90% מהשווקים בחסות ההתאוששות הכלכלית שנרשמה ב-2010 וחלק מ-2011. בסקר הקודם, שנערך בשיא המשבר הכלכלי, ההישרדות כנראה קדמה לשקיפות.
אנשי J.L.L שאלו 83 שאלות שנועדו לכמת את המונח המעורפל "שקיפות". עשרות השאלות שוקללו ליצירת ציון שוק בטווח שבין 1 (שקוף מאוד) ל-5 (לא שקוף), והן מתייחסות לעיר העסקים המרכזית, תל אביב במקרה שלנו. שקיפות לקויה היא במקרה הטוב תולדה של רשלנות, ובמקרה הרע קדימון לשחיתות ולרמאות. יש גם תמריץ כלכלי להגברתה: חוקרי J.L.L מצאו מתאם חיובי בין שקיפות להשקעות זרות בנדל"ן מניב. מי שרצו הכי מהר עם השקיפות גם משכו הכי הרבה השקעות, מדינות כמו ברזיל, טורקיה, אינדונזיה ווייטנאם.
שקיפות מוגברת אינה מבטיחה הגנה מפני תנודתיות ומפני צניחה של מחירי נכסים. את ההוכחה לכך מספקים שוקי הנדל"ן של ארה"ב ובריטניה - אלופת העולם וסגניתה ב-2012 - עם מחירים שצנחו בעשרות אחוזים בתוך שנתיים או שלוש.
צמרת דירוג השקיפות משקפת, ללא יוצאת מן הכלל, מדינות אנגלוסקסיות או ממערב או מצפון אירופה. למה דווקא הן ולא המעצמות הכלכליות העולות של המזרח? התשובה לכך נמצאת בציוני המשנה בחמשת רכיבי המדד.
אסיה: עוצמה עכורה
אזור דרום-מזרח אסיה מוביל על פני היתר במדידת ביצועים - של חברות נדל"ן בורסאיות, קרנות פרייבט אקוויטי והשקעה ישירה. הדבר נכון גם בנוגע לזמינות נתוני שוק - למשל שיעור אכלוס בנכסים, והוא שני רק לאירופה מבחינת טיב הרגולציה ומערכת המשפט. מה שמפיל את מדינות האזור, להוציא אוסטרליה וניו זילנד, הוא עכירות וערפל בכל הקשור לביצוע עסקאות.
הרכיב הנ"ל בודק את היקף המידע ומהימנותו. עד כמה חשוף ורב המידע שהמוכר - שתמיד יודע יותר פרטים על הנכס שלו - מגלה לקונה. שיפור התמונה יכול לסייע בעיקר לקונה. התלמידות המצטיינות של מחזור אסיה 2012 הן וייטנאם ואינדונזיה, ובמידה פחותה ערי המעגל השלישי בסין. כמו כן, ערי המעגל הראשון בסין - בייג'ין ושנחאי - מתקרבות לדירוג "שקופות", שעה שלגבי ערי הודו הראשיות נרשם שיפור אבסולוטי קל, ובאופן יחסי אף צעידה לאחור.
מדינות אמריקה מתחלקות בענייני שקיפות לשתי קבוצות - ארה"ב וקנדה מול כל היתר. ואף על פי כן, הפער בין הקבוצות קטן מאשר בעבר, בין היתר בזכות ערי המעגל הראשון בברזיל - סאו פאולו וריו דה ז'נירו שהגיעו למקום הראשון באמריקה הלטינית, ולמקום ה-27 בעולם.
ברזיל, הכלכלה הגדולה של אמריקה הלטינית, רשמה שיפור בכל חמשת רכיבי המדד, ובמיוחד בזמינות נתוני שוק, רגולציה ומערכת המשפט. הבעיה האזורית הוא מידע דל, הן לגבי מדידת ביצועים והן לגבי נתוני שוק.
18 מבין 28 שוקי הנדל"ן השקופים בעולם נמצאים באירופה, שהפכה לבית עשוי זכוכית - הצרות בו גלויות לעיני כל. מבט על מדינות האיחוד האירופי מבהיר משהו על "אחידות" האיחוד: בריטניה במקום השני בעולם ואילו סלובניה במקום ה-62 והלא מכובד.
פגיעתו הרעה של המשבר בשקיפות בשוקי דרום אירופה מורגשת. ביוון נרשמה הידרדרות באיכות הדיווחים הכספיים, מה שלא מפתיע אחרי שממשלת אתונה בכבודה ובעצמה זייפה בעבר נתונים מאקרו כלכליים. בפורטוגל הפגיעה היא בעיקר במדידת ביצועים. מנגד, פולין קפצה למקום ה-19 בעולם ולמעשה הגיעה לרמת שקיפות מערב אירופית - בין נורבגיה לאיטליה.
כך או כך, את הדירוג צריך לקרוא מנקודת מבט של משקיע נדל"ן. אחרי שהצליח להתגבר על "הטיית ביתיות", הסטטיסטיקה מראה שהוא יעדיף שוק שמתנהל באנגלית, שיש בו די נתוני שוק מהימנים ושהמערכת המשפטית היא בלתי משוחדת. ובקיצור, מקום שקוף ככל שאפשר.
הולנד, שהגיעה למקום הרביעי בדירוג השקיפות, קוטעת רצף של מדינות דוברות אנגלית בצמרת. עמיר ניצני, מנכ"ל חבס סטאר שפועלת בהולנד, בשווייץ ובגרמניה, קושר את השקיפות ההולנדית לרמה הגבוהה של יושר ואמינות שמאפיינת את המגזר העסקי שם. "הניסיונות לרמות אותך כמעט לא קיימים, ובאופן אישי לא נתקלתי בכך בכלל. המנטליות השלטת היא של what you see is what you get". ניצני מסביר שהתרבות העסקית במקומות אלה אינה סלחנית כלפי "עיגול פינות".
ניצני מציין לחיוב גם את התפקיד שמשחק קוד הממשל התאגידי (שאינו חוק) שמעודד ריבוי של דירקטורים עצמאיים במועצות המנהלים.
אפריקה על קו הזינוק
וחזרה לאזורנו החשוך למדי; מי שמצילה את הכבוד הערבי במעט היא איחוד האמירויות, במקום ה-47 בעולם. בזכות דובאי הזעירה ואבו דאבי, מבצר האיחוד את מעמדו כנקודה השקופה של האזור. באחד מרכיבי המדד, פיקוח על ניירות ערך של חברות נדל"ן, האיחוד מגיע למקום ה-23 בעולם (ישראל במקום ה-15) ולמעוניינים יש אפילו קרנות REIT, מוצר נדיר בשוק הישראלי.
ולסיום, אפריקה. כאן תמצאו את שלושת השווקים בעלי הדירוג העולמי הנמוך ביותר: אנגולה, ניגריה ובמקום האחרון סודן (עדיין כמדינה אחת). גרוע מזה, זה האזור עם הכי הרבה שווקים שטרם דורגו. אבל אם להיות אופטימיים, הרי שיותר ויותר מדינות אפריקניות הוכנסו השנה לדירוג דווקא משום שהן מתחילות לעורר עניין כשוקי ספר.
חמש הקטגוריות לשקיפות שוק
■ מדידת ביצועים: זמינות מדדים אמינים, עם היסטוריה מתועדת, לצורך אמידת תשואות מהנכס המניב וכד'.
■ נתוני יסוד (Fundamentals): זמינות נתונים מפולחים לפי סוגי הנדל"ן השונים, שיעורי תפוסה, מלאי, בנייה חדשה ומחירים.
■ חברות ציבוריות: זמינות נתונים פיננסיים של חברות הנסחרות בבורסה, גם בשפה האנגלית; איכות הממשל התאגידי.
■ רגולציה ומשפט: שוויון בפני החוק (זרים ומקומיים); אכיפת החוזים; הוגנות הפיצויים (במקרה של הפקעה וכד').
■ ביצוע עסקאות: איכות וכמות המידע העומד בפני קוני נכס - בנוגע לחוזים ולהכנסות; הוגנות מכרזים; סטנדרטיזציה בעבודת מתווכים.
ישראל: ירידה של שישה מקומות בדירוג
לפני שראש המועצה הלאומית לכלכלה, פרופ' יוג'ין קנדל, קורא לזרים לבוא ולתפוס עמדות בשוק הנדל"ן המקומי, כדאי שידע שבעיניים זרות אנחנו לא נראים אטרקטיביים כל כך. רמת השקיפות הישראלית אמנם עלתה בשנתיים האחרונות, אבל פחות מאשר במדינות אחרות. התוצאה היא ירידה של שישה מקומות למקום ה-34, מקום אחד אחרי יוון וקצת מעל הפיליפינים וסלובקיה. ב-2010 התברג השוק המקומי במקום ה-28, ב-2008 במקום ה-27 ואילו ב-2006 במקום ה-29.
למה הדירוג הישראלי הוא באופן מסורתי כה נמוך? בדו"ח מוצג תרשים שממחיש את הקשר ההפוך בין רמת השקיפות למידת השחיתות לפי מדד השחיתות הבינלאומי (CPI). על פי מדד השחיתות, ישראל נמצאת במקום ה-36 מתוך 183 מדינות שנבדקו, טוב בהרבה מיוון ומסין הנמצאות במקומות 80 ו-75, בהתאמה.
אם לא שחיתות, מה דוחק אותנו לאחור? האנליסטים כמעט שלא מפרטים דבר לגבי ישראל, להוציא פסקה משמעותית אחת בה היא מוזכרת - בנשימה אחת לצד דרום קוריאה, דובאי וצ'ילה - כשוק עם רגולציה חיה ובועטת, עם רמה ירודה של נתוני שוק. בהכללה לגבי כל אותן מדינות הם מציינים כי המידע הדל יכול להיות תולדה של שחקנים מקומיים חזקים שלא מעוניינים לאמץ סטנדרטים בינלאומיים.
ראו גם: אתרי האינטרנט בישראל מגלים לאט את המשקיע הזר
חמש הקטגוריות
שוק הנדלן
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
