כפי שנחשף ב"גלובס": שופרסל תפצל את נכסי הנדל"ן והקמעונאות

רשת המזון הגדולה בישראל, שופרסל, הציגה אתמול (א') צניחה דו-ספרתית ברווח הרבעוני לעומת הרבעון המקביל ב-2011, עקב התחרות והמיתון המעמיק במשק. עם זאת, מניית שופרסל , שבאחרונה סבלה מסנטימנט שלילי (ירידה של כ-30% מתחילת השנה), דווקא זינקה אתמול ב-5%.

מאחורי הזינוק המרשים עמדו כנראה השיפור ברווחיות התפעולית של הרשת (בנטרול הוצאות חד-פעמיות) ודיבידנד שעליו הכריזה. איתות חיובי נוסף, שהוצנע בדוחות וטרם בא לידי ביטוי בשווי הרשת, הוא אישור ראשון שמספקת שופרסל לחשיפת "גלובס" מהחודש שעבר לגבי הפרדת נכסי הנדל"ן של הרשת מפעילותה הקמעונאית.

המהלך, אם ייצא לפועל, צפוי להציף ערך של מאות מיליוני שקלים לבעלי המניות בשופרסל, ובראשם בעלת השליטה ברשת, דיסקונט השקעות מקבוצת אי.די.בי של נוחי דנקנר.

שופרסל ציינה אתמול בדוחותיה כי היא "בוחנת ארגון מחדש של החזקות החברה בנדל"ן. בין יתר האפשרויות נבחן ריכוז הנדל"ן שבבעלות החברה - הכולל רכוש קבוע ונדל"ן להשקעה של החברה (לרבות החוב שיש לייחס לו) - לחברה נפרדת שתוקם לצורך העניין, והכול במטרה להתמקד בתחום הנדל"ן ו/או להשביחו".

שופרסל נסחרת כיום לפי שווי של כ-2 מיליארד שקל, ולפי דוחותיה הכספיים שווי הנדל"ן שלה לבדו עומד על כ-2.3 מיליארד שקל.

נכון לסוף 2011 שופרסל היא הבעלים או החוכרת של 68 סניפים המשתרעים על שטח של כ-131 אלף מ"ר, הרשומים בדוחות כ"רכוש קבוע". נוסף לכך, לחברה יש פעילות נדל"ן מניב (המושכר לצד ג'), הכוללת השכרת מרכזים מסחריים ומבנים אחרים.

מתוך השווי הכולל של הנדל"ן האמור, 1.8 מיליארד שקל הם בניינים וזכויות חכירה, ו-484 מיליון שקל הם נדל"ן להשקעה. נוסף לכך, שופרסל מקימה מרכז לוגיסטי חדש בשוהם, שבו הושקעו עד היום כ-70 מיליון שקל לצורך רכישת הקרקע. כלומר, לאחר סיום המרלו"ג, שווי הנדל"ן יהיה גבוה אף יותר.

דורין פלס, אנליסטית חוב וקמעונאות במחלקת המחקר של אי.בי.אי, העריכה היום (ב') בשיחה עם "גלובס" כי "פיצול הפעילות יוליד חברה שתציג הכנסות שכירות שנתיות בגובה של 70 מיליון שקל מנדל"ן מניב, נוסף להכנסות שכירות של כ-120 מיליון שקל מהסניפים בבעלות (בסך-הכול כ-190 מיליון שקל בשנה).

"לאחר הוצאות פחת, המוערכות על-ידינו ב-25 מיליון שקל, מדובר בהערכות שמרניות על תזרים (לפני דמי ניהול ומסים) של 165 מיליון שקל שתייצר חברת הנדל"ן המפוצלת, המשקף פוטנציאל גבוה לשווי הנדל"ן שלה".

בשורה התחתונה סבורה פלס כי "פיצול פעילות הנדל"ן לחברה נפרדת יציף ערך למחזיקי מניית שופרסל".

רווחי הון גבוהים

שופרסל היא אחת מההחזקות הבולטות של דסק"ש, שניסתה אשתקד למכור את מניותיה ברשת (46%) לידי איש העסקים ליאו נואי וחברת ישראלום של מתיו ברונפמן (המחזיקה כיום ב-18.5% ממניות הרשת), אולם העסקה לא יצאה לפועל.

במסגרת פעולותיה של אי.די.בי להגדלת נזילותה ולעמידה בהתחייבויות האג"ח שלה בשנים הקרובות, השלימה הקבוצה בחודש החולף את מכירת השליטה בכלל תעשיות לידי לן בלווטניק, תמורת כ-1.3 מיליארד שקל, בעסקה שתמורתה עשויה להגיע לכ-1.5 מיליארד שקל. זמן קצר קודם לכן מכרה דסק"ש את השליטה בחברות התעשייתיות המוחזקות מקסימה והמ-לט.

אם תוכניותיה של דסק"ש ייצאו לפועל, פיצול הנדל"ן של הרשת צפוי, כאמור, להניב לה רווחי הון גבוהים. הללו עשויים להגיע ממכירת זרוע הנדל"ן של הרשת לצד ג', ואולי אף לחברה מתוך קבוצת אי.די.בי.

אפשרות נוספת היא הנפקת הנדל"ן של שופרסל כחברה עצמאית, כפי שהדבר נעשה ברשת המתחרה, רבוע כחול. מרווחים אלה תוכל שופרסל להמשיך ולחלק דיבידנדים לחברה-האם, ומשם במעלה הפירמידה לאי.די.בי, הצמאה למזומנים.

כאמור, שופרסל פרסמה אתמול את דוחותיה לרבעון השני, שמהם עלה כי רשמה הכנסות של 2.9 מיליארד שקל ורווח תפעולי של 99 מיליון שקל. בנטרול הוצאות חד-פעמיות בגובה 20 מיליון שקל עמד הרווח התפעולי על 119 מיליון שקל - המשקף לחברה רווחיות תפעולית של 4.1%. כך, בראשונה מאז פרוץ המחאה החברתית אשתקד, הצליחה הרשת להציג שיעור רווחיות גבוה מ-3%, הודות לצמצום בהוצאות המכירה והשיווק.

"נראה כי מהלכי ההתייעלות ששופרסל ביצעה בשנה האחרונה מניבים פרי", כותבת דורין פלס בסקירה שהפיצה היום ללקוחותיה.

 הנדל