משחקים באש בשוק הדיור

1. כדי להבין מה קרה בשוק הדיור בשנים האחרונות וכדי לקבל מושג כלשהו על מה עתיד להתרחש בשוק הדיור, החלטנו להביא ציטוטים מהשנתיים האחרונות של שלושת האנשים, שלא לומר הטייקונים, שאחראים ומשפיעים על שוק הדיור בישראל: סטנלי פישר, נגיד בנק ישראל; בנימין נתניהו, ראש ממשלת ישראל, ויובל שטייניץ, שר האוצר.

נתחיל בנגיד פישר:

"מה שקורה בשוק הדיור עדיין אינו בועה, אבל אם זה ימשיך אז נגיד בדיעבד שהיינו בבועה" (יוני 2010)

"גם בהשוואה בינלאומית אנחנו לא בבועה. יש בעולם רק שתי מדינות שבהן מחירי הדיור כמעט לא עלו בעשור האחרון: גרמניה וישראל" (דצמבר 2010)

"אם לא היינו מורידים את הריבית ומשאירים אותה על 4.25%, לא הייתה לנו בעיה של דיור, אך במקום זה הייתה נוצרת בעיה של אבטלה גבוהה, כמו בארה"ב ובאירופה. אם הריבית הייתה גבוהה, לא הייתה כאן עבודה ואנשים לא היו יכולים אפילו לחשוב על קניית בית" (אוגוסט 2011)

"מה שקרה למחירי הדירות מאז 2008 הוא זינוק מעבר לקו המגמה - אנחנו מוטרדים ממה שיקרה אם זה ימשיך לעלות בקצב הזה. יש רק שתי מדינות בכל העולם שגדלנו פחות מהן בתחום הזה מאז 2004 - הונג קונג וסינגפור; רק שתיהן", (מאי 2011)

"רוב המשברים הפיננסיים בעולם התחילו בשוק הדיור - וחייבים להבין את זה. אירלנד, ספרד, ארה"ב - הכול שם בגדול התחיל בנדל"ן. אסור לנו להפוך את מה שקורה כאן לבועה שתתפוצץ, כי אם זה יקרה אנחנו נהיה ממש בבעיה" (מאי 2011)

"אם קיימת בועה בשוק, אין לקחת פטיש ולפוצץ את הכול" (יולי 2011)

הציטוטים של פישר מלמדים אותנו בצורה הכי טובה מה בנק ישראל חושב על שוק הדיור: כן, זו בועה, או מצב שמתקרב לבועה, אף על פי שאסור, אבל ממש אסור, לגלגל על הלשון את המילה בועה. אבל, עם זאת, אי אפשר ומסוכן מאוד לנסות ולפוצץ אותה ברעש גדול כי הנזק של הפיצוץ עלול להיות גרוע יותר מתועלתו. לכן, בשורה התחתונה, עדיף מצב שבו מחירי הדיור אולי מתמתנים, אולי שוב חוזרים לעלות קצת ובקיצור, ממשיכים לשייט סביב מחירי השיא, אבל בשום אופן שלא יחטפו מכה שתחזיר אותם לרמה של 2008, כלומר ירידה של 30%-40% בממוצע.

2. ועכשיו נעבור לציטוטי העבר של נתניהו ושטייניץ:

"המחאה הרחבה נותנת לנו רוח גבית להשלמת חקיקת הרפורמות שישנו את פני שוק הדיור בישראל" (נתניהו, יולי 2011)

"המדיניות האחראית של הממשלה הובילה לשיפור ניכר בשוק הדיור" (נתניהו, מארס 2012)

"מצב המחירים בשוק הנדל"ן גרוע יותר מבועה. בועת נדל"ן נוצרת כאשר אין סיבה ריאלית לעליות. כאן יש סיבה - מחסור בקרקעות. לכן נדרש זמן ארוך יותר לשנות את המצב" (שטייניץ, מאי 2010)

"בתוך חודשים ספורים שוק הנדל"ן יחל להגיב לצעדי הממשלה, ומחירי הדירות יתחילו לרדת" (שטייניץ, יולי 2011)

"זוגות צעירים גרים במרתפים ובגראז'ים. אז איפה הבעיה? שמונה שנים בנו כאן מעט מדי. התשובה לבעיה איננה רק שצריכים לבנות 60 אלף דירות אלא 120 אלף דירות. זו משימה קשה מאוד" (שטייניץ, יולי 2011)

ומה אפשר ללמוד מציטוטי העבר של נתניהו ושטייניץ? לא, לא הבאנו אותם כדי ללעוג להבטחותיהם, שהתבררו כריקות מתוכן. אפשר להניח או צריך לקוות ששניהם אכן מעוניינים בירידת מחירי הדיור וחושבים שזו הבעיה מס' 1 של משקי הבית בישראל.

אבל, השורה התחתונה היא שמסיבות העיתונאים הרעשניות עם ההבטחות למפץ בשוק הדיור ולמהפכת מחירים בו התנפצו אל קרקע המציאות. למה? ממגוון סיבות: ביורוקרטיה, יכולת ביצוע, תהליכים ארוכי טווח בשוק הנדל"ן, רמת מיסוי גבוהה שמשרתת את קופת האוצר וגם הריבית הנמוכה שפועלת לרעתם (ואינה תלויה בהם).

וייתכן שיש להם סיבה נוספת, אף יותר טובה. גם הם הפנימו את המסר של פישר: אין צורך בפטישים כבדי משקל בשוק הדיור, מקסימום פטישי צעצוע. רק שהבועה לא תתפוצץ ברעש גדול ותסחוף אחריה את כל המשק.

השורה התחתונה, כפי שבאה לביטוי בטור הזה שוב ושוב: שלושת הטייקונים של שוק הדיור לא ממש מעוניינים בירידת מחירים דרמטית.

3. אוגוסט 2012: שוק הדיור שוב מתחמם. קצב נטילת המשכנתאות בשלושת החודשים האחרונים גבוה ב-20%-30% מהממוצע בשנה האחרונה. מניתוח "גלובס" שפורסם השבוע עולים ממצאים מדאיגים: חלק די נכבד מנוטלי המשכנתאות (כ-40%) משלמים עד 60% מהכנסתם השוטפת להחזרי המשכנתאות; רוכשי הדירות הזולות, עד 800 אלף שקל, משתמשים בהון עצמי יחסית נמוך ומעל ל-60% מערך הדירה משולם באמצעות המשכנתא.

לחימום בשוק הדיור יש שתי סיבות עיקריות: הפסיכולוגיה והריבית. רוכשי הדירות ציפו בשנה האחרונה לירידת מחירים משמעותית, וכשזו לא הגיעה, לפחות לא בשיעורים שהם חשבו עליהם, הם חזרו לשוק. והחוקים הכלכליים עובדים: הביקוש הגדול יחסית מול ההיצע הקטן יחסית מעלה את המחירים.

גם הריבית הנמוכה עושה את העבודה, בדיוק כפי שעשתה כבר קרוב לארבע שנים: היא דוחפת לשוק את רוכשי הדירות (הן משקיעים והן רוכשי דירה ראשונה). הפיתוי של המשכנתאות הזולות יחסית מחמם וימשיך לחמם את שוק הדיור, איש אינו חושב כרגע על היפוך מגמה בריבית, במיוחד לאור ההערכה של בנק ישראל שהיא תישאר על כנה עד סוף 2013.

הדיון המוניטרי האחרון בבנק ישראל חשף את הדילמה, שלא לומר המשחק באש בשוק הדיור. "הדיון התייחס לעליית מחירי הדירות בחודשים מארס עד מאי", נכתב בפרוטוקולים. עם זאת, "הוועדה הסכימה כי קצב עליית המחירים הנוכחי עדיין איננו מצביע על התחדשות מגמת העלייה, אך לא ניתן להתעלם מהסיכון להתחדשות המגמה..."

אז מה עושים, לשיטתו של בנק ישראל? "חברי הוועדה עמדו על הקשר שבין תשואות אלטרנטיביות נמוכות בשוקי נכסים אחרים לבין הגידול, לאחרונה, בחלק היחסי של רכישות דירות להשקעה, זאת, על רקע ביטול היוזמה להאריך את תקופת הפטור ממס שבח. צוין שאף שלמשקיעים יש תרומה להעלאת מחירי הדיור, הם תורמים גם להגדלת היצע הדירות להשכרה, וממתנים את עליית המחירים בשוק השכירות. הודגש כי קיימת חשיבות לנקיטת צעדים ע"י הממשלה על מנת לתת מענה מקיף בסוגיה זו..."

בואו נפצח את המשמעות: כן, המחירים עולים. לא, אנחנו לא בטוחים שזו מגמה. בסתר ליבנו מקווים שלא. שוקי המניות על הפנים והם דוחפים את המשקיעים לשוק הדיור, גם הפיאסקו של האוצר עם מס השבח תרם את שלו לעלייה. רוצים פתרון ל"סוגייה הזו"? הפתרון לא מצוי בידינו, הממשלה היא הכתובת. כלומר, אין כתובת.

השורה התחתונה: פישר לא מעוניין בפיצוץ הבועה, אבל ממש לא שש להתנפחותה מחדש. עוד חודשיים-שלושה בנק ישראל כבר יידע עם זו אכן המגמה, ואז הוא ייאלץ להוציא את הידיים מהכיסים ולחנוק את הביקושים. איך? שוב מגבלות על מימון המשכנתאות.