בדקנו את ההבטחות בענייני דיור וגילינו: שום דבר לא זז

"רבע מיליארד שקל יוקדשו לרכישת דירות חדשות לדיור הציבורי, ו-750 מיליון שקל יוקדשו להאצת הבנייה", הכריז בשבוע שעבר שר השיכון אריאל אטיאס, לאחר שסיעתו, ש"ס, תמכה בגזרות הכלכליות של משרד האוצר, בתמורה לתקציבי דיור.

נשמע כמו הישג פורץ דרך; זה שנים שהמדינה לא רכשה דירות לדיור סוציאלי - להיפך, היא מכרה דירות מהמצבור המיועד לשכבות החלשות. ולא די בכך - עוד 750 מיליון שקל יושקעו בביצוע עבודות תשתית במגרשים עוד לפני שהמדינה תמכור אותם ליזמים, מה שעתיד לקצר את זמן הבנייה של מתחמי מגורים.

תזכרו את ההבטחות האלה. בעוד שנה, שנתיים, מומלץ לבדוק אם הן קוימו. ההיסטוריה מלמדת שיישומן של רבות מההבטחות שניתנו לציבור בישראל בתחום הדיור בשנים האחרונות נותרו, למרבה הצער, "על הנייר".

כשברקע דיבורים על שובם של רוכשי הדירות לשוק (נתוני שיא במכירת דירות ובקצב נטילת משכנתאות במאי וביוני), זהו זמן מצוין להיזכר שיותר משנה חלפה מאז פרצה המחאת החברתית וכמעט שנה עברה מאז פורסמו מסקנות ועדת טרכטנברג, ולא מעט מהבטחות הממשלה לציבור בתחום הדיור נשארו ללא כיסוי.

אין מדובר אך ורק באימוץ המלצות הוועדה לשינוי כלכלי חברתי שבראשה עמד פרופ' מנואל טרכטנברג, ושפרסמה את מסקנותיה בספטמבר אשתקד; אלא גם בהבטחות של שרי הממשלה והעומד בראשה, שסומנו כפתרונות למצוקת הדיור ולהורדת מחירי הדירות, ושלצערנו טרם הוכיחו את עצמן. וזאת, על אף שמרבית הרעיונות (שהולידו הבטחות, הכרזות והחלטות) לפתרון בעיית הדיור היו טובים מאוד.

ברור לכל שהתהליכים בענף הנדל"ן - תכנון שכונות מגורים, שיווק קרקעות ליזמים, והבנייה עצמה - אורכים שנים, ולא רק בשל ביורוקרטיה. רומא לא נבנתה ביום אחד, והתוכניות השונות להקלה על מצוקת הדיור ולהורדת מחירי הדירות שהציעו אטיאס, רה"מ בנימין נתניהו, שר האוצר ד"ר יובל שטייניץ ואחרים לא יתנו פתרון קסם מיידי. לכן, בחרנו לבדוק כמה הכרזות משמעותיות אל מול יישומן בפועל - האם פורסמו מכרזים, האם קודמו תוכניות.

בוועידת הנדל"ן האחרונה של גלובס, תחת הכותרת "מדיבורים למעשים", הבטחנו לעקוב אחרי ההבטחות וההצהרות. בדיקת "גלובס" מתייחסת להבטחות הממשלה בתחומים ובשלבים שונים של הבנייה למגורים: משלב התכנון, דרך שלב שיווק הקרקע (שמטרתו להגדיל את היצע הדירות), ועד צעדים פיסקאליים לוויסות הביקושים, שמטרתם להוריד את מחירי הדירות. חלק מההבטחות מולאו (ראה מסגרת), או מולאו בחלקן, אך כמה מהצעדים שהוצגו כמשמעותיים ביותר בדרך להורדת מחירי הדירות, עדיין לא התממשו במלואם. אנחנו מציגים כאן רק כמה מהחשובים שבהם.

לצערנו, משרד הבינוי והשיכון בחר שלא למסור תגובה לפערים שיוצגו כאן.

1. אישור תוכניות למיליון יחידות דיור תוך עשור

 אלי ישי / צילום: איל יצהר

באוקטובר 2011 הכריז שר הפנים אלי ישי כי הוא מסמן כיעד אישור תוכניות למיליון יחידות דיור חדשות בעשור הקרוב. היה זה מספר עליו חזר ישי בכמה הזדמנויות פומביות עוד קודם לכן.

אולם בראיון בלעדי שהעניק רק החודש ל"גלובס", הפחית ישי את הכמות ל-300 אלף יחידות דיור עד 2020. זוהי דוגמה לקלות הבלתי נסבלת שבה מפריחים לאוויר שרי הממשלה מספרים והצהרות בתחום הנדל"ן.

האם נתוני התכנון למחצית הראשונה של 2012 הם שגרמו לישי (ובעקבותיו לכולנו) להנמיך ציפיות? לאחרונה פרסם משרד הפנים נתונים ולפיהם במחצית הראשונה של שנת 2012 אושרו 36,211 יחידות דיור בוועדות התכנון. אם יימשך קצב התכנון הזה, עד סוף שנת 2020 יאושרו תוכניות לבניית עוד כ-615 אלף יח"ד - רק 61% מהיעד המקורי (מיליון יחידות דיור) שבו נקב ישי רק לפני פחות משנה.

את תגובת השר ישי לא ניתן היה לקבל בשבוע החולף; דוברת משרד הפנים מסרה כי מינהל התכנון צופה עמידה מלאה ביעדי הממשלה לכמות יחידות הדיור שנקבעה לשנת 2012 - והיא 60 אלף יחידות דיור.

2. שיווק 3,840 יח"ד בכל הארץ, לרבות בת"א

 שכונת המשתלה תל אביב נדלן / צלם: תמר מצפי

ב-29 בפברואר פרסם משרד השיכון הודעה ולפיה ישווק קרקעות לבניית 3,844 יח"ד ברחבי הארץ. בין המתחמים הגדולים שנכללו בהודעה נמצאת העיר תל אביב, שבה הוכרז על שיווק קרקע ל-504 יח"ד, מתוכן 452 בשכונת המשתלה. אך מבדיקות שערכנו בשבוע החולף באתר מינהל מקרקעי ישראל, המפרסם את המכרזים, עולה כי מכרזים בהיקף של כ-1,620 יח"ד טרם פורסמו, על אף שחלפו למעלה מחמישה חודשים.

מתוך 3,844 הדירות שהובטחו, יצאו לשיווק 2,224 - 58% מהכמות. המכרזים עליהם הכריז (ובפירוט לפי ישובים) משרד השיכון בפברואר, ואשר טרם פורסמו כוללים: מכרז ל-126 יח"ד בנווה ים; 452 יח"ד בשכונת המשתלה בתל אביב; מכרז לדיור מוגן בהיקף 120 יח"ד ביבנה; מכרז לדיור מוגן בהיקף של 120 יח"ד במודיעין; 294 יח"ד ברעננה; 80 יח"ד בעילוט; ומכרזים ל-428 יח"ד (מתוך 778 שהובטחו) בבית שמש. אגב, בהודעה בפברואר, נספרו 294 יח"ד ברעננה, המיועדות לדיור להשכרה, ואחר כך, נספרו מתוכן 238 יח"ד, פעם נוספת, בהודעת שיווקים של מכרזי דיור בר השגה (ראה סעיף הבא).

דוברת המינהל מסרה בתגובה כי המכרזים ל-1,620 יח"ד שטרם התפרסמו, יפורסמו עד סוף דצמבר 2012. מה שגורם לנו לתהות מה "בער" למשרד השיכון להכריז עליהם כל כך מוקדם, בפברואר.

3. מכרזים ל-4,200 יחידות דיור בנות השגה ולהשכרה בתוך שבוע

 רכבת למודיעין / צלם: איל יצהר

ב-26 ביולי פרסם משרד השיכון הודעה לעיתונות ובה הכריז על שיווק קרקעות לבניית 4,200 יח"ד בנות השגה (במסגרת מכרזי "מחיר למשתכן"), לרבות דירות להשכרה ארוכת טווח.

דובר המשרד העריך באותה הזדמנות כי המכרזים עצמם יפורסמו בתוך שבוע מההכרזה.

כיום אנחנו נמצאים שבועיים וחצי אחרי ההכרזה החגיגית ההיא, והנה מתברר כי התפרסמו מכרזים ל-2,029 יחידות דיור בלבד, כלומר, מחצית מהכמות: 1,202 יחידות דיור בראש העין ועוד 827 במודיעין.

אף שכמות נכבדה של דירות הובטחה ברעננה (פעמיים), עדיין לא ברור האם ומתי יתפרסם המכרז בשכונת נאות עוזי בעיר. זאת, משום שדיון בעתירת עיריית רעננה נגד תנאי המכרז, לרבות הקריטריונים לדיור בר השגה, צפוי להתקיים בבג"ץ רק בסוף נובמבר. כך נמסר מדוברות בתי המשפט.

דוברת המינהל מסרה כי מכרזים ל-1,000 יח"ד נוספות יפורסמו בחודשים ספטמבר-נובמבר 2012. וה-1,000 החסרות הנוספות? ובכן, בנוגע לאלה - לא נענינו.

ההבטחה

4. מכרזים ל-3,400 חדרי מעונות סטודנטים, מתוך 10,000 שיפורסמו ב-2012

ב-3 באפריל השנה הכריז מינהל מקרקעי ישראל, בהודעה לעיתונות שכותרתה "הבטחנו וקיימנו" ושכללה ציטוט מפי שר השיכון, כי אושרה בנייתם של 3,400 חדרי מעונות באוניברסיטאות כחלק מ-10,000 חדרים שיוקצו במשך השנה, לפי המלצות ועדת טרכטנברג.

כזכור, בקיץ שעבר, בשיא המחאה החברתית, הבטיח ראש הממשלה, בנימין נתניהו, לסטודנטים המוחים, כי יוסיף עבורם אלפי חדרי מעונות.

עד כה יצא מכרז אחד בלבד, ל-400 חדרי מעונות, במכללה האקדמית כנרת שבעמק הירדן. אשר למוסדות השכלה גבוהה הממוקמים בישובים שבהם מצוקת הדיור חריפה יותר, מכרזים לבניית חדרי מעונות באוניברסיטת בר אילן, בן גוריון, והטכניון - שבהודעת המינהל נמסר שבהם ישווקו כצעד ראשון 1,000 חדרים - טרם פורסמו.

5. מענקים לרוכשי דירה ראשונה בפריפריה

ביוני 2011 החליטה הממשלה על מתן מענקים בהיקף של 100 אלף שקל לרוכשי דירה ראשונה, חדשה בלבד, בפריפריה. על-פי הודעת משרד השיכון, הסבסוד יינתן בישובים אופקים, בית שאן, דימונה, טבריה, ירוחם, כרמיאל, מגדל העמק, מעלות תרשיחא, מצפה רמון, נהריה, נצרת, נצרת עילית, נתיבות, סח'נין, עכו, ערד, צפת, קרית שמונה, רהט, שדרות, חצור הגלילית ושלומי.

שר השיכון מסר אז כי "זהו יום בשורה ליישובי הפריפריה ולזוגות הצעירים שיקבלו כסף ביד כדי להקל עליהם", וכי המהלך יביא "להקלת המחסור המתמשך בדירות מגורים ולמצוקת הדיור, בראש ובראשונה של זוגות צעירים".

כמה אנשים רכשו דירות בישובים אלה ומימשו את הזכות לקבלת מענק? כמה דירות חדשות בכלל מוקמות באותם אזורים, ברובם כמעט חסרי ביקוש? בשנה החולפת פנינו כמה פעמים למשרד השיכון על מנת לקבל את הנתון, אך טרם קיבלנו אותו. ההטבה מוענקת לזכאי משרד השיכון (בעיקר מחוסרי דירה) והמשרד הוא זה שמאשר את המענקים לזכאים, לכן הנתונים צריכים להיות בידיו.

6. הגדלת היצע הדירות מתוך המלאי הקיים תתרום לירידה במחירי הדירות

כחלק ממאמצי הממשלה להגדיל את היצע הדירות ולהביא לירידת מחירים, אושרו החלטות שמטרתן שחרור יחידות דיור ה"כלואות" במצאי הקיים, בהן תקנות המאפשרות פיצול דירות, שהיה בלתי חוקי, וצעדי עידוד מכירה של דירות המשמשות לעסקים ולמשרדים באמצעות מתן פטור ממס שבח.

בסוף דצמבר 2011 אישר שר הפנים אלי ישי פיצול בתנאי שבעלי הדירות בבניין מסכימים (הסכמה בשיעור 75% עד סוף 2013 ולאחר מכן תידרש הסכמה של 100%); ששטח הדירות המחולקות לא יהיה קטן מ-30 מ"ר; שמספר הדירות שיתווספו לא יעלה על 30% ממספר הדירות הקיים בבניין; ועוד סייגים מינוריים.

למשרד הפנים אין מידע על מספר הבקשות לפיצול שהוגשו ל-256 הרשויות המקומיות מאז אושרו התקנות לפני שמונה חודשים. אך חרף הכוונות הטובות, לא מסתמן גל פיצול דירות. הרשויות, שאמורות לאשר, לא ששות לתת יד לדבר שיעמיס על התשתיות העירוניות. אפילו בת"א - בה פשתה התופעה הרבה לפני שהייתה חוקית - לא הוגשה אף בקשה במסגרת התקנות החדשות, כך נמסר מהעירייה.

לדברי ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, החוק החדש פגע באפשרות לפצל דירות כי "כמעט בלתי אפשרי לקבל את הסכמת הדיירים בבניין". סיב העיד כי הוא אישית אינו מכיר "אף שיפוצניק שעשה פיצול דירה לפי התקנות".

בנוסף, החליט שר האוצר לפני כשנה לעודד מכירת דירות המשמשות למשרדים ועסקים, על ידי מתן פטור ממס שבח עד 2013. במסיבת העיתונאים שערך האוצר לפני כשנה, נאמר כי יש בישראל 50 אלף יחידות דיור המשמשות למשרדים, ושחרורן לשוק יסייע במצוקת הדיור ועשוי להשפיע על המחירים. בינתיים, נראה שרק כמה עשרות דירות המשמשות למשרדים נמכרו מאז "נאום הפטישים" המפורסם של השר שטייניץ. לאחרונה טען יו"ר ועדת הכספים, ח"כ משה גפני, שרק כ-60 דירות כאלה נמכרו.

ממשרד האוצר נמסר כי "לרוב המימושים מתרחשים בסוף התקופה. מאחר והתקופה עוד לא הסתיימה, קשה לבחון את המספרים".

7. סיוע לקבלנים

בשנה האחרונה הבטיחה הממשלה לסייע לקבלנים - בוני הדירות החדשות - בהגדלת מצבת כוח אדם שלהם. עם זאת, נראה שיישום ההחלטה אינו מתקדם.

ביולי 2011 החליטה הממשלה להגדיל את מצבת העובדים הזרים (הלא פלסטינים) בענף הבנייה ל-8,000 עד 2014. נכון להיום, על-פי נתוני התאחדות בוני הארץ, עובדים בארץ כ-3,000 פועלים זרים; מאז התקבלה ההחלטה לפני יותר משנה, הגיעו לארץ רק כ-100 עובדים מבולגריה, טוענים בהתאחדות.

דוברת רשות האוכלוסין וההגירה לא מסרה תגובה.

8. סילוק משקיעים משוק הנדל"ן ע"י הגדלת מס רכישה על דירות להשקעה ומתן פטור זמני ממס שבח למוכרים דירה להשקעה

 יובל שטייניץ / צילום: איל יצהר

כבר לפני למעלה משנה החליטה הממשלה להילחם בתופעת משקיעי הנדל"ן, שעד לפני שנתיים היוו כשליש מרוכשי הדירות. הכינוי "משקיעים" ניתן למי שכבר יש ברשותו דירה אחת והוא רוכש דירה שנייה ויותר.

ההנחה שעמדה בבסיס ההחלטה הייתה שהמשקיעים מילאו תפקיד מכריע בעליית מחירי הדירות בארץ, ואם הממשלה תעודד את יציאתם משוק הנדל"ן, המהלך ישחרר אלפי דירות לשוק, אותן יוכלו לקנות מחוסרי דירה - אנשים שרוכשים את הדירה למטרת מגורים, ולא כנכס להשקעה.

לזכותו של משרד האוצר ייאמר שמאז צנח שיעור רוכשי דירה שנייה ויותר בשוק לרבע. אבל לקראת קיץ 2012, על רקע המשבר באירופה, כבר החלה מסתמנת מגמה הפוכה.

שינוי המגמה מעלה את השאלה האם הצעדים הפיסקאליים לריסון שוק הנדל"ן אכן אפקטיביים - ובעיקר בזמן שהריבית נמוכה, וכשבנוסף האלטרנטיבה להשקיע בשוק ההון הולכת ונראית פחות ופחות אטרקטיבית. במציאות כזו, כך נראה, רוכשי דירות כנכסים להשקעה מוכנים לחיות אפילו עם מס רכישה בגובה 5% (לדירות עד מיליון שקל), 6% (עד 3 מיליון) ואפילו 7% (דירות בשווי 3 מיליון ומעלה).

במאי השנה נרשם זינוק בשיעור 15% ברכישת דירות להשקעה (בהשוואה למאי אשתקד), לראשונה זה שנה וחצי. הייתה זו הפעם הראשונה מאז דצמבר 2010 שבה נרשם גידול במספר הדירות שנרכשו להשקעה בחודש מסוים בהשוואה לחודש המקביל לו אשתקד, דבר המלמד על כך שהצעד המרתיע הזה כנגד משקיעי נדל"ן כבר אינו אפקטיבי ממש.

כצעד משלים להרתעת הציבור מהשקעה בדירות החליטו באוצר לעודד משקיעים קיימים למכור את הדירות להשקעה שברשותם, באמצעות פטור ממס שבח עד סוף 2012.

עוד הוחלט כי הפטור ממס שבח על מכירה של דירה שנייה יינתן רק אחת לשמונה שנים. אבל לאחרונה "התקפל" משרד האוצר והכנסת הצביעה לטובת החזרת הפטור למצב שבו הוא ניתן רק אחת לארבע שנים.

ממשרד האוצר נמסר בתגובה כי "מטרת כל הצעדים שבוצעו ביחס למחזיקי דירות להשקעה היו להפחית את לחצי הביקוש מצד משקיעים, שעלה משמעותית לאור הריבית הנמוכה והיעדר אלטרנטיבות להשקעה. הכנסת אכן אישרה כי פטור ממס יינתן למשקיעים אחת לשמונה שנים וביטלה הוראה זו לאחרונה".

9. רפורמות מרחיקות לכת בתכנון ובשיווק קרקעות - לקיצור ההליכים והגדלת ההיצע

 בנימין נתניהו / צילום : תמר מצפי

אי אפשר שלא להתייחס לשתי רפורמות מבטיחות בתחום הנדל"ן, שקידמו ראש הממשלה והשרים כבר לפני שלוש שנים, ושטרם הבשילו.

הרפורמה בתכנון ובבנייה - ה"בייבי" של נתניהו שזכתה לכינוי "רפורמת המרפסות" ושנועדה לקצר את הליכי התכנון - נקלעה למערבולת פוליטית תוך כדי דיונים רבים שנערכו בוועדות הכנסת ב-600 סעיפיה.

דרישת מפלגת "ישראל ביתנו" להכניס קריטריון של מיצוי כושר השתכרות לזכאות לדירות מוזלות - עוד בשלב התכנון - הכניס את הדיונים בנושא להקפאה עמוקה. בינתיים, משרד הפנים, ובעיקר ראש מינהל התכנון החדשה, בינת שורץ, כבר הביעו מורת רוח מסעיפי הרפורמה, וספק אם היא תעלה שוב לדיון במושב החורף הקרוב.

נוסף לכך, לא בטוח אם הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל - שמטרתה להעביר את הבעלות על הקרקע מהמדינה לחוכרים, תוך הסתת המשאבים מטיפול בחוכרים לשיווק נרחב של קרקע לבנייה - מקיימת את ההבטחה להפוך את המינהל לגוף מוכוון-שיווק.

מנתונים שפרסם המינהל לאחרונה, עולה כי במחצית הראשונה של 2012 נרשמה צניחה של כ-18% בשיווק קרקעות לבנייה: שווקו קרקעות לבניית 9,507 יחידות דיור, בהשוואה ל-11.6 אלף יח"ד בכל אחת מהתקופות המקבילות ב-2011 וב-2010.

10. ירידה במחירי הדירות

 אלי ישי / צלם: איל יצהר

אחרונה אחרונה ולא כל כך חביבה ברשימה, היא הנבואה עצמה - ואולי אף הבטחה - שנתנו כמה מקברניטי המדינה על כך שמחירי הדירות יירדו, בין השאר בעקבות הצעדים שפירטנו.

בשנים האחרונות נזרקו לחלל האוויר לא מעט הבטחות, הערכות, תחזיות ומספרים. דוגמה מהתקופה האחרונה: הפרופ' יוג'ין קנדל, ראש המועצה הלאומית לכלכלה, אמר בוועידת הנדל"ן של "גלובס" לפני כחמישה חודשים כי המליץ לבתו שלא לקנות דירה בקרוב ובחודש שעבר שוב אמר כי "המחירים צריכים לרדת".

אפילו אטיאס - שלמד מהר מאוד שבכל הקשור למחירי הדירות, הנבואה ניתנה לשוטים - התנבא (בפעם הראשונה והאחרונה) בשנה הראשונה לכהונתו כשר השיכון (2009) שהמחירים יחלו לרדת ברבעון הרביעי של 2010, מה שלא קרה.

חרף ההבטחות, הציפיות, והנשק הפסיכולוגי שכוון ליזמי הנדל"ן ולציבור תוך שימוש בכלי התקשורת, ושיועד לגרום לירידה במחירי הדירות, טרם ראינו ירידות מחירים דרמטיות בשוק הנדל"ן למגורים. על-פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ברבעון הראשון עמד מחירה של דירה בבעלות הדיירים (דירות מיד שנייה הן חלק הארי של שוק הנדל"ן למגורים בארץ) על 1.09 מיליון שקל, ירידה של 3% בלבד בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. על פי נתוני משרד האוצר, מחירי הדירות החדשות (פלח של חמישית בלבד משוק הנדל"ן למגורים) ירדו בשנה החולפת ב-13%.

ניצנים של שינוי

לא הכל שחור: בין שלל ההבטחות ותוכניות הממשלה בתחום הדיור והנדל"ן, נרשמו כמה שאכן התגשמו ויצאו אל הפועל, ואף מתחילות כבר לחולל מפנה מבורך בענף. ועם זאת, כמובן, עוד רחוק היום שבו משהו מכל אלה יהפוך לדירות של ממש.

בראש ובראשונה, ועדות הדיור הלאומיות. עם כל הביקורת שהוטחה כנגדן, הן בסך הכל עושות את העבודה; בפרק זמן קצר של כשנה, הצליחו הוד"לים לאשר תוכניות לבניית עשרות אלפי דירות חדשות ורק ימים יגידו אם לא נעשו טעויות תכנון נמהרות וארוכות טווח, כמו בעידן הול"לים בשנות ה-90.

בנוסף, ביוני נחתם ההסכם ההיסטורי להעתקת חמישה בסיסי צה"ל מאזור המרכז, מהלך שסולל את הדרך לבנייתן של כ-35 אלף יח"ד באזורי ביקוש: תל אביב, רמת גן, פתח תקוה, תל השומר וצריפין. במקביל, הקמת עיר הבה"דים מתקדמת בצעדים גדולים: הנחת תשתיות המים, הביוב, החשמל והתקשורת כבר הושלמה, ובעוד שנה צפויה להסתיים הבנייה עצמה.

בתחום הדיור הציבורי - עוד לפני שנודע על היוזמה לרכישת דירות חדשות למצבור הדיור החדש בכ-260 מיליון שקל - הוכפל ל-3,000 שקל סכום הסיוע החודשי שמקבלים הזכאים לדיור ציבורי הממתינים בתור לקבלת דירה.

גם בתחום הדיור בר ההשגה חלה התקדמות. לפני כחודש אישרה הכנסת מתן פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירות שיקבלו גופים מוסדיים שישקיעו במתחמי דיור להשכרה. כעת ניתן תמריץ מס משמעותי לבניית הדירות, שיושכרו לדיירים לכמה שנים ובשכ"ד מפוקח.