עם הקניונים: לכל אזרח בישראל יש יותר ממ"ר מסחרי בנוי

רף של בטון ומלט נחצה בישראל: לראשונה, יש לכל אזרח במדינה יותר ממטר מרובע מסחרי בנוי. אם נבקש לדייק נאמר כי 1.06 מ"ר מסחר יש אצלנו לכל נפש, כך לפי מחקר של חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי-בן שחר, אשר חישב את שטחי המסחר בישראל ומצא שהגיעו ל-8.4 מיליון מ"ר. אלה מיועדים לשרת 7.9 מיליון איש החיים במדינה וכלל לא בטוח שהם צריכים כל כך הרבה.

הקצב מואץ: בין השנים 2009 ו-2011 נוספו בישראל כמיליון מ"ר ברוטו שטחי מסחר והמחקר מזהיר כי "בשנים האחרונות גדל קצב פיתוח שטחי המסחר באופן שאינו פרופורציונלי לקצב גידול האוכלוסייה" (ראה טבלה).

מדד כוח הקנייה

9 מיליארד שקל, זה לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כוח הקנייה הקמעונאי החודשי של משקי בית בישראל. הסכום נחלק ל-4.8 מיליארד שקל הוצאות מזון ואחרות בסופרמרקט, 3.5 מיליארד שקל למוצרי "לא מזון" ו-0.8 מיליארד שקל להסעדה. הגידול השנתי הריאלי הממוצע בביקוש בעשור החולף הוא 3.5%. נתונים אלה אמורים להיתרגם למטרים מרובעים שבתוכם פועלים העסקים.

לפי הסקירה, "מקור הגידול בביקוש הוא בתוספת שנתית של משקי בית (בשיעור 1.8% בלבד) ובעלייה ברמת החיים (15% ריאלי). המשמעות היא שצריכת משקי הבית בישראל גדלה ב-320 מיליון שקל בממוצע שנתי, מתוכם 130 מיליון שקל על מוצרי מזון וסופרמרקט, 150 מיליון על מוצרי 'לא מזון' ו-40 מיליון על הסעדה ובתי קפה.

בדירוג הערים נמצא שלתושבי עפולה, ראשל"צ וכפר סבא יש הכי הרבה שטח מסחרי לנפש. לדברי יוסי קוניין, יועץ וראש צוות בצ'מסנקי-בן שחר, ההתייחסות הנכונה יותר היא למ"ר למשק בית. כדוגמה הוא מביא את ירושלים שבה תושבים רבים מהמגזרים החרדי והערבי, המתאפיינים במשקי בית גדולים יותר. כמו כן הוא מציע להתחשב בשונות הסוציו-כלכלית בין ערים.

לפי הסקירה, בישראל 307 מרכזים מסחריים מסוגים שונים ששטחם הכולל 3 מיליון מ"ר. "משנת 2010 ועד היום נפתחו 32 מרכזי מסחר חדשים בשטח כולל של 370 אלף מ"ר", אומר קוניין ומונה בהם את "השדרה השביעית" בבאר שבע, קניון שרונים בהוד השרון, המטרומול ברחובות, G סינמה סיטי ואיקאה בראשון לציון, עיר ימים בנתניה ופאואר סנטר פוליגון בחדרה.

משלמים יותר מדי

קוניין טוען שרבים מהמרכזים החדשים אינם מצליחים להתרומם, לא מבחינת מספר המבקרים ולא מבחינת הפדיון החודשי למ"ר. "מרכזי המסחר החדשים נדרשים לתפוס נתחי שוק גדולים כדי לאפשר את תפקודם הכלכלי", הוא מדגיש.

שטחי ה"לא מזון" בישראל מניבים פדיון של 900 שקל למ"ר בממוצע בחודש. "ביחס של דמי שכירות לפדיון חודשיים של 10% המשמעות היא כי הם יכולים לשלם שכירות חודשית שלא תעלה על 100 שקל למ"ר", נכתב בסקירה, "אבל בפועל הם משלמים הרבה יותר".

למעלה ממחצית שטחי ממכר ה"לא מזון" בישראל ממוקמים במרכזים מסחריים גדולים, והם נדרשים לשלם דמי שכירות חודשיים גבוהים יותר מ-100 שקל למ"ר. בקניונים, הרף הנדרש והאפשרי לדמי שכירות לחנויות "לא מזון" על מנת שהמרכז יהיה כלכלי, לפי צ'מנסקי-בן שחר, הוא 200 שקל למ"ר לחודש בתוספת 60-80 שקל למ"ר דמי ניהול חודשיים, ואילו בפאואר סנטרים ובמרכזים השכונתיים הרף הנדרש והאפשרי הוא 100 שקל למ"ר לחודש למוצרי "לא מזון", בתוספת 15-25 למ"ר דמי ניהול.

לדברי קוניין, "תוספת כוח הקנייה החודשי למוצרי 'לא מזון' הצפויה היא 225 מיליון שקל בלבד, כלומר צפוי עודף נוסף של כ-150 אלף מ"ר. מצב זה יביא להמשך הלחץ לירידה בפדיונות הממוצעים בשטחי מסחר".

מתכוננים לקרב

"הפער בין מה שייבנה לבין כושר הספיגה של שוק הנדל"ן המסחרי צפוי להימשך. זה יביא גם לישראל את תופעת הקניונים המתים (deadmalls) בארה"ב יש 5,000 כאלה. אלה קניונים ריקים שמשנים את ייעודם בסופו של דבר", אומר קוניין, "זה תהליך טבעי בענף: מרכזים מסחריים ישנים מ'הדור הישן' יפנו עצמם לדור החדש והמודרני של מרכזי המסחר".

במרכזים הקיימים השוכרים רואים שהפדיונות ברמת ירידה ודמי השכירות נמצאים בעלייה, כך שהקניונים והרשתות ימשיכו להתנגש. "המרכזים ייאלצו להוריד את מחירי דמי השכירות ודמי הניהול החודשיים", נכתב בסקירה, "ומרכזים שאינם מצליחים יבצעו שינוי קונספט ותמהיל, או ישנו את ייעודם". בנוגע למרכזי המסחר החדשים, צופים בצ'מנסקי-בן שחר כי לא כל החדשים יצליחו. "כבר היום מתקשים המשווקים לשכנע את הרשתות לפתוח חנויות נוספות במרכזים החדשים".

"רשתות בינלאומיות כמו H&M, זארה ודומיהן לא יפתחו חנויות בכל עיר. המרכזים החדשים יידרשו לייצר קונספט ייחודי וליצור אטרקציות ופעילויות למשיכת קהל".

לפי הסקירה, קיימות תוכניות לכ-140 מרכזי מסחר חדשים ברחבי הארץ, בשטח כולל של כ-1.6 מיליון מ"ר, המהווים תוספת של כ-52% על הקיים - "סך הכול כ-300 אלף מ"ר של שטחי מרכזי מסחר חדשים בשנה וחצי בלבד וזאת ללא שטחי המסחר הנוספים שיפותחו ברחובות הערים, באזורי התעשייה ובמרחב הכפרי".

יכולים לנסוע פחות

"עם פיתוח שטחים ומרכזי מסחר נוספים ובכל מקום", אומרים בצ'מנסקי בן שחר, "הלקוחות מוכנים וצריכים לנסוע פחות כדי לבקר במרכז או במוקד מסחרי, אלא אם הוא מיוחד.

"כך לדוגמא, פתיחת מרכזי מסחר בפרדס חנה ובבנימינה צמצמה את רמת התרומה של ישובים אלה לפדיונות בחנויות בחדרה הסמוכה. בפרט נכון הדבר כשבכל מקום יש את הכול ומאותו סוג, ולכן למה שלקוח ייסע לקסטרו שם כשיש לו את זה פה?".