משקיעי נדל"ן אירופים מפחדים עד מוות ממשבר החובות הריבוניים, והם מתמקדים אך ורק באזורים הטובים ביותר של לונדון, פריז וברלין - ומחמיצים עסקאות טובות יותר במקומות אחרים.
השכונות המבוקשות ביותר בערים החזקות מבחינה פיננסית באירופה הן אמנם מקלט מבטחים, בהתחשב בעמידות השוק בהן, אבל במקומות אחרים אפשר להרוויח הרבה יותר מנכסים שמניבים תשואות גבוהות עם דיירים בחוזי שכירות ארוכים.
"אסור להניח שכל הנכסים שמחוץ לאזורים הטובים ביותר הם זבל", אומר מתיו ריצ'רדסון, מנהל מחקרי הנדל"ן האירופי בחברת פידליטי וורלדווייד אינווסטמנטס, שמנהלת תיק נכסים אירופי בשווי 400 מיליון דולר.
השוכר: מס הכנסה
פידליטי מחזיקה בניין משרדים בעיר החוף הבריטית בורנמאות, 160 ק"מ מלונדון, ששכור על ידי מס ההכנסה הבריטי, ומניב תשואה שנתית של 8.25%. התשואה של בנייני המשרדים הטובים ביותר ברובע הפיננסי המבוקש של לונדון היא כ-5.5%, והתשואה של חנויות היוקרה המבוקשות ביותר בבונד סטריט בלונדון היא מתחת ל-4%.
תשואות הנכסים - השכירות השנתית כאחוז משווי הנכס הכולל - גבוהות יותר בשווקים המשניים כי הם נחשבים למסוכנים יותר בגלל גורמים כמו מיקום, אורך חוזה שכירות, האיתנות הפיננסית של הדייר ומצב התחזוקה של הבניין.
הממשלה שחוכרת את הבניין בבורנמאות משלמת רק 1.7% בשנה על אג"ח לעשר שנים. היא יכולה לפטר עובדים ולפנות שטחי משרד, אבל מס ההכנסה הוא אחד הגופים שלא צפויים להצטמצם, וחוזה השכירות שלהם הוא לעוד שמונה שנים.
לפי החישובים של ריצ'רדסון, הבניין הזה יכול לאבד 52% מערכו ועדיין להרוויח יותר כסף במשך שמונה שנים בהשוואה להשקעת הכסף באג"ח ממשלתיות באותן שמונה שנים.
שווי הנכסים המסחריים המובחרים ביותר בערים האירופיות החשובות ביותר הוא בערך 9% מתחת לשיא האחרון שהיה בספטמבר 2007, אומרת חברת הייעוץ CBRE. נפילות ערך של 40% ומעלה שכיחות יותר מחוץ לערים החשובות.
מבצר פיננסי
ניקולס ג'וד, שותף בחברת הייעוץ 90 נורת', הוא אחד הסוכנים הבודדים שמשווקים נכסים לא עירוניים בבריטניה למשקיעים בחו"ל. השנה הוא מכר מבנה המאחסן תחנת שירות לטורבינות גז תעשייתיות של סימנס בלינקולן, 200 ק"מ מצפון ללונדון, שמניב תשואה של 7.5% בחוזה ל-14 שנים, לקונים מהמזרח התיכון.
"סימנס היא חברה שנחשבת למבצר פיננסי, אבל אי אפשר לקנות אג"ח שלה בתשואה כזו", הוא אומר. אג"ח של סימנס לפדיון בשנת 2026 מניבה כעת 3.5%, לפי נתוני תומסון-רויטרס.
משקיעים החלו השנה להבין את החשבון הפשוט של התשואות העדיפות, וקרנות נדל"ן גייסו השנה יותר כסף מאשר קרנות אחרות, לפי חברת המעקב EPFR Global.
משקיעים מוסדיים גדולים כמו קרנות פנסיה ממלזיה וקרן ההון הריבוני של קטאר חטפו בשנים האחרונות נכסים יוקרתיים מאזור שאנז אליזה בפריז עד ווסט אנד של לונדון. אבל בשולי האתרים מובחרים, נכסים יכולים להניב עוד אחוז אחד של תשואה, אומר ג'ו ולנטה, מנהל בחברת ג'יי.פי. מורגן ניהול נכסים.
"זה כמו הביטוי 'עוד לא פיטרו אף אחד בגלל קניית ציוד של יבמ'. לא יפטרו אף אחד בגלל קניית נכס באתרים מבוקשים", אומר ולנטה, שהחברה שבה הוא עובד מנהלת נדל"ן בשווי 7 מיליארד אירו באירופה.
אווירת הפחד הרחיבה את הפער בין תשואות הנכסים השונים "בצורה לגמרי לא הגיונית", אומר ריצ'רדסון. ההבדל בין תשואה ממוצעת של נכסים מובחרים, 5.78%, ותשואה ממוצעת של שווקים משניים, 11.16%, הוא 5.38% בבריטניה, מול בערך 1% לפני המשבר של 2008.
גוגל מחפשת שטח
במקומות אחרים באירופה יש הזדמנויות דומות. בדבלין, חברות כמו גוגל מחפשות שטחים נוספים, ועם מחסור בהיצע, התשואות של הנכסים הטובים יתחילו כנראה לרדת מרמה של 7% מפני שמחירי הנכסים הללו חוזרים לעלות.
אפילו במדריד ובמילאנו, שבהן מחירי הנכסים עשויים להמשיך לרדת, מרכזי הקניות הטובים בערים הגדולות ביותר ממשיכים לשמור יחסית על הערך שלהם, והם מניבים תשואות של 6.75%, אומרת סוכנות הנכסים סייבילז.
בהשוואה למסחר הקל באג"ח, קנייה ומכירה של נדל"ן עלולות להיות תהליך מסובך וארוך שירתיע משקיעים, שרוצים לשמור על נזילות, אומר אנדרו מוריס, מחברת Signature.
אחרים נמשכים לנדל"ן בגלל הערך הפיזי שלו. "עם נדל"ן יש לך תמיד ערך שיורי של מלט ולבנים", אומר ריצ'רדסון. "אם אג"ח לא נפרעת, אתה תישאר עם חתיכת נייר ותו לא".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
