האם מחירי הדירות באמת יקרסו אם יעופו טילים על גוש דן?

זה שנים שהטוקבקיסטים במדורי הנדל"ן באינטרנט מאיימים ש"עד שלא יפלו בארץ טילים לא יירדו כאן מחירי הדירות". רובם, סביר להניח, אינם מחרחרי מלחמה של ממש; הייאוש מדבר מגרונם, ייאוש שנולד אחרי שבארבע השנים האחרונות עלו מחירי הדירות בישראל בשיעור מצטבר של כמעט 50%, חרף מאמצי הממשלה לנסות ולהוריד את מחירי הדיור באמצעים שונים.

כעת, כשבישראל מדברים על תקיפה אפשרית באיראן, לא מופרך לחזור לשאלה מה יקרה למחירי הדירות במקרה של מלחמה. על מנת שלא להיסמך על תחזיות או ספקולציות, בדקנו מה התרחש בשוק הנדל"ן בישראל בתקופות מלחמה קודמות, בתקווה ללמוד האם ההיסטוריה חוזרת.

האם מחירי הדירות בישראל המותקפת של שלהי 1973 צנחו? האם שתי האינתיפאדות ציננו כאן את שוק הנדל"ן? האם מחירי הדירות בחיפה ירדו לאחר שספגה פגיעות ישירות במלחמת לבנון השנייה?

לפני שנדון באזורים ספציפיים, חשוב להביט בנתונים הכלל-ארציים. בחינה של השינוי במחירי הדירות ב-50 השנים האחרונות מצביעה על עליית מחירים בכל שנה, למעט בשנים 1966, 2000, 2001, 2003, 2004 ו-2007. כלומר, ב-44 שנים נרשמו עליות - לרוב בשיעורים דו-ספרתיים - במחירי הדירות בישראל, נתון שדווקא לא כל כך הפתיע את שועלי הקרבות הוותיקים ביותר בענף הנדל"ן עמם שוחחנו. על כך נפרט בהמשך.

חשוב להדגיש כי הבדיקה מבוססת על נתוני השינויים במחירי הדירות בכל שנה לעומת קודמתה, שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. שיעור השינוי מבוסס על המחיר הנומינלי הממוצע של דירות בבעלות הדיירים בכל שנה. מסיבה זו, הותרנו את שנות האינפלציה הגבוהה והשקל הישן (1980-1985) מחוץ לסקירה; בשנים בהן המטבע היה הלירה, עד 1980, נשווה כל שנה לקודמתה באותו המטבע, וכך גם בשנות השקל החדש (החל מ-1986).

1967

השנים שלאחר מלחמת ששת הימים - 5 ביוני עד 10 ביוני 1967 - התאפיינו בעליות מחירים בשוק הדירות. על-פי נתוני הלמ"ס, בשנת 1967 עלו מחירי הדירות בשיעור מזערי של 0.4% בהשוואה לשנת 1966.

בשנים שלאחר מלחמת ששת הימים, נהנתה ישראל מאופוריה ומצמיחה כלכלית משמעותית (שנבעה בין השאר מהחלטת הממשלה לפתח את השטחים החדשים שכבש צה"ל) ומחירי הדירות זינקו.

בשנת 1968 עלו מחירי הדירות בשיעור של 6%; ב-1969 (בה החלה מלחמת ההתשה) נרשם גידול חד של 14% במחירי הדירות; ב-1970 זינקו המחירים ב-17.5%, ועד מלחמת יום הכיפורים נרשמה בכל שנה עליית מחירים של 26% ויותר. יצוין כי בשנים 1967-1969 האינפלציה היתה נמוכה מאד (פחות מ-4% בשנה).

1973

לאחר מלחמת יום הכיפורים הייתה כלכלת ישראל שרויה במשבר עמוק, בין השאר בשל משבר האנרגיה, ושיעור האינפלציה הגיע ל-56% בשנת 1974. עם זאת, "חלה עלייה בערך הנדל"ן (דירות, קרקעות) ובהון פיננסי (אגרות חוב, מניות, חסכונות)", כותב ד"ר דן גלעדי בספרו "כלכלת ישראל". "התעשרות מלאכותית זו נראית תמוהה נוכח התכווצות הפעילות המשקית הריאלית וממדי האינפלציה, והיא מוסברת על ידי מערכת הסדרים ותקנות, שפעלו לטובת הפרטים, בניגוד לצורכי המשק".

לפי נתוני הלמ"ס, בשנת 1974 זינקו מחירי הדירות ב-38.5% ובשנים שלאחר מכן חלה התמתנות מסוימת: ב-1975 עלו המחירים ב-28%; ב-1976 ב-11%; וב-10% בשנת 1977. יצוין כי האינפלציה, שנעה בין 23% ל-56% בשנים שלאחר מלחמת יום הכיפורים, מעידה על עליית מחירים בכל תחומי הצריכה, לרבות בשוק הנדל"ן.

1982-1985

בשנות המלחמה השתוללה בישראל האינפלציה והגיע לשיעורים תלת-ספרתיים, ולכן, כאמור, לא נתייחס למחירי הדירות בתקופה זו. בשנים שלאחר תום מלחמה, ימי תחילת השקל החדש שאחרי תכנית הייצוב הכלכלית, נרשמו גם כן עליות מחירים בשוק הנדל"ן.

בשנת 1986 עלו מחירי הדירות ב-28% בהשוואה ל-1985; ב-1987, בה פרצה האינתיפאדה הראשונה, נרשמה עליית מחירים של16%; וב-1988 עלו מחירי הדירות ב-18.5%. וזה עוד לפני שהחלה צמיחה מחודשת במשק הישראלי ב-1989, במהלכה זינקו המחירים ב-35%.

שיעור האינפלציה בשנים הללו נע בין 16% ל-20% בשנה.

1991

בזמן מלחמת המפרץ, במהלכה פגעו טילי סקאד בישראל, המשיכו מחירי הדירות במגמת עלייה. בשנת 1990 זינקו מחירי הדירות ב-34%, ושיעור עלייה של 30% נרשם בשנת 1991. שנה לאחר מלחמת המפרץ הראשונה, בשנת 1992, נרשם גידול של 10% במחירי הדירות, כאשר במקביל כבר הגיעו ארצה מאות אלפי עולים חדשים מברית המועצות לשעבר, והביקוש לדירות גאה. שיא העשור נרשם בשנת 1994, שבה זינקו מחירי הדירות ב-29% השוואה לשנת 1993, השנה שבה נחתמו הסכמי אוסלו, ולמעשה הסתיימה האינתיפאדה הראשונה. בשנים אלה, נע שיעור האינפלציה בין 11% ל-18% לשנה.

הודות לאישור מואץ של תכניות בנייה, נבנו למעלה מ-140 אלף דירות חדשות בישראל בשנים הראשונות של העשור ועליות המחירים נבלמו בהדרגה עד שנת 1999; שיעור האינפלציה, במקביל, ירד לאפס.

2001-2000

עם פרוץ האינתיפאדה השנייה, שהתאפיינה במספר פיגועים רב, החלו לרדת מחירי הדירות בישראל, מגמה שאפיינה את מרבית העשור הראשון של המילניום.

בשנת 2000, ירדו מחירי הדירות ב-5%, ובשנת 2001 ירדו המחירים ב-3.5%. בשנת 2002, בה החל מיתון בארץ, עלו מחירי הדירות בכ-5%, אך שבו לרדת ב-2003, במהלכה צנחו מחירי הדירות בכ-6%. באותה השנה, אגב, נרשמה לראשונה בישראל דפלציה.

אך המדהים הוא, ש-6% הוא שיעור הירידה החד ביותר שנרשם במחירי הדירות בישראל (על-פי ממוצע המחירים הכלל-ארצי בכל שנה) מאז שנת 1962. השאלה המטרידה העולה מנתון זה היא, האם לילד הזה פיללנו? האם עכשיו, אחרי עליות מחירים של 46% בארבע שנים, נסתפק בירידת מחירים של 6%? ההיסטוריה מלמדת, לפחות לפי שעה, שקשה לצפות לירידה חדה מזו.

2006

בעקבות מלחמת לבנון השנייה בקיץ 2006, ירדו מחירי הדירות בארץ באופן מתון, כאשר אזורים שנפגעו ישירות מטילים, אף ספגו ירידות מחירים חדות יותר.

בשנת 2007, ירדו מחירי הדירות בממוצע כלל-ארצי ב-1.6% (האינפלציה עמדה על כ-3%), אך בחלוקה למחוזות ניתן להבחין שבמחוזות חיפה והצפון שנפגעו מרקטות ששיגר חיזבאללה, נפגע שוק הנדל"ן. על-פי נתוני הלמ"ס, צנחו מחירי הדירות בחיפה ב-10.5% ב-2007, בהשוואה ל-2006; ובמחוז הצפון, ירדו מחירי הנדל"ן ב-5.5%. מגמת הירידה נמשכה גם ב-2008, אם כי בשיעורים מתונים יותר, של 1.7% במחוז חיפה ו-2.5% בצפון.

"שגשוג לא נורמלי"

בראייה היסטורית, מחירי הדירות בארץ לא ממש יורדים. כשקבלנים חוזרים ואומרים זאת, אנחנו בדרך כלל חשדנים. אבל הפעם, ותיקי הענף גם לא מתביישים לומר שמלחמות דווקא הועילו לנדל"ן.

"אחרי המיתון של 1966-1967, שהייתה עצירה בנדל"ן, פרצה המלחמה והמחירים החלו להשתולל. תמיד אחרי מלחמה יש שגשוג כלכלי. יש פעילות כלכלית של שיקום, ואחרי מלחמה אנשים יוצאים וקונים", אומר אבנר לוי, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב-יפו-בת ים, שפעיל בתחום מזה כמה עשורים. לדברי לוי, "המלחמות שלנו מאד קצרות, והתנודות של הנדל"ן לא ניזונות מהן. במלחמת המפרץ היה חודש של סקאדים, נו אז מה? אנשים היו בחרדות, ולא קנו. הכל עמד, נעצר לתקופה קצרה, אבל לא ירד".

ראובן סרוגו, יו"ר חברת הבנייה סרוגו ראובן ובניו שחגג השנה יום הולדת 80, נזכר שבזמן נפילת הסקאדים "חתמנו על חוזים ללא אור, כי לא היה חשמל. אנשים יצאו מהמקלטים והתחילו לקנות".

הוא מספר כי באינתיפאדה השנייה, "כשהתפוצצו פה אוטובוסים, קנו פחות דירות, וזו הייתה התקופה הכי קשה. אבל בסוף המשקיעים היהודים בעולם הגיעו, תמכו והשקיעו".

לוי: "המחירים לא יכולים לרדת, גם במלחמות, משום שהקרקע שייכת למדינה ברובה. המדינה מווסתת את מחירי הדירות. כאשר 70% משווי דירה הוא מחיר הקרקע ומיסוי, לנו יש מעט השפעה".

שדרות: המחיר עף מהר מהקסאמים

אף ששדרות סופגת פגיעות של רקטות קסאם רבות מאז תחילת האינתיפאדה השנייה, הנדל"ן בעיר דווקא משגשג.

על-פי נתוני רשות המסים, השנה נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 60 מ"ר בבניין ברחוב אהבת ציון במרכז העיר ב-340 אלף שקל; דירה זהה באותו רחוב נמכרה ב-2010 ב-170 אלף שקל. וזוהי רק דוגמה אחת מני רבות. כלומר: המחיר בשדרות הכפיל עצמו בתוך שנתיים (זינוק של 100%), כאשר באותה התקופה עלו המחירים בכ-25% בממוצע כלל-ארצי.

מדוע עלו מחירי הדירות בעיר שהפכה לסמל הפריפריה ואחר כך לעיר מופגזת? כפיר אסולין, זכיין רימקס בשדרות, מספק כמה סיבות. "עד למבצע 'עופרת יצוקה' בסוף 2008 הייתה ירידת מחירים, ומחיר דירת 3 חדרים עמד בשפל על כ-100 אלף שקל", הוא אומר. "ב-80% מהדירות לא היו ממ"דים והיה צריך לרוץ למקלט שכונתי. מסוף 2008 יש שקט יחסי, תושבים חוזרים לעיר, והמדינה מיגנה את הדירות על ידי הוספת ממ"ד לכל דירה. הקבלנים החליפו את התשתיות וייפו את המבנים. כעת דירת 3 חדרים עם ממ"ד, עולה כ-350 אלף שקל".

בנוסף, ביקוש לדירות להשכרה מצד סטודנטים במכללת ספיר הסמוכה מייצרת עניין גובר מצד משקיעים. "גידול במספר הסטודנטים במכללת ספיר גרם לביקושים לעלות, ויש תנועה רבה מצד משקיעים שיכולים לקבל כאן תשואה של 8%-9%", אומר אסולין, ומוסיף: "מתכננים תחנת רכבת בכניסה לעיר, כך שאני אופטימי לגבי שוק הנדל"ן כאן".

 שינוי במחירי דירות