הפקעות של יותר מ-80% לצורכי ציבור בחדרה

תוכנית המתאר החדשה של חדרה, הצופה תוספת של 29,700 דירות לאחר שנת 2020, כוללת הפקעה של עד 80% ולעתים אף 90% מהשטחים לצורכי ציבור, בניגוד לתקדים העליון בתיק בראון, שקובע כי לא ניתן להפקיע יותר מ-40% לצורכי ציבור במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה ללא פיצוי. כך טוענים חלק מבעלי הקרקעות המתנגדים לתוכנית. ‏

אמנם תוכנית המתאר מבטיחה פיצויים תמורת הפקעה של יותר מ-40%, למשל בדמות הגדלת צפיפות יחידות הדיור מ-0.5 דירות לדונם נטו ל-15 דירות לדונם באחד ממתחמי התוכנית (מתחם 2), אבל חלק מהמתנגדים טוענים כי הפיצוי לא מספק ומבקשים להגדיל את הצפיפות ל-24 דירות לדונם נטו, על מנת להקטין את הנזק שייגרם לבעלי הקרקעות לנוכח "גזל הקרקעות המתרחש לנגד עינינו מבלי שיש מקורות פיצוי לבעלי הקרקע הזכאים לכך על פי כל דין".

‏תוכנית המתאר לחדרה צופה יעד אוכלוסייה של 130-140 אלף נפש עד שנת 2030, וכן תוספת של 18,500 דירות עד שנת 2020 ותוספת של 11,200 דירות לאחר שנת 2020. היא מתייחסת אף להקצאת כ-1,000 דונם באזור התעשייה הצפוני לשטחי תעשייה ו-620 דונם באזור התעסוקה אגרובנק לבניית 700 אלף מ"ר להיי-טק ומשרדים. עוד מכוונת התוכנית לפיתוח כ-2,600 חדרי מלון ברצועת החוף.

‏לתוכנית הוגשו 125 התנגדויות של בעלי קרקעות ממתחמים שונים, שנשמעו בפני חוקרת שמונתה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז חיפה.

‏חלק מההתנגדויות מתייחסות להפקעה של 70% משטח החלקה "ללא מתן חלופה המייצגת באופן נאמן את היקף זכויות הבעלים בחלקה". בהתנגדות אחרת מדובר על הפקעה של 74% לצורכי ציבור עם צפיפות ברוטו של 2.23 דירות לדונם. מתנגדים אלה מבקשים להגדיל את ציפיות יחידות הדיור ל-4.8 דירות לדונם ברוטו או לחילופין לבטל את הפקעת היתר. במידה שלא תבוטל הפקעת היתר מעל 40% מבקשים המתנגדים לקבוע פיצוי בגין הפקעת היתר בהתאם להלכת בראון.

‏בהתנגדויות נוספות נטען כי במתחם 8 בתוכנית ישנה "הפקעה של 80.5% לצורכי ציבור עם צפיפות נטו של 0.77 דירות לדונם". המתנגדים טוענים שלרשות התכנונית אין כל סמכות חוקית לייעד בתב"ע למעלה מ-80% משטחי המקרקעין לצורכי ציבור וגם הם מבקשים לבטל את ההפקעה של מעל 40% מהשטח לצורכי ציבור או לחילופין לקבל פיצוי על הפקעת היתר.

‏מתנגדים אחרים במתחם 8 טוענים שעקב הקצאת 80% משטח המתחם, לא ניתן יהיה לענות על היקף הפיצויים הגדול שתידרש העירייה לשלם. מתנגדים ממתחם אחר טוענים שקיימת הפרשה של יותר מ-90% מהשטח לצורכי ציבור ולכן הם מתנגדים להגדרת צפיפות של 4 דירות לדונם בלבד.

‏מתנגדים בעלי קרקעות במתחם 2 בתוכנית, המכנים את הפקעת היתר כ"עושק קרקעות", כתבו לחוקרת ההתנגדויות כי שטח המתחם הוא 2,518 דונם, אבל לאחר הפקעה יוותרו בידי בעלי הקרקע במתחם כ-670 דונם נטו בלבד. "לא צויין בכל מקום בתוכנית ונספחיה כי הוועדה המקומית ועיריית חדרה דאגו להפקיד או להציג בפני הוועדה המחוזית ומי מטעמה מקורות לפיצוי נפגעים מהתוכנית", הם כתבו לחוקרת, "משכך התוכנית חשופה להתבטל עם הגשת התביעות המשפטיות הרבות שוודאי תוגשנה לנוכח ההפרשות לצורכי ציבור בשיעורים של כ-80% שיהוו הפקעת יתר, גזל קרקעות בדרכים מניפולטיביות שלא ניתן להגדירן בשם אחר".

‏היות שבתוכנית מוצעת צפיפות של 15 דירות לדונם במתחם 2, "שבגינן עוד יש לשלם היטלי השבחה - הרצחת וגם ירשת", כותבים המתנגדים, הם מבקשים מהחוקרת להגדיל את הצפיפות ל-24 דירות לדונם, "במטרה להקטין למינימום את נזקי בעלי המגרשים לנוכח ההפרשות לצורכי ציבור".

‏עיריית חדרה מסרה בתגובה: "מתחם 2 בתוכנית המתאר המופקדת לחדרה מתייחס לאזור צפון-מערב חדרה ומחייב תוכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה שתוכן לכל המתחם. התוכנית תכלול טבלאות איזון ולוחות הקצאה שיחלקו את הזכויות החדשות לבעלי הקרקע. במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה יש אפשרות להפרשות של יותר מ-40% לצורכי ציבור ובלבד שהבעלים מקבלים תמורה ראויה בזכויות בנייה במגרשים החדשים, כפי שאכן מוצע בתוכנית.

‏‏"במתחם זה מוצע להגדיל את הצפיפות מ-0.5 יחידות דיור לדונם נטו כפי שמאושר בתוכנית מנדטורית ל-15 יחידות דיור לדונם נטו בתוכנית החדשה ובנוסף זכויות למסחר ומלונאות שיחולקו בהקצאה בין בעלי הקרקע. התוכנית מציעה תכנון עדכני ומודרני המשקף את מגמות התכנון הארציות והמחוזיות לרבות יישום חוק החופים. המתחם כולל מגדלי מגורים, מתחמי מלונאות ומסחר ובהתאם מופרשים שטחים לטובת הציבור כגון טיילות, פארקים, מבני ציבור וכן ריוויירה לאורך חוף הים.

‏‏"הוועדה המקומית חדרה פועלת במקצועיות, בשקיפות ובאופן המאזן בין זכויות הפרט לצורכי הציבור. ההיבט השמאי נבחן ואושר ע"י שמאים מטעם הוועדה המקומית, המחוזית ושמאי צוות התכנון מטעם מינהל התכנון במשרד הפנים. מרבית ההתנגדויות שהוגשו לתוכנית המתאר אינן למתחם זה, שבו מעל 1,500 בעלי קרקע, שרובם המוחלט מייחל לאישור התוכנית שתאפשר את פיתוח וקידום אזור החוף הצפוני בחדרה ופועל בשיתוף העירייה לקידום התוכנית המפורטת בליווי מתכננים ואנשי מקצוע מהשורה הראשונה בארץ. הליך שמיעת ההתנגדויות לתוכנית המתאר בוועדה המחוזית הסתיים ויש להמתין להחלטות הוועדה המחוזית בגינן".

‏משרד הפנים מסר בתגובה: "לאחר הפקדת התוכנית להתנגדויות הציבור מונתה חוקרת לשמיעת ההתנגדויות. לאחר סיום שמיעת כל ההתנגדויות תגיש החוקרת את המלצותיה לוועדה, אשר תדון ותקבל החלטה בנושא".