ניתוח "גלובס": האם הגיע מותו של התמ"א 38?

כשכל פרויקט מגורים צנוע זקוק לכל הפחות לכמה מיליונים כדי להעמיד שלד, ברור ששאלת ההון העומד לרשות יזם הנדל"ן היא יותר מקריטית. לכן, כשמצוקת האשראי הפכה בשנים האחרונות ליותר ויותר מוחשית, זה לא הפתיע שרבים מאנשי הנדל"ן הישנים והחדשים קפצו על טרנד התמ"א 38 - חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, בתמורה לקבלת זכויות בנייה - כמוצאי שלל רב. הקרקע כבר עומדת, התוכניות די ברורות, והמימון לשיפוץ ולהקמת הדירות החדשות מגיע הרי מקוני הדירות החדשות עצמם.

אלפיים חסמים

אלא שבפועל, משבר המימון מאיים להכריע גם את החלומות על התמ"א. ל"גלובס" נודע, כי גם במשרד האוצר מודעים לבעיה ומנסים לאחרונה למצוא פתרון אפשרי שיתגבר על משבר המימון שניכר בשטח.

"בהתחלה חשבו שהתמ"א זה פרויקט מנצח ואפשר לעשות בו 50% רווח כמעט ללא מימון. אחר כך פתאום התחילו להבין כמה עולות הבדיקות הראשוניות, כמה חסמים יש, ושהרווח בפועל קטן הרבה יותר", מסביר אייל אוכמן, יו"ר איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר תל אביב והמרכז.

לדבריו, "אם הבנק צריך לבחור בין פרויקט אחד בהיקף 100 מיליון שקל או 33 פרויקטים של תמ"א 38, התשובה מבחינתו פשוטה. למה לבנק להיכנס לבדיקות של עשרות פרויקטים, לפתוח תיקים ולהרוויח פחות? ההבנה הזו מחלחלת גם ליזמים. הם יודעים שלצאת עם פרויקט רגיל של 10 או 15 יחידות דיור זה הרבה יותר פשוט ושעם הון עצמי של 2 עד 4 מיליון שקל הם גומרים את הפרויקט, בלי ישיבות דיירים ובלי אלפיים חסמים בדרך. ככל שפחות יזמים ירצו ללכת בכיוון של חיזוק המבנים, תמ"א 38 תמות".

בעיית המימון לא מתחילה ונגמרת רק בעצם מתן האשראי מהבנקים. השוק כבר מצא פתרונות חלופיים בצורת קרנות שמעניקות מימון לפרויקטים, אם כי הם דורשים ריבית גבוהה יותר באופן משמעותי מהבנק ולפעמים גם נכנסים כשותפים לפרויקט עצמו. הבעיה העיקרית היא שצורת המימון עצמה לפרויקטים של תמ"א 38 בעייתית, וכך עומדים היזמים בפני מצב בו את הכסף לליווי הפרויקט הם יכולים לקבל רק בשלב מאוד מאוחר.

"יזם בפרויקט רגיל יודע שאם הוא מביא הון עצמי של 30% הוא יכול לרוץ עם הפרויקט ואחר כך להתחיל עם כספי הליווי. הוא מוכר דירות בפרי-סייל כמו שהבנק דורש ומקבל את הסכום הראשוני לתחילת הבנייה", אומר עו"ד אביב טסה, היועץ המשפטי של האיגוד. "בתמ"א 38, את אותו הכסף יקבל היזם רק אחרי חלק ניכר מהביצוע, וזה בגלל שחוק המכר לא נותן מענה לפרויקטים בתחום הזה. אף אחד לא יודע איך לפרש אותו. הצורך הוא לשנות את הגישה ואת מועד קבלת הכסף במסגרת הליווי. תמ"א 38 היא היום ילד קטן אבל מחר היא תהיה ראש הכנופיה. עברנו עד עכשיו 7 שנים רעות של התמ"א, רצופות בבעיות. ללא שינוי מהותי בסוגיית המימון בשנה וחצי הקרובות הרבה יזמים יצאו מהמשחק".

חברה חיצונית

"ההבנה שהתחום נמצא במצוקת מימון קיימת ונכון להיום נבחנים כמה פתרונות לנושא", כך מגלים גורמים באוצר. אותם גורמים מסבירים כי יש למצוא למצב הנוכחי פתרון שבמסגרתו התייחסות הבנקים למימון פרויקטים במסגרת תמ"א 38 תהיה דומה להתייחסות לעסקים קטנים, כלומר, פרויקטים בהיקף כספי קטן שמצריכים עבודה רבה מצידם של הבנקים.

אחד הפתרונות הנשקלים מתייחס ליצירת גורם אחראי שיהיה אמון על סינון חברות ופרויקטים בתחום חיזוק המבנים בשלב מוקדם של התקדמות הפרויקט. במקביל, מתייחסת ההצעה גם למתן ביטחונות לבנקים, אם בצורת ערבות או בצורה אחרת אל מול ההלוואה שניתנת ליזם ולא תיגרע מסך ההשקעה בנדל"ן. תהליך זה יסיר את עננת חוסר הוודאות איתה מתמודדים היזמים ותוכל לתרום להסדרת הענף.

בלשכת המסחר תל אביב והמרכז מאשרים כי התקיימו דיונים משותפים בנושא מול אנשי האוצר וכי מסתמן פתרון אפשרי. על פי המתווה, תוקם חברה חיצונית שתיבחר במכרז ותהיה אחראית על בחינת פרויקטים במסגרת תמ"א 38 ועל החברות היזמיות. החברה תקבל סמכויות לבדוק את החברה ואת ההיתכנות של הפרויקט בשלב מוקדם יחסית של התהליך, לאחר אישור עקרוני של הדיירים לביצוע הפרויקט ובחירת היזם. לדברי אוכמן, "החברה הזו תיתן את האישור ליזם שהוא יכול להתקדם. זה יכול להפוך לסטנדרט שהדיירים ידרשו מהיזמים להציג. בשלב הזה יהיה אפשר גם ללכת לבנק ולקבל אישור עקרוני להמשך. שלב זה יחסוך את הבדיקות שהבנקים היום צריכים לעשות".

השלב השני בתוכנית מתייחס לערבות מדינה שתתווסף להון העצמי שמביא היזם, "מעבר להון העצמי, המדינה שוקלת להציב ערבות לסכום נוסף שישלים אותו לעד 50% משווי הפרויקט. את שאר הכסף יוכל היזם להביא ממכירת הדירות בפועל, שכאמור מתבצעת במועד מאוחר יותר מאשר בפרויקט יזמי רגיל. המהות היא שאת הערבות לא יספרו הבנקים בספרים כנדל"ן וזה לא ירד מהמכסה הקיימת".

במקביל, תוהים אוכמן ואחרים האם הכתובת למי שאחראי על תוכנית המתאר לחיזוק מבנים לא צריכה להיות דווקא המשרד להגנת העורף ולא משרד הפנים או משרד השיכון.

"יש שר חדש להגנת העורף (אבי דיכטר). האם הוא לא צריך לפעול בצורה האופטימלית לפתירת הבעיות וליישומה? מטרת התוכנית היא חיזוק ומיגון. אין ספק לאף אחד בתחום שדו"ח המבקר הבא יהיה על הנושא הזה בדיוק, וכדאי לכל האחראים על הנושא להבין את זה ולחשוב על פתרונות".

 סיכונים ועלויות

 התשואה