גל המכרזים בדרך: כל הבעיות בדיור בר השגה להשכרה

מעורבות המדינה בשוק הדיור בר השגה בשכירות, בעקבות המחאה של קיץ 2011 על מחירי השכירות בתל אביב, מתחילה בימים אלה בצעדים קטנים, רגל נתקלןת ברגל.ברור לגמרי שחיוני להוציא פרויקטים בהיקף גדול של דיור להשכרה, כפי שהמליצה ועדת טרכטנברג (לפחות 30 אלף יח"ד להשכרה בטווח הקרוב), כפי שהמליץ OECD, כפי שמורה השכל הישר - ומהר ככל האפשר.

בחודשים הקרובים יוציאו משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל מכרזים ל-1,000 יחידות דיור בפרויקטים להשכרה לזכאים לדיור בר השגה, שיהוו מבחן ראשון לאיכות הפרויקטים ולנכונות היזמים ללכת עליהם. הקריטריונים לזכאות - שבמרכזם ותק שנות נישואין - עדיין במחלוקת סביב המלצת טרכטנברג על מיצוי כושר השתכרות ומצויים בעתירות בבג"ץ. בעיית הקריטריונים מכניסה אלמנט של אי ודאות למכרזים.

ראש הממשלה בנימין נתניהו הבטיח לדון בענין בממשלה, בעיקר השאלת מיצוי כושר השתכרות, הבטחה שלא קויימה מטעמים פוליטיים.

שיווקי יחידות הדיור יתבצעו בשני מסלולים שייבחנו בשתי הכתבות הבאות בסדרה זו, אולם כבר כעת ניתן להצביע על בעיות יסודיות בלתי פתורות.

סטיגמת ה"סלאמס"

טענה ישנה שיש להוריד מסדר היום היא, שבניין שבו כל הדיירים הם שוכרים - דינו להפוך ל"סלאמס". זוהי גישה מתנשאת, שלמעשה נולדה משום שמשרד השיכון הזניח את מתחמי הדיור הציבורי, ויש בטענה זו ניחוח לא נעים. הקבלן אבנר לוי, המומחה מספר 1 לדיור להשכרה בישראל, פשוט יצחק לכם בפנים מול הטענה.

הבעיה היא, שבעקבות הסטיגמה הזו, מחצית המכרזים ייצאו בבניינים מעורבים, שבהם יגורו גם בעלי דירות וגם שוכרים הזכאים לדיור בר השגה במחיר מוזל ומפוקח. זהו מתכון לבעיות ביכולת לנהל בניין כזה.

החשש הגדול ביותר של היזמים הוא הנזק התדמיתי הכרוך בפינוי משפחה מדירה השכורה בפרויקט שלהם. לא קל להסביר שמדובר בשוכרים שקיבלו זכאות למחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק, אולם אינם משלמים שכר דירה כבר כמה חודשים. שוק השכירות בארץ עדיין לא התגבר על טראומת חוק הגנת הדייר.

ה-OECD התריע שלא קיימת רגולציה בשוק השכירות בישראל ושכללי המשחק אינם ברורים. לא קיים מנגנון מוסכם לבירור מחלוקות, לא ברור אילו ערבויות ניתן לדרוש משוכר ובעיקר: לא ידוע מהם התנאים המצדיקים פינוי דייר המפר חוזה בדיור בר השגה.

עמימות זו תשפיע ללא ספק על נכונותם של קבלנים ומוסדיים להיכנס לפרויקטים מן הסוג הזה.

חסר מידע אמין

מהלך שיווק הפרויקטים לשכירות לא לווה בסקר צרכים ונעדר סדר עדיפויות מוגדר, למשל על פי אזורים וערים. השאלה החשובה מכול נותרה ללא מענה: האם יש טעם בדיור בר השגה להשכרה בפריפריה, או שיש לממש אותו רק במעגל הביקוש במרכז הארץ? לאיזה עשירונים מבחינת שכר יש לתת עדיפות?

על פי מידע סטטיסטי ארצי כללי על עשירונים במשק ועל הכנסתם, ניתן להעריך את החציון, אולם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אינה מספקת את התפלגות העשירונים בכל עיר מבין 15 הערים הנסקרות על ידיה.

במחצית הפרויקטים מדובר על התחייבות לשכר דירה הנמוך ב-20% ממחירי השוק, וכאן נחשפת עובדה קריטית: בשוק הנדל"ן, שבו יש שונות גבוהה, לא קיים מידע אמין וזמין על מחירי השכירות. מידע מסוג זה הוא בעיקר ספקולציה או מגיע מבעלי עניין, בעיקר ממתווכים או כספקולציות על לוחות הנדל"ן באינטרנט, שם אפשר להכניס כל מספר שרוצים.

פתרון אפשרי הוא הטלת חובת דיווח מיידי ומקוון על המשכיר דירה לרשות המסים (ראו מסגרת). זאת, ללא קשר אם המשכיר פטור ממס, או מדווח על ההכנסה במסגרת הדו"ח השנתי הרגיל או המקוצר (במסלול של 10% ללא זכות לניכוי הוצאות).

אורך הפרויקט

המודלים והרציונל של דיור בר השגה מחייבים את מעורבות השלטון המקומי, שיודע אילו אוכלוסיות חשוב לשלב בעיר (עובדים סוציאליים, אחיות, שוטרים). במכרזים הנוכחיים העיריות לא מקבלות שום נתח מהפרויקט עבור מומלצים מטעמן. גם מבחינה מעשית זו טעות חמורה: מעורבותן של העיריות יכולה לאפשר גמישות תכנונית (למשל תיקון שבס), מתן הנחות באגרות ובארנונה או פיקוח אפקטיבי הוא משמעותי מאוד.

מבין 1,000 יחידות הדיור להשכרה שעליהן הכריזו משרד השיכון והמינהל, רק שליש יופנו באמת לזכאים לדיור בר השגה. השאר יהיה מותרות למכירה או לשוק השכירות החופשי. זו פרופורציה בלתי מתקבלת על הדעת.

בנוסף, על פי מתווה המכרזים הקיים, פרויקטים אלו ישרתו את הזכאים לדיור בר השגה בממוצע למשך 15 שנה בלבד - זמן קצר מדי, שיש בו בזבוז משאב חברתי חשוב, ושאינו מתאים להשקעה לטווח ארוך מצד מוסדיים.

 הצעת גלובס