לקראת גל המכרזים: ניתוח הבעיות בדיור בר השגה להשכרה

בחודשים הקרובים ייצאו מכרזים לבניית 1,000 יחידות דיור בפרויקטים להשכרה לזכאים לדיור בר השגה. משרד השיכון והבינוי ומינהל מקרקעי ישראל ישווקו את הדירות בשני מסלולים: מסלול א', שבו ישווקו מתחמים במודיעין ל-164 יח"ד, בירושלים ל-130 יח"ד, בבאר שבע ל-318 יח"ד ובכפר סבא ל-24 יח"ד; ומסלול ב', שבו ישווק פרויקט ברעננה ל-240 יח"ד ופרויקט בראשל"צ ל-42 יח"ד.

הפעם נתמקד בניתוח הבעיות שבמסלול א'. מחיר הקרקע במכרזי מסלול זה יהיה קבוע ויעמוד על 30% משומת השמאי הממשלתי. מחיר השכירות יוצמד למדד ותותר העלאה של 1% בשנה. גודל הדירות המקסימלי לזכאים יהיה 100 מ"ר במרכז ו-120 מ"ר בפריפריה.

על פי תנאי המכרז, הזוכה יהיה רשאי למכור מיידית 40% מהדירות בפרויקט, להשכיר 20% מהדירות במחירי השוק ולהשכיר 40% מהדירות במחיר מפוקח לזכאים. כלומר רק מיעוט קטן של הדירות יופנה לדיור בר השגה. תקופת השכירות המינימלית לזכאים היא שלוש שנים, ולשוכר שמורה אופציה להאריך אותה עד 10 שנים. לאחר מכן יוכל היזם למכור את יתרת הדירות. התחרות הינה על המחיר הנמוך ביותר לשכירות ליח"ד.

בזבוז משאב חברתי יקר

מסלול א' מתייחס לדירות בבעלות בצד דירות להשכרה באותו בניין ורלוונטי רק ל-10 שנים. לכן הוא אינו מתאים למוסדיים, המעדיפים השקעות לטווח ארוך יותר. מדובר בתקופה בלתי סבירה ובבזבוז של משאב חברתי יקר - בניגוד למטרות הדיור בר השגה. באותו בניין ייווצרו בעלויות שונות (שוכרים ובעלי דירות), ויש פוטנציאל לניגוד עניינים בין שתי קבוצות הדיירים. בנוסף, מנגנון בדיקת הזכאות, בשוטף ובהארכת חוזה השכירות, אינו ידוע.

בעיות נוספות במסלול זה הן היעדר פירוט הביטחונות שהיזם יכול לדרוש מהשוכרים, היעדר פירוט על סנקציות כלפי שוכר שאינו משלם ועל התנאים שבהם אפשר לפנות אותו, והיעדר מעורבות של העירייה. חשוב להזכיר כי בוויכוח הגדול סביב הקריטריונים לדיור בר השגה, הורה רה"מ להכניס להחלטה של מועצת מקרקעי ישראל את ההוראה הבאה: "תוקם ועדת משנה למעקב ובקרה, בהתייחס למיקום הפרויקטים ופיזורם, באופן שישקף את הביקושים הקיימים בכלל חלקי האוכלוסייה". סעיף זה אינו קיים בפועל. מעולם לא נערך סקר צרכים, ועל כן סדר העדיפויות בשיווקים אינו בהכרח משקף את המציאות, אלא רק את מצאי הקרקע הקיים וזמין לשיווק.

"הסכמים מתחת לשולחן"

מבנה המכרז המוצע כיום ואורכו אמנם מאפשרים ליזם להוריד את המחיר המפוקח, אולם גם מהווים תמריץ עבורו למכור את כל הדירות בפרויקט בתום 10 שנים בלבד. גורם בכיר המעורב בקידום הפרויקטים אמר ל"גלובס" כי "מסלול א' יוביל לעיוות מטורף. קבלנים יעשו מה שהם רוצים, ובדירות המיועדות לשכירות יהיו הסכמי מכר מתחת לשולחן". בשורה התחתונה, במסלול זה מעבירים כסף רב לקבלנים, אבל רק מעט זכאים ייהנו מהפרויקט, שעלותו למדינה גבוהה בשל חייו הקצרים של הפרויקט. בכך תיפגע המטרה החברתית של דיור בר השגה.

תיקון מסלול א'

פתרון אפשרי לקשיים הצפויים במסלול א' הוא שבבניין המשווק יהיו אך רק דירות להשכרה, בלי אפשרות למכור אותן. פרויקטים של שכר דירה במחירי השוק יש להוציא במכרזים מסחריים נפרדים. בנוסף, ניתן לשקול מתן זכויות מסחר/שירותים בקומות הקרקע בבניין (למשל גני ילדים), וכמובן לאמץ את מיצוי כושר ההשתכרות כקריטריון עיקרי ולקיים מבחני הון והכנסות אחרות לזכאים.

קריטריון מיצוי כושר ההשתכרות עומד בבסיס העתירות לבג"ץ מצד נחום חופרי, ראש עיריית רעננה, וארגונים חברתיים.

הקריטריונים: עדיפות לחרדים ולדתיים

הקריטריונים לזכאות לדיור בר השגה, שאותם העביר שר השיכון במועצת מקרקעי ישראל, כוללים את הזכאות הבסיסית של היעדר בעלות על דירה ועדיפות למוגבלים. מעבר לכך - מדובר בזוג (ובכלל זה משפחות חד הוריות שבהם ההורה עומד להינשא בתוך 3 חודשים), או יחיד מעל גיל 35, ששכרם אינו עולה על כפל השכר הממוצע במשק.

השכר הממוצע ליחיד עומד על 8,800 שקל ברוטו לחודש, כך שקריטריון כפל השכר הממוצע כולל משקי בית עד עשירון 7. הזכאי יוכל להציג אישור מביטוח לאומי על קבלת קצבה או 3 תלושי שכר שהממוצע שלהם יובא בחשבון.

בנוסף יופעלו הקריטריונים השנויים במחלוקת להקצאת הדירות והניקוד לזכאים: 20% מהדירות יוקצו ליחידים מעל גיל 35 או למשפחה ללא ילדים, 35% יוקצו למשפחות עם עד שני ילדים ו-45% מהדירות יוקצו למשפחות עם שלושה ילדים ומעלה. מתוך 100 נקודות אפשריות, עד 70 יינתנו בגין ותק נישואין (7 נקודות לשנה).

במחצית המכרזים יינתן ניקוד בגין שירות צבאי/אזרחי כל שנה: 15 נקודות ליחיד בגין שירות, 25 נקודות לשני בני זוג ששירתו לפחות שנה ו-5 נקודות למשרת פעיל במילואים.